樂居財經訊 李禮 1月20日，東興證券發佈2020 年 12 月統計局數據點評。
2020 年房地產銷售金額/開發投資分別同比增長 8.7%/7%，我們預計 2021 年二者增速或將達到 5.2%/6%。
銷售增速和開發投資增速曾作為行業投資指導性指標，如今這一意義下降。原因有三：
2016 年後監管層以長效機制替代短期逆週期管理，行業週期性波動趨弱，需求政策剋制。
房地產金融審慎管理制度下，房企的成長性和盈利可持續性存疑，需要更多公司數據驗證。
經濟增長中樞下行而地產投資韌性，同時製造業投資、進出口、消費等對經濟拉動作用或在未來一兩年將會凸顯，則地產投資對經濟增長的重要性或將下降。
但我們也樂於見到地產作為政策工具的屬性下降，而更多尋找內生的行業邏輯。當前時點我們堅定看多以萬科保利龍湖和旭輝為代表的“好學生”房企。長期看，房地產宏觀審慎監管客觀上有望降低行業的資產價格風險和房企流動性風險，有利於行業平穩健康發展，房企永續經營的客觀環境或將出現。短期看，土地市場有望趨冷，好學生房企潛在加槓桿空間大，若逆市加槓桿拿地有望拉開和行業的增速，實現更快的增長。而在金融紅利時代褪去、管理紅利時代來臨的當下，具備管理紅利的房企（體現在盈利能力和週轉能力具備優勢），其土地和資金利用效率最高，這構成了潛在的護城河。推薦萬科 A、保利地產、金地集團、中南建設、濱江集團，建議關注龍湖集團和旭輝控股集團。
風險提示：
經濟復甦不及預期、行業盈利能力下行超出預期、房企超預期出現流動性風險。
