淨利大減營收下降，泰禾依舊等待戰投
編者按：本文來自微信公眾號“節點財經”（ID:jiedian2018），作者：節點財經，36氪經授權發佈。
歷經4月30日的“難產”，交易所的問詢，趕在年報披露季即將結束之時，泰禾集團（000732）終於在6月13日發佈了2019年財務報告。
營業總收入236.21億元，同比下降23.77%；歸屬於上市公司股東的淨利潤4.66億元，同比下降81.74%。對於這份財報所列示的成績，估計大部分投資者都不會感到意外，畢竟2019年泰禾集團的艱難有目共睹。
據財報顯示，泰禾集團2019年房地產業務營收218.54億元，同比減少26.05%，結轉面積94.5萬平方米。其中，住宅地產銷售收入184.11億元，結轉面積72.23萬平方米；商業地產銷售收入34.43億元，結轉面積22.27萬平方米。
保持既往的神秘氣氛，泰禾這份年報依然閉口不提自己的銷售額，各大榜單給出的數據也不盡相同，克而瑞研究中心為808.7億元，中指研究院為940.2億元。
到底賣了多少？市場不得而知。只是，猶記黃老闆曾放出豪言，要在2018年達到2000億元的銷售目標。如今看來，怕是早被打臉N回。
分地區看，2019年泰禾集團福建、北京、華東、廣深、武漢五大區域均以“負”收場，同比降幅分別為21.3%、14.83%、42.3%、65%、100%，尤其以武漢區域降幅最大，竟然實現了驚人的“顆粒無收”。
圖片來源：泰禾集團財報
與此同時，泰禾集團的淨利潤也在迅速萎縮。
報告期內，一方面因為營收下降；另一方面，泰禾集團對包括恆海國際花園別墅、南昌院子、御湖半山 、石獅泰禾廣場在內的多個項目計提存貨跌價準備約8.45億元，影響利潤總額8.24億元，影響淨利潤6.18億元，導致公司2019年歸屬於上市公司股東的淨利潤只有4.66億元，較上年減少21.24億元；而在扣除非流動資產處置損益、投資性房地產公允價值變動產生的損益之後，泰禾集團歸屬於上市公司股東的淨利潤為-4.02億元，同比降幅高達118.97%。
將時間軸拉長，無論是營收還是淨利潤增速，這都是泰禾集團近十年來最“慘”、最慢的一年。
從下圖可以看出，從2013年增速超過100%到2019年的負增長，泰禾在六年時間內業績波動異常，如今營收和淨利潤規模只相當於2016年、2012年的水平。
數據來源：東方財富choice，製圖：節點財經
抽絲剝繭，毛利率、淨利率無疑是一個不可或缺的指標。報告期內，泰禾集團的毛利率、淨利率分別從2018年的30.36%、12.62%下滑至2019年16.16%、3.08%，降幅14.2%、9.54%，反映出盈利能力被嚴重削弱。
另外，節點財經注意到，泰禾集團這份“姍姍來遲”的財報比早前4月30日披露的《2019年主要經營業績》數據更加“慘烈”。彼時，泰禾集團預計2019年將實現營業收入約為237.48億元，同比下降23.36%；歸屬於上市公司股東的淨利潤約為8.27億元，同比下降67.62%。
就二者的差異，泰禾集團表示，“根據會計師事務所審核後的存貨跌價準備測試結果，公司補充計提了存貨跌價準備約3.77億元；核減了由於本年處置項目的剩餘股權應按公允價值重新計價並確認的利得收益約2.72億元；根據彙算清繳結果，確認了由於税務虧損導致的遞延所得税資產，對部分項目計提的應交所得税進行了調整；根據補提的存貨跌價準備，計提了相應的遞延所得税資產。”
針對泰禾集團的經營狀況，大華會計師事務所出具了非標準無保留意見的審計報告，其在報告中指出，泰禾集團存在大額已到期未歸還借款，並且公司因子公司未履行還款義務而被列為被執行人，造成泰禾集團持續經營能力存重大不確定性。
誠然，如此業績表現，加上2019年以來遭遇失信、股權凍結、業主維權、評級下調等一系列危機事件，資本市場自然對泰禾集團“冷眼相對”。
當前，泰禾集團股價徘徊在5元/股附近，最低時只有4.06元/股，較2018年高點32.8元/股已跌去近90%，市值僅剩百億餘元。
圖源：通達信軟件
而在業績壓力和市值壓力之外，泰禾集團的資金壓力亦不容小覷。
過去一年，泰禾集團為回籠資金，緩解現金流緊張局面，不斷變賣家當。
