楠木軒

股東會見聞錄 | 中國金茂:毛利率見底回升 下半年抓住機會補充土儲

由 公羊易綠 發佈於 財經

觀點地產網 6月8日上午,中國金茂於香港召開股東周年大會。

由於疫情的阻滯,香港會場分別將股東、董事會部分成員安排在不同會議室,位於內地的管理層則通過線上方式參會。

據觀點地產新媒體瞭解,當天參會的管理層包括執行董事兼CEO李從瑞、執行董事兼CFO江南、執行董事兼高級副總裁宋鏐毅,非執行董事王威,獨立非執行董事蘇錫嘉、鍾偉、高世斌、孫文德,以及公司秘書和法律顧問代表等。

自去年7月初以來,中國金茂的股價總體出現較大幅度下行,最高從6.11港元降至折半。尤其是年度業績發佈過後,該公司股價一度觸及52周新低2.74港元,直到近一個月才回升至3港元附近。

在信心大於黃金的資本市場,股東們期盼金茂傳遞更多正面信息。

與會股東也藉着與中國金茂管理層交流的機會,提出自己的疑問,其中涉及毛利率、計提減值,以及未來的拿地發展策略——這些幾乎是所有金茂投資者關注的共性問題。

而管理層對毛利率的回應與3月份業績會接近,強調毛利率下行是行業共識之餘,轉而表示城市運營是公司未來修復利潤的主要方向。

同時,該公司安撫股東稱,以後應該不會有大規模的減值,但這仍需要根據市場情況而定。

毛利率趨勢

數據顯示,2020年中國金茂實現營業收入約600.54億元,同比增長38.51%;公司所有者應占溢利38.81億元,較上年度經重列後數據下跌40.12%;整體毛利率20%,同比下降9個點。

對此,中國金茂解釋,業績下降主要是房地產市場調控等原因,導致項目售價不及預期,需計提發展中物業和持作出售物業減值準備。其中,截至2020年底,該公司的其他費用及損失淨額達到43.81億元,上年度僅為690萬元。

在股東周年大會上,盈利問題再度被問及。中國金茂CFO江南迴應,公司會在2020年及2021年集中消化掉2016-2017年地價較高的項目,明年以後毛利率會逐年回升。

觀點地產新媒體瞭解,3月份業績會上,中國金茂管理層曾提及,2020年底已售未結金額大約在3000億元水平,毛利率僅為18%左右。

對毛利率回升的預期樂觀,主要基於金茂新增土地儲備盈利水平改善。江南向股東表示,公司從2019年開始,新增土地簽約毛利率能回升至20%以上,2020年拿地毛利率則更高。

另一個原因在於土地儲備結構的優化。

江南提及城市運營業務,表示城市運營項目的二級開發毛利率在25%以上,最好的項目甚至超過50%。

“比如去年海南三亞項目,毛利率接近60%的水平。”

但土地競爭激烈及政府限價政策的存在,使得房地產已告別快速上漲的階段,金茂管理層亦坦承,行業回不到毛利率30%水平,預計維持在20%至25%區間內。

江南強調,隨着城市運營項目佔比提高,金茂毛利率會慢慢回到25%以上。

城市運營是中國金茂的主要戰略之一,被譽為該公司的“獨特競爭力”。具體而言,這主要通過與政府簽訂土地開發協議,對片區進行規劃,協助土地一級開發;此後由金茂引入房企或者自行拿地開發,並引入酒店、商務、商業等業態,促進片區產業升級。

上述模式憑藉介入片區較早及產業導入運營等特點,對開發商提出高要求的同時,也會為開發商帶來不錯的盈利空間。截至2020年底,中國金茂累計落地27個城市運營項目,單年新增武漢、天津、常熟青島、丹陽、温州等7個項目。

觀點地產新媒體對比,2017-2019年,中國金茂二級平均拿地成本約為1.07萬元/平方米、8124元/平方米、7525元/平方米;至2020年,拿地成本升至8957元/平方米,但城市運營項目貢獻已從2016年不足10%升至44%,一定程度上緩解了公司成本上升壓力。

擴儲三渠道

拿地問題同樣受到關注,皆因今年尤其是首批集中供地推向市場以來,金茂搶地積極度並不及融創、華潤等房企。

據觀點地產新媒體不完全統計,近兩個月中國金茂分別在温州、蘇州、北京、無錫、青島、長沙、諸暨、南昌、鄭州、台州新增拿地,其中涉及集中供地城市主要有鄭州、青島、北京;而廣州、深圳、杭州、重慶等城市的集中供地雖有參與,但收穫甚微。

在股東周年大會上,李從瑞表達了對當下房地產市場的看法。

他表示,去年房地產形勢非常好,創造了17萬億的紀錄,因此開發商手上有足夠資金,但土地“兩集中”政策令大家產生一定焦慮,導致拿地高潮出現,企業之間搶地較為激烈。

“土地‘兩集中’需要時間檢驗,行業出現波動是正常的,這時候金茂更願意冷靜看待市場。”李從瑞認為,集中供地第一階段出現的開發商爭搶局面不會持續,所以金茂保持了剋制態度。

他透露,截止到5月底,中國金茂權益拿地金額僅200多億,“拿的地也比較少”。

與之相比,中國金茂於2020年全年總計收購59個項目,對應總土地款1030億元,權益金額585億元。同時據觀點地產新媒體瞭解,該公司計劃今年拿地總額繼續超過1000億元,權益金額則在500-600億元之間,這意味着目前僅使用約三四成。

李從瑞同時強調,公司此前不搶地,是因為所持土地儲備已足夠完成2021年銷售目標。

數據顯示,截至去年底,該公司土地儲備接近6000萬平方米,預計今年可售貨值約3600億元,去化約六七成即可達到2500億元銷售目標。

“所謂‘手中有糧,心中不慌’,就是這個道理。”李從瑞用一種輕鬆的語氣説道。

這背後另一層顧慮或許在於,高度競爭化的土地難以滿足企業的內部指標。據悉,中國金茂未來拿地的要求是,扣除資金成本後淨利率達到6%,IRR則為12%。

對於土地市場,李從瑞判斷,下半年拿地熱度應有所下降,中國金茂會抓住機會獲取一些優質土地。

他同時回應了中國金茂如何補充土儲的疑問。其中,公司首要仍將通過城市運營擴儲,目標是三年後城市運營的土地儲備供給從44%提高到60%。按此前業績會披露計劃,該公司希冀今年實現在35個城市落地城市運營業務。

其次是“三道紅線”出台後,中小開發商資金鍊緊張,這為公司提供了獲取優質土地的機會;此外,部分大開發商受到“三道紅線”壓力,也急於將土地儲備變現。

“我們希望通過自己的方式,來解決土地儲備問題。”

觀點地產新媒體瞭解,中國金茂2020年銷售回款2100億元,截至期末現金和現金等價物434.56億元,融資成本4.42%;今年該公司預計銷售回款同樣超過2000億元。