地產商多元化新戰場：出路還是陷阱？

在地產低利潤、嚴監管的白銀時代下，越來越多的地產公司開始“不務正業”起來。從早期的糧油、礦泉水、教育、物流等，到目前的汽車、養豬、免税店、手機等行業，這些五花八門的業務背後反映的是行業降速帶來的焦慮。焦慮之下可能會病急亂投醫。錯把風口當成賽道，僅僅玩資本，未來或得不償失。

9月25日，一紙被視為作假的文件讓恆大遭遇“股債雙殺”，隨後恆大連放兩個大招，一個是宣佈了恆大汽車擬申請在科創板上市，公告稱董事會已於2020年9月25日審議通過建議根據特別授權發行人民幣股份及相關事宜的決議案，另一個是宣佈分拆物業管理業務上市已獲得聯交所批准，將在短期內向聯交所呈交正式上市申請。

兩則利好消息發出後，中國恆大與恆大汽車股價均出現明顯上漲。作為早前佈局的多元化業務，恆大物業與恆大汽車在母公司中國恆大遭遇危急時刻時，演繹出了一出“單騎救主”的故事。

除了恆大，基本百強房企均進行了多元化業務佈局，拆分物業板塊赴港上市也成為地產圈的一大趨勢。當前的房企的多元化呈現出不同的特點，不再是早前一味追求跨行業獨立發展，像早前恆大糧油、恆大礦泉水等跨行業佈局，而是與地產主業聯繫更加密切，跨行業的新能源汽車這類，也是方便拿地，為地產開發業務打頭陣。

五花八門的“多元化”

多元化其實對房企而言是一個老命題。在早期房地產進入鬱亮提出的所謂白銀時代以來，地產主業進入到了一個天花板，以萬科、恆大、龍湖為代表的一批房企率先在國內掀起了多元化之路，由於地產行業集中度的不斷上升、企業拿地投資門檻的上漲等因為，一些中小型房企為尋求生存，也紛紛向多元化業務轉型，如雅居樂、遠洋地產、景瑞地產等。

多元化業務從方向上可以分為縱向佈局（即房地產上下游相關）和橫向佈局（即跨行業佈局）兩個方向，從業務內容上可以進一步劃分為10項業務。產業鏈衍生，指由房地產開發上下游產業鏈衍生出的、與房地產主業相關的多元化業務。

在多元化的大勢所趨中，房企的路徑並不複雜，主要分為三類：一是, 圍繞主業的多元化。即在房地產鏈條上的產業延伸，比如物業服務、長租公寓、特色小鎮、文旅地產、物流地產、養老地產等等。所有的拓展都是圍繞着房地產主營業務，典型的如萬科。萬科的多元化佈局非常的廣泛，但都跳不開地產，更像是地產主業上的開枝散葉。圍繞主業多元化的優勢是，房企既能通過多元板塊提升地產主業的競爭力，又能讓多元化業務依託於核心業務成長，從而降低市場風險和機會成本，減輕企業運營壓力。

二是，機會主義的多元化。這類多元化往往帶着討巧的性質，跟着政策紅利，哪裏好做哪裏是風口就投資哪裏。因為不需要實打實的參與，只要投錢，所以我們看到機會主義的多元化往往都是非相關性的行業。例如，格力地產就是這樣的典型，在疫情期間，宣佈做起了口罩生意，還收購了一家成產病毒檢測設備的公司科華生物。隨後又打起來免税店的概念，對珠海免税進行了重組，並在海南重金拍下了商業綜合體地塊。

三是，徹底轉型。這類房企多以中小房企為主，大多數都是主業不斷掉隊，無力面對殘酷的市場競爭，乾脆進行徹底轉型。例如：萊茵置業更名萊茵體育，證大置業轉投金融領域，浙江廣廈發力傳媒等。面對行業的馬太效應，他們幾乎是沒有招架之力的，他們的生存空間不斷的被打壓。

早期的進行多元化方向的房企一路走的都比較磕磕絆絆，甚至想萬科這種龍頭房企也不得不砍掉一些虧損、看上去毫無盈利希望的多元化業務。

2012年底，已經穩坐多年行業老大的萬科開始轉型提出城市配套服務商戰略，從一家專注於住宅開發的公司，開始將業務觸角延伸到商業、物流、文旅、投資、教育、養老、酒店、假裝、滑雪度假、長租公寓等各個領域。

為了迎合多元化發展，萬科更是推出“適錯”和“賽馬”機制刺激新業務的開展。

廣深區域的張紀文提出“八爪魚戰略”的轉型思維，上海區域的張海就提出了“熱帶雨林戰略”，在“萬億市值計劃”的構想下萬科多元化呈現出萬馬奔騰之勢。

看上去很美好，但結局卻很慘淡。當年一些轟轟烈烈的多元化業務就這樣以“收斂聚焦”的名義陸續被叫停了，“萬村計劃”是其中的典型。

根據萬科財報顯示，95.5%的營收來自於房地產業務的結算收入，除了物業板塊盈利，物流板塊與成本持平外，其他板塊全部都是虧損。四年前，萬科期望這些多元化業務在息税折舊前利潤規模達到100億元左右，並培育出多家上市公司。如今的成績單與當年的期望相去甚遠，當年行業老大的江湖地位也被易了主。

多元化的“新花樣”

