安信證券：藍光發展重倉成渝及長三角，拿地強度回升

  樂居財經訊 李禮 10月27日，安信證券發佈藍光發展研報。

  公司總覽。1）歷史沿革。藍光發展 1989 年成立於成都，2008 年開始全國化拓展，2015 年在上交所上市，2019 年公司銷售金額 1015.4 億元，排名前 35。2）公司治理。公司實際控制人為楊鏗先生，截至 2020年 6 月 30 日，合計控制公司股權 58.31%。管理架構上，2019 年以來公司圍繞“精總部、強區域”進行組織架構調整。3）業務概覽。公司以房地產開發為核心主業，2019 年物業銷售、物業管理各佔營業收入的93.2%、4.0%。

  歷史報表視角下的信用資質分析。1）從資產可持續來看，①存貨方面，公司 2019-2020H1 新增土儲主要位於二線、三四線城市，佔比分別為 52.5%、47.5%；從區域來看主要聚焦長三角、成渝城市羣；2020H1拿地強度上升至 66.6%。②固定資產和投資性房地產方面，公司商業項目涵蓋寫字樓、街區商業、購物中心、酒店等業態，其中在租商業項目主要佈局成都、北京。2020 年上半年公司實際出租建築面積 29.4 萬方，出租率為 77.9%。2）從廣義負債可持續來看，①債務結構方面，公司融資以銀行及其他借款為主，有息負債抵質押率、短債佔比高於TOP50 房企中位。②償債能力方面，2020H1 公司現金短債比、淨負債率、剔預資產負債率分別為 0.8 倍、105.7%、75%。③表外不確定性方面，公司少數股東權益佔比高於 TOP50 中位，其他應付款、其他應收款、長期股權投資佔比均低於 TOP50 中位。

  未來經營視角下的信用資質變化。1）未來資產可持續：①拿地方面，公司今年拿地能級有所下降，在長三角地區土儲佈局力度加大，拿地集中度相比 2019 年有所回落，1-9 月拿地強度上升至 47.5%。②資產出售方面，2020 年 7 月公司出售持有的迪康藥業股權。③銷售方面，1-9月全口徑銷售金額同比回落 14.1%。2）廣義負債可持續：公開市場融資順暢，1-9 月美元債、公司債、中票等累計獲得淨融資 47.8 億元，發行利率多數回落、久期總體拉長；3）公司治理可持續方面，物業板塊較為成熟，2020 年 7 月剝離醫藥業務。

  風險提示：數據統計偏差、公司披露數據不完整、房地產調控超預期等。