2022-02-24光大證券股份有限公司何緬南對招商蛇口進行研究併發布了研究報告《2021年業績快報點評：結轉收入加速釋放，高地價項目結轉致盈利承壓》，本報告對招商蛇口給出買入評級，當前股價為13.82元。證券之星數據中心根據近三年發佈的研報數據計算，該研報作者對此股的盈利預測準確度為43.83%，對該股盈利預測較準的分析師團隊為國泰君安的趙格格。
招商蛇口(001979)
事件：公司發佈2021年業績快報
2021年全年公司預計實現營業收入1606.4億元（未經審計，下同），同比上升23.9%；實現歸母淨利潤103.7億元，同比下降15.4%。
點評：結轉收入加速釋放，毛利率仍承壓，審慎計提資產減值準備43.7億元；銷售表現亮眼，土地投資城市能級提升。
1）結轉收入加速釋放，毛利率下行及審慎計提資產減值準備致盈利承壓。2021年，公司實現營業總收入1606.4億元，同比增加23.93%，期內公司房地產項目竣工交付並結轉的面積增長，結轉收入釋放加速；實現利潤總額228.4億元，同比減少5.25%；實現歸屬於上市公司股東的淨利潤103.7億元，同比減少15.35%。值得注意的是，2021年公司歸母扣非淨利潤錄得88.6億元，同比僅下滑2.5%，韌性較強。
2021年公司盈利承壓主要系：1）2017-2018年高價土地項目進入結算週期，疊加近期房地產限價等調控政策遏制了行業整體盈利水平，致使公司盈利指標隨之下行；2）公司對存貨、投資性物業等審慎計提資產減值準備合計43.7億元，減少公司歸母淨利潤34.6億元；3）公司投資收益同比減少24.5億元，因而同比減少公司歸母淨利潤20.5億元。
2）銷售穩步提升。2021年全年，公司累計實現簽約銷售面積1464.5萬平方米，同比增加17.8%；累計實現簽約銷售金額3268.3億元，同比增加17.7%，為行業下行趨勢中少數實現銷售量價雙位數增長的房地產企業之一。
3）拿地力度相對積極，投資城市能級提升。2021年全年，公司累計新增土儲建築面積1550.6萬方，新增土儲總地價2149.9億元（同比增長42%，權益比約57%），面積口徑拿地強度約105.9%、金額口徑拿地強度約65.8%。公司土地投資穩健有序，同時投資城市能級提升，2021年一二線城市拿地金額佔比約74%，利於保障後續供貨力度和緩和低能級城市去化風險。
盈利預測、估值與評級：受行業盈利空間持續下行影響，我們下調2021-2023年公司預測EPS分別為1.23、1.24、1.31元（下調幅度分別為23.0%、30.6%、33.4%）；當前股價對應2021-2023年PE估值為11.2、11.2、10.6倍。當前公司股價受市場環境影響出現小幅波動，但整體來看仍具備長期競爭力，公司銷售表現突出，拿地城市能級提升，財務維持穩健，信用優勢明顯，看好公司未來發展潛力，維持“買入”評級。
風險提示：房地產行業調控政策嚴厲程度和持續時間或超預期；銷售進度受限於銀行貸款集中度管理或不及預期；項目施工和結算進度或不及預期。
該股最近90天內共有12家機構給出評級，買入評級10家，增持評級2家；過去90天內機構目標均價為18.31。證券之星估值分析工具顯示，招商蛇口（001979）好公司評級為3.5星，好價格評級為4星，估值綜合評級為3.5星。(評級範圍：1 ~ 5星，最高5星)
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