或許是早期多元化之路的失敗教訓，近年來房企佈局多元化更多的是在為地產主業服務，或是將該業務推出上市，尋找新的融資平台。

2010年，恆大注資10億元成立了恆大文化產業集團，這是恆大成立的第一個地產之外的產業，隨後又佈局了飲用水、乳業、糧油等行業，但都表現平平。在諸多業務受挫的同時，恆大將旗下產業進行了又一次重新梳理。2019年恆大公佈了旗下的四大核心產業，分別是地產、文旅、健康、科技，並且恆大表示在未來5年內恆大的核心業務整體不變。目前恆大的汽車和物業分別被恆大打造成了新的融資平台。

9月27日，恆大新能源汽車甚至以底價8.64億競得南通一塊宅地。根據出讓文件，此次出讓的R20023地塊，地用途為住宅，出讓面積約12.24萬平米，容積率1.2-1.5，建築面積18.34萬平方米（配套商業≥2000平米），起價約8.64億元，起始樓面價4706.67元/平米。可以説恆大汽車不僅能夠在資本市場融資，還可以去低價拿地，一舉兩得。

另外一家打着新能源汽車名義去拿地的房企非寶能莫屬。

近年來，寶能扛着新能源汽車的旗號在全國各地到處圈地。寶能可以説是地產行業的“隱形地主”。據悉，目前已經有上萬畝土地，分別是杭州的3000畝、昆明的6318畝、廣州的4935畝以及西安的2090畝土地。按照寶能的操作，“新能源項目”落地之後，都會有配套的房地產、旅遊、倉儲物流項目落地。

而這些以“新能源項目”拿下的土地，往往都是商業地產項目開發先行。例如，依靠寶能汽車項目拿地的寶能健康城項目，項目早已經開始動工，這個集精品酒店、汽車展廳、特色商業街、私人會所、主題民宿等多元業態於一體的領先型商業綜合體，已經在速度上超越了寶能“新能源項目”。

尚無產出一輛汽車，寶能又開闢了新的板塊。9月29日，媒體報道寶能在集團部門設置了手機業務中心，大量招聘手機行業人才，正是進軍手機行業。據業內人士認為，由於目前國內手機行業市場趨於飽和，新進品牌很難生存下去，像360手機、格力手機、錘子手機先後的嘗試便都以失敗告終，寶能想自主研發手機，或許是想先試試水，未來不排除收購一家這樣的公司。

除了恆大、寶能，目前越來越多的房企進行多元化更多的考量，或許只是打造新的上市平台，圍繞地產主業這艘航母，打造護衞艦。

近年來，房企拆分物業上市成為一種趨勢，包括碧桂園、融創、保利、中海、陽光城等在內的百強房企多數都拆分了物業板塊單獨上市。這背後的邏輯反映的是，房企前期需要大量的資金投入，負債率通常都很高，而且房地產行業慢慢成為一個強週期產業，時而景氣時而蕭條，物業公司則是輕資產模式運行，現金流非常穩定，而且負債率低。也就是在地產主業不景氣之時，物業公司可以進行“輸血”。

這些原因也使得港股物業公司估值偏高。據不完全統計H股有27家物業公司，有10家PE在40倍以上，有7家PE在20-40倍，有10家在20倍以下。具體到一些房企旗下的物業公司，保利物業（06049.HK）的PE是89倍，綠城服務（02869.HK）的PE是62倍，中海物業（02669.HK）的PE是55倍， 雅生活服務（03319.HK）的PE是42倍，佳兆業美好（02168.HK）的PE是28倍，藍光嘉寶服務（02606.HK）的PE是17倍。

拆分物業上市，這種操作實際上是一個資本魔方。上市公司把低估值的資產分拆出來，把它放到另一個市場上獲得高估值，有利於上市公司整體的市值提升。

遊戲規則已改變，房企普遍焦慮

房地產高利潤的黃金時代一去不復返，房住不炒成為政策主流，行業降速帶來的就是行業焦慮。焦慮之下可能會病急亂投醫，從聚焦地產主業到多元化的市場佈局。

進入2020年，受新冠肺炎疫情及宏觀經濟環境影響，諸多房企市值出現下跌。行業整體降速時，房企融資“三道紅線”轟然而至。9月26日市場消息顯示，監管部門要求試點房企在2023年6月30日前完成降負債目標。

有業內觀點認為，三道紅線設定的行業負債增速，基本上與當前商品房銷售額增速相匹配，政策根本不是限制行業發展，而是調節房企的行為模式，打擊以加大財務槓桿擴張的方式，預防房地產行業潛在償債風險。

此時房企佈局多元化或是源於以下幾點：一是，在單純的地產開發盈利模式難以為繼時，與時俱進探索新的業務，為後續增長提供新的載體；二是，逐漸擺脱對政策的依賴，避免把“所有雞蛋裝在一個籃子裏”，防止下次風險來臨時，企業的盈利穩定性受到衝擊；三是，在融資渠道持續收緊的背景下，通過更名去地產化佈局多元化的方式，更好地解決房企面臨的融資問題；四是，通過多元化佈局，為企業發展增加更多賽道，保證經營的靈活性和增強自身競爭力。

但切換賽道，前路艱難，包括長租公寓、聯合辦公、商業運營在內的多元化業務在價值再挖掘過程中會遇到很多問題。目前存在的一個問題是，業內不少人“把風口當成賽道”，大講生態鏈，僅僅玩資本，而商業模式實際上還沒有建立起來，商業閉環並未形成，未來或將拖累地產主業。

正如上海易居房地產研究院副院長楊紅旭所言：“從業務佔比來看，去地產化還為時過早。核心業務與多元業務，這是所有的房企在地產下半場的過程當中，要活的更長久必須要做的兩件事情。多元化佈局不再是做和不做的選擇，而是不斷思考應該如何踐行如何實施。”