中梁控股：預計截至2020年底淨負債率低於100% 兩條線轉綠

  樂居財經訊 嚴明會 2月4日，中梁控股（2772.HK）發佈有關財務數據最新消息的自願公告。公告表示，2020年公司持續優化財務結構，根據未經審核綜合管理賬目，預計截至2020年底的淨負債率低於100%；非受限現金短債比大於1.0；及剔除預收款項後之資產負債率約80%。

  在疫情擾亂市場節奏、“三道紅線”收緊房企融資步伐的一年裏，中梁在保持規模增長的同時，積極優結構、降成本。根據三道紅線的要求，公司目前僅踩一條紅線，位於“黃檔”位置，財務狀況審慎健康。

  公司明確提到，信託融資在財務報中以借款入賬，而非權益或永續工具，並在計算相關財務比率中反映。

  債務結構持續優化 融資成本不斷下降

  “三道紅線”之下，房企將從規模主導轉向利潤主導，從融資驅動轉向現金流驅動。依託穩健的財務管理，中梁流動性良好：截止2020年6月底，公司短期債務約人民幣229.75億元,公司總現金約人民幣350.21億元，淨負債率69.9%；公司加權平均融資成本降至8.9%，並有望在2020年底進一步降至8.5%。

  中梁表示，“上市後及‘三道紅線’新規下，我們的財務運作越來越穩健、健康。在有息負債方面，中梁已是一名優秀生，在TOP50強中也處於較低水平，這也能反映出公司過去的發展是通過經營性現金流實現的，而不是高負債，同時公司包括淨資產收益率、現金短債比等指標均較為優異。”

  1月26日，中梁成功發行於2022年到期的2.5億美元票據，最終年利率為7.5%，反映了資本市場及廣大投資者對公司價值的極大認可。從本次發行的債券即可看出，相較於中梁早前發行的債券，該筆美元債利率明顯下降，有助於公司進一步優化財務結構，降低融資成本。特別地，2020年11月，中梁境內首單購房尾款ABS項目——“長城嘉信-中梁地產購房尾款資產支持專項計劃項目”成功發行，項目總髮行規模3.4億元，最低利率僅5.6%，為持續推動中梁資產證券化業務批量開展奠定了堅實基礎。

  持續優化的債務結構、均衡向上的穩健發展吸引了不少國際大行對中梁的看好目光。2020年以來，中梁接連獲得銀河聯昌、中信里昂、富瑞金融、華泰香港以及中銀國際等多家國際及知名券商分析師覆蓋。同時，聯合資信還授予中梁“AA+”主體長期信用評級，展望穩定。其表示，未來隨着公司在建和擬建項目的開發完成並實現銷售以及竣工交付面積和結轉收入的增長，公司經營狀況有望保持良好。

  業績、品質雙管齊下 實現有質量的增長

  放眼房地產行業近年發展趨勢，從中央到地方，“房住不炒”、“因城施策”仍是總體精神，而三道紅線政策的出台則影響了房企的投資力度，使得行業內產生了較為明顯的分化。但毫無疑問的是，處於綠、黃兩檔財務狀況較好的房企可以更好的做大規模，提升市佔率。

  在過去的一年裏，中梁持續提升自身在房地產開發領域的能力和優勢，踏出了一條兼顧發展速度與財務質量的完美路徑。數據顯示，2020年1至12月，中梁累計實現合約銷售金額約1688億元，按年增加約11%，超額完成全年目標；合約銷售均價約人民幣12,500元/平米；按年上升22%，反映了公司轉二線及強三線開始見成效，並推動售價較穩定並持續向上。

  銷售業績是購房者對一家房企真心誠意的認可，房地產行業歸根結底是靠產品説話，是房企在新市場環境下快速發展的“護城河”。對此，中梁有着清醒認識：房地產後調控時代，精準把脈購房者的需求，才是重中之重，產品力將成為房企間競爭的關鍵砝碼。

  中梁認為，品質提升是系統性工程，所有的精細考量都是為了品質交付，因而在當前最為關鍵的產品品質方面，中梁設置了“三年鍛造行動計劃”，以積極打造“梁匠工程”，通過加強監督、機制風險管控、人員考核等方式保證產品質量，通過持續更新產品系列、優化社區服務等提升產品力。

  2020年10月，中梁正式對外發布最新一代住宅產品研發成果——中梁產品4.0。新產品從“場景迭代”、“健康探索”、“智慧賦能”三大維度出發，以“9+N社區美好模塊”為樣本完成了113個專項提升。目前，中梁4.0產品已在杭州、天津、成都、青島、常州等城市先行落地，未來還將在全國範圍內推行。

  中梁表示，站在追求高質量發展的全新階段，集團將繼續嚴格管理現金流，有效控制槓桿水平，持續改善債務結構，並深掘精細化運營之道，走贏高質量的可持續發展道路，實現企業基業長青。