觀點網行業收併購的提速正迅速擠壓物管企業的生存空間，避開行業內主流賽道的競爭，尋求新的增長曲線，成為第三方物企長遠發展的參考方向。
近日，工商信息顯示，新大正物業集團股份有限公司註冊資本從1.61億元增加至2.29億元。在增資的同時，其經營範圍也新增名勝風景區管理、城市公園管理、洗染服務、安全諮詢服務等業務。
上一次新大正的業務範圍拓展是在去年2月，新大正變更公司名稱，從“重慶新大正物業集團股份有限公司”變更為“新大正物業集團股份有限公司”，且經營範圍新增保安服務、養老服務、食品生產等業務。
在去年更名後，新大正曾積極在重慶以外的區域進行擴張，規模的增長導致今年上半年錄得毛利率新低。如今物管市場競爭激烈程度不斷加劇，在“先做大規模”的戰略下，新大正開始選擇探索服務的邊界，尋求新增長點。
先規模再密度
兩年前初登A股市場的新大正，曾因為業務過於集中在以重慶為主的西南區域，而被質疑全國化擴張將會面臨業務上的“水土不服”。
2018-2020年，新大正營業收入分別為8.86億元、10.55億元及13.18億元；分地區看，重慶貢獻營收的佔比分別達82.48%、76.03%及65.87%，説明大本營仍是該公司最核心的業績來源。
2021年上半年，重慶新大正更名為新大正後，積極在重慶以外的區域進行擴張。觀點新媒體瞭解，去年新大正曾轉變營銷拓展模式，堅持推進全國化市場拓展的戰略佈局，並提出支持、鼓勵各業務單元多措並舉地拓展市場，在航空、辦公、學校等重點業態上取得了突破。
至2022年上半年，新大正運營項目共470個，較去年同期增長65個，增幅16.05%；重慶以外區域的項目佔比提升至 57.87%，項目數量同比增長 44.68%。對比2021年末，新大正的重慶區域項目減少41個，重慶以外區域較去年末增加34個。
而作為獨立的第三方物業企業，新大正缺少像其他頭部物企那樣的背靠集團項目輸送，導致在傳統業態上，尤其是在住宅和商業項目上的獲取缺少一定優勢。據年報披露，該公司90%以上的項目以招投標方式取得。
在新大正的服務業態的構成中，公建辦公等非商住業態是其開展業務的主攻方向，物業管理收入也大部分來自公建，包括學校、航空、公共、辦公的項目。截至6月底，該公司擁有的項目類型最多的是公共、辦公項目，分別為106個、197個，較去年底增長32.50%、30.46%。
其中在公建賽道，卻不乏像保利物業、招商積餘、中海物業這類“勁敵”。頭部物企通過收併購、母公司項目輸送等形式佔據了絕大部分的商住物管份額，在其他新型業務領域也有品牌及資金優勢。
相比之下，第三方物企的發展空間受到了一定擠壓。在招投標過程中，中標往往意味着需要在管理費上有所讓步，這反過來削弱了自身盈利能力。
今年上半年，新大正營收達12.5億元，同比增長39.49%，其中辦公板塊及公共物業板塊收入同比增長均超50%，兩業務佔總收入的比重達59.78%，而物管企業的主流業務商住物業板塊的收入近佔總收入13.45%。
分時間看，上半年新大正的成熟項目（1年以上）、新進項目（1年以內）毛利率分別為18.47%、12.23%，較去年底下跌1.09個點、0.37個點；分地區看，重慶區域、重慶以外區域毛利率則分別為20.03%、15.10%，較去年底下跌0.7個點、1.69個點。
這也導致新大正盈利水平在擴張進程中逐步下降，去年全年及今年上半年該公司總毛利率分別降至18.65%、17.18%。在公告中，新大正對此解釋為“階段性承壓”，主要由於相應拓展支撐投入和新進項目前期投入增加。
按照其表述，由於新進項目必需的項目員工培訓、員工勞保、機器設備耗材等投入，前期成本較高；而成熟項目通過深入挖掘客户需求，通過對在管項目延伸開發及增值服務開發，經營內容和深度增加，效益也隨之增加。
不過，觀點新媒體瞭解到，目前物業企業增值服務的營收多集中在50%左右，而新大正93%收入都只能依靠基礎物業服務，創新業務佔比僅為2.2%。
即便如此，新大正仍提及，公司將按照戰略發展規劃，先做大規模，再做實密度，通過加強精細化管理達到高質量發展的目標。
文旅產業賽道
一方面是規模訴求，一方面則是第三方物業公司在傳統業態上發力受限，新大正在拓展的道路上仍頗具挑戰。如今新大正將目光聚焦到文旅項目這條賽道。
實際上，相當一部分物管企業這兩年也在積極拓展文旅產業業務，比如景區物業，現階段已被頭部物企敏鋭捕捉並佈局。
觀點新媒體查詢，2021年初,龍湖智創生活進駐無錫新洲生態園。據瞭解，該項目為承擔旅遊功能的生態園區，龍湖智創生活將為園區提供定製化物業服務。
2021年8月，招商積餘簽約貴州省息烽集中營革命歷史紀念館物業服務項目，該項目為集教育、旅遊功能於一體的紅色旅遊景點。
同月，世茂服務與福建省旅遊發展集團達成合作，發力景區與公建物業服務以合資企業的新形象在景區與公建項目物業服務領域搶佔賽道，開展多方面深層次的合作。
保利物業則於去年進駐五台山，擬打造代表五台山景區全域網格化公共服務項目；今年陸續與大同市平城區政府達成合作，發力打造文化旅遊品牌，以及進駐廣州海珠國家濕地公園、南北湖風景區提供客製化物業管理服務。
今年7月，綠城服務簽約故宮博物館宣傳教育部綜合服務。目前綠城服務已為像浙江圖書館、中國國家圖書館、紅色教育基地義務望道展示館及葫蘆島文化中心等公建旅遊景點提供服務，累計服務項目數量已達27個。
如今包括新大正也將自身服務的邊界伸向文旅賽道，背後反映的是國內旅遊市場的蓬勃潛力。
文化和旅遊部在7月發佈的數據顯示，2022年上半年，國內旅遊總人次14.55億，國內旅遊收入1.17萬億元。旅遊人次雖然受疫情影響，較去年同期下降2成，但自今年6月底開始，多地同時優化調整地方來返隔離政策以及7月各地政府出台相關的政策刺激文旅產業恢復。
目前，國內短週期周邊遊以及鄉村遊熱度明顯提升，積壓的旅遊出行需求在疫情防控形勢逐步好轉後迎來持續釋放。
而對於聚焦傳統住宅物業管理服務以及公建類物業的服務的物企而言,在文旅項目物管賽道的佈局將會面臨較大的專業化服務壁壘。新大正未來在佈局文旅項目時，還要考慮專業化物業服務人員及客製化的園區文旅運營服務。
以龍湖智創生活進駐無錫新洲生態園項目為例，該項目的物管需求不僅侷限於傳統物業的“四保”，物業服務還包括歷史古樹保養修護、濕地區域的維護、園區的導遊解説、會務接待等業務，與公建類物業相比，服務的半徑及類目更廣，要求更多。
新大正宣佈入局景區管理，其具體的表現還有待市場去“質檢”。目前新大正要做的不僅是與頭部物企搶佔賽道，爭取市場份額，還要完成對文旅項目所需要的相關服務體系的搭建。