據統計，2019年泰禾集團出售重大資產和重大股權項目多達17個，累計回籠資金超過150億元。同時，公司通過嚴控項目節點與開盤節奏、加強考核管理、縮短回款週期等措施，進一步強化現金流管控。
開源 節流，泰禾集團也算收穫了稍許安慰，於2019年末經營活動產生的現金流量淨額為236.14億元，同比增加69.51%；手持貨幣資金在2019年極度缺錢的情況下依然保持了131.95億元，僅僅比2018年末減少0.25%。
不容樂觀的是，在龐大的債務規模面前，泰禾集團百億元的貨幣資金可謂杯水車薪，這其中還不包括18.17億元的受限資金。
據財報顯示，截至2019年末，泰禾集團負債總額1911億元，其中，有息負債約為974億元，一年內到期的債務為506億元，資產負債率高達85%，處於行業高位。
數據來源：東方財富choice，製圖：節點財經
融資端，和大部分房企一樣，銀行貸款、債券和非銀行類貸款也是泰禾集團獲取資金的主要渠道。
報告期末，泰禾集團來自銀行貸款、債券、非銀行類貸款的期末融資餘額分別為169.54億元、204.59億元、595.86億元，融資成本8.48%、9.07%、10.65%。不難看出，信託等非銀金融機構貸款是泰禾集團最大的資金支撐，佔比達61.53%。相應的，成本也是最高的，為泰禾集團高達9.94%的平均融資成本助力不少。
從億翰智庫監測的50家典型上市房企年報分析來看，2019年融資成本TOP30房企的平均融資成本為6.34%，泰禾集團接近10%的融資成本凸顯其錢緊、錢貴的現實。
對此，泰禾集團在財報中坦言，“公司有息負債規模較大，資產負債率維持較高水平。若未來房地產行業政策發生重大不利變化，可能會對公司現金流產生負面影響，對公司償債能力造成一定風險。”
值得注意的是，儘管泰禾集團自身資金吃緊，但其2019年對外提供的財務資助總額仍高達152.3億元。
2020年資金困局怎麼破？泰禾集團也在年報中給出了指引，除了向金融機構借款來補充公司的現金之外，還預計在未來一年向關聯公司泰禾投資借款。
公告顯示，泰禾投資向泰禾集團及控股子公司提供借款(含委託貸款方式)用於公司項目開發及補充流動資金，借款餘額最高不超過45億元，預計2020年泰禾與泰禾投資之間的累計借款本息總額(發生額)為不超過130億元。
“花間一壺酒，獨酌無相親”，泰禾集團開創了地產業獨特的中式院落文化，並被奉以中國傳統建築文化的傳承者、頂豪匠心、高端院居範本等諸多美譽。
但在連續多年的激進擴張及收併購下，泰禾集團董事長黃其森和他的泰禾院子走到了生死關頭。
就在上一週的6月8日，有媒體爆出，泰禾北京院子二期的業主發文聲討黃其森。具體原因為，泰禾北京院子二期收了購房者近百億資金的項目，然而項目已於去年年底停工，在業主持續維權、多方投訴後，才勉強有限復工，而工程方不斷傳出消息，“再不給建設資金，就停工走人！”
2個月前，中國執行信息公開網顯示，黃其森因有履行能力而拒不履行生效法律文書確定義務，被列入失信被執行人名單。事件緣由為2017年3月，泰禾控股子公司東莞金澤置業向西藏信託貸款8億元，期限為2017年 3月至2019 年9月，由泰禾集團、黃其森提供連帶責任擔保。轉眼到了還款約定日，東莞金澤置業卻未履行還款義務，黃其森作為擔保方被告上法庭。
事實上，近年來泰禾集團被列為執行人的情況並不鮮見。今年一季度，受疫情影響，旗下項目公司北京泰禾嘉信銷售及回款困難，被華能信託於2020年5月6日申請執行，項目公司、泰禾集團及黃其森均被列為被執行人。截至目前，泰禾存在14起被列為被執行人的情況，執行標的累計金額為近20億元。
於此同時，疫情下業績的困境也在加劇。2020年1-3月，泰禾集團營收僅為4.80億元，相較去年同期減少94%，歸母淨利潤-5.64億元，同比下降158%，經營活動現金流量淨額-29.3億元，同比下降124.55%。
誰來拯救泰禾？顯然，這是黃其森眼下必須解決的問題。
5月13日，泰禾集團發佈的公告顯示，正在籌劃引進戰投，代價是黃其森可能失去控制權。
至於最後誰能成為泰禾的“白衣騎士”，泰禾又能否安然度過此次資金危機，拭目以待。