中報觀察｜招商局置地“圍城”
觀點指數 8月18日晚間，招商局置地發佈了2022年中期業績公告，營業收入、淨利潤均有大幅度增長，但歸母淨利潤卻出現下滑，盈利困境依然存在。
2022年上半年，招商局置地實現營業收入137.95億元，同比增長約89%；淨利潤約8.25億元，同比增長約47%；毛利率為16%，較去年同期下降約4個百分點。
招商局置地2021年業績會時就表示將持續加強成本管控，力爭將毛利率穩定在一定水平上。目前，提高毛利率水平依然是重要的工作之一。據2022年8月19日與會的資本人士透露，招商局置地在今年的中期投資者會上表示將對項目開發的各個環節進行精細化管理，向管理要效益，在管理端、融資端進行努力，爭取毛利率有所提高。
佈局與利潤圍城
2022年上半年，招商局置地實現營業收入137.95億元，同比增長約89%；淨利潤約8.25億元，同比增長約47%；而毛利率為16%，較去年同期下降約4個百分點。
對於毛利率下降的問題，招商局置地在財報中解釋稱，“2022年上半年已確認收益中約90%來自利潤率相對較低（約20%）之項目”，從營收分佈來看，佛山、廣州、重慶、南京、西安及香港佔總營收的比例分別為3.5%、4.1%、28.1%、42.4%、21.6%、0.3%。
意味着招商局置地在重慶、南京、西安等地的大部分項目毛利率並不高，導致上半年毛利率水平明顯下滑。
出現這種現象的原因，一方面，由於與招商蛇口簽訂競業協議限制，招商局置地長期以來僅在佛山、廣州、重慶、南京、句容及西安等城市開展房地產開發業務。
城市佈局的限制，使得招商局置地的業務容錯率並不高，難以通過項目或城市區域之間的資金平衡來穩定盈利水平。企業在把握市場行情、控制土地成本方面需要有較強的能力，而市場銷售下行的幅度之大令許多房企無所適從。
另一方面，土地市場早年間行情火爆，土地成本高漲，要維持業務發展，招商局置地就不得不參與土地市場的競爭，儘管2022年招商局置地在土地市場較為低調，但過去拿下的高溢價地塊為如今的利潤下滑埋下了伏筆。
2021年招商局置地在西安以156%的溢價率力壓德信、卓越、綠城、金地、保利等房企，斥資14.44億元競得西安市秦漢新城一宗地塊，樓面價達到9993元/平方米。根據安居客統計數據，當前秦漢新城新房均價約為1.5萬元/平方米，房地價比1：1.5。
另外，在2021年的重慶首批集中供地中，招商局置地先後以32.5億元、3.25億元價格拿下重慶西永279.83畝地及彩雲湖板塊19.24畝地，溢價率分別為129.98%和40.5%。
從2021年第二批次的集中供地開始，各城住宅用地溢價率已限制在15%或以下，疊加今年不少城市土地出讓價格下調，招商局置地高溢價地塊可謂“命中高點”，未來或將繼續影響盈利水平。
招商局置地在市場形勢分析中這樣描述道：“政府持續'讓利'，降地價、降配建、降自持、降門檻，推出優質土地，央國企依託雄厚的綜合實力，步入舞台中央，主導拿地市場。”認為目前地市存在一定紅利，但經歷過地市的熱度起伏後，招商局置地今年在地市中的表現似乎並不激進。
今年前七月，招商局置地共新增2宗土地，分別位於南京和重慶，拿地總價43.24億元，若加上收購弘陽廣州的項目股權，招商局置地2022年上半年的投資費用約為51.81億元。
而2021年上半年，招商局置地新增7宗地塊，拿地總價237.85億元。相比之下，招商局置地今年的拿地步伐放慢許多。
成本圍城
進入管理紅利時代，房地產企業需要從土地獲取、公司管理、融資成本等多方面着手降本增效，就招商局置地而言，財務費用支出減少，但整體成本縮減成效不佳，還有很大的調整空間。
觀點指數通過財報數據對其三費支出情況進行分析，通過計算“當期銷售費用、管理費用和財務費用之和”與“當期合同銷售金額”的比值衡量招商局置地當期三費費率情況。
2022年上半年，招商局置地銷售費用、管理費用和財務費用分別為4.4、1.5以及3億元，同比增幅分別為56.8%、44.9%以及-1.2%，與2021年上半年增幅相比，同比變動為-21.4%、31.7%以及-5.5%。
就費用總額而言，銷售費用的增長最明顯，但從費用增長趨勢來看，管理費用的增長更加迅速，只有財務費用在費用支出和增長趨勢上都有所縮減，但變動幅度不大。
數據來源：企業財報、觀點指數整理
（此處“三費費率”=“當期銷售費用、管理費用和財務費用之和”/“當期合同銷售金額）
另外，2022年上半年招商局置地實現合同銷售總額206.59億元，同比減少28%，在合同銷售金額下降的情況下，三費費用仍在增長，而過去兩年三費費率實現二連降的情況下，2022年卻出現反向的增長。
儘管招商局置地表示要對項目開發進行精細化管理、向管理要效益，但從財報的表現上看，公司目前的表現不算理想。
不過融資成本依然存在優勢，據參與投資者會的知情人士透露，招商局置地綜合融資成本有所下降，上半年平均資金成本約為4.27%。
如何利用好資金和成本優勢，把握業績修復窗口機遇，突破盈利”圍城“，是招商局置地需要面對的問題。