近日，中交地產發佈2022年年報。在營收增長164.52%的同時，公司歸母淨利潤卻下滑超八成。
研究發現，2022年中交地產毛利率下降幅度較大，公司營收增加的同時，營業成本增幅同樣較快。
截至2022年末，中交地產貨幣資金約為104.82億元，同比下降15.26%。公司融資總額為655.93億元，較2021年末微升4.22%。其中，公司多次向控股股東借款，2022年借款總額已超百億元。
增收不增利 歸母淨利潤四連降
2022年，中交地產實現營業收入384.67億元，較上年增長164.52%；實現利潤總額21.83億元，較上年同期增長43.36%；實現歸屬於上市公司股東淨利潤0.34億元，較上年同期減少85.60%，已連續四年下降。
銷售數據方面，中交地產在2022年實現簽約銷售面積195.78萬平方米，較上年同期降低14.32%；實現簽約銷售金額458.82億元，較上年同期降低18.07%；銷售回款450.84億元，較上年同期降低23.72%。
土儲方面，中交地產2022年新增台州、常熟、武漢等11個項目，佔地面積59.67萬平方米，計容建築面積128.64萬平方米，獲取方式包括股權收購、招拍掛、增資等。中交地產新增土儲項目土地價款合計為234.37億元，其中公司所佔權益價款為109.55億元，佔比為46.74%。
截至報告期末，中交地產持有房地產項目 115個，土地總面積 1056.45萬平方米，在建及待建面積 1648.67萬平方米。
營業成本增幅較快 毛利率下降9.5%
研究發現，中交地產房地產銷售業務營收增加的同時，營業成本增幅同樣較快。年報顯示，中交地產2022年房地產銷售實現營收382.92億元，同比增長165.08%；全年營業成本則為332.06億元，同比增幅達到197.49%。在此情況下，公司房地產銷售額業務毛利率同比減少9.45個百分點，下降至13.28%。
從地區來看，中交地產2022年華南、華北地區營業成本增幅遠超營業收入增幅。
根據2022年報，中交地產在華南地區的營業收入為14.18億元，同比增幅為2963.53%；而其營業成本為11.86億元，同比增幅高達7883.07%；公司華北地區營收同比上升3083.23%至122.58億元，其營業成本同樣上升3243.92%至104.90億元。毛利率方面，公司華南、華北地區毛利率同比分別減少51.54個百分點、4.11個百分點。
向控股股東借款超百億元，借款利率高於7%
截至2022年末，中交地產貨幣資金約為104.82億元，同比下降15.26%。公司融資總額為655.93億元，較2021年末微升4.22%。
從期限結構來看，中交地產一年內到期的融資餘額約為215.42億元，其中一年內到期的銀行貸款為109.12億元，超過了公司年末在手現金總額。
融資結構方面，除銀行貸款外，控股股東借款是中交地產主要的融資方式。2022年末中交地產控股股東方借款融資餘額為178.44億元，佔期末融資總額比例達到27.2%。
此前，中交地產曾多次發佈向關聯方增加借款額度的關聯交易公告。公司2022年新增借款初始額度為100億元，因經營需要，公司再度於2022年9月、12月分別追加了50億元、45億元的借款額度。統計顯示，2022年全年，中交地產共計向關聯方中交房地產集團有限公司借款185.88億元。
值得關注的是，上述借款利率均不低於7.5%，高於其公開發行債券、銀行借款利率水平。年報顯示，2022年年底中交地產關聯方借款應付利息已經達到3316.79萬元，同比上升751.77%。
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