祥生赴港IPO：收入年複合增長137.6%，2019年ROE超50%

作為全國房企綜合實力30強唯一未上市的房企，祥生控股有限公司日前開啓赴港上市征程。

據港交所於6月3日晚間披露的祥生控股招股書，祥生於2016年起採用“1+1+X”擴張策略，近三年營收增長穩定，且利潤增長良好，三年複合年增長率為137.6%，2019年的股本回報率高達50.1%。

營收增長穩定，ROE達50.1%

6月3日，港交所披露了IPO背後的“1+1+X”戰略深度佈局" href="https://www.nanmuxuan.com/zh-sg/economy/tghikbdcle.html">祥生控股招股書。如祥生在招股書中所言，作為“中國一家快速成長的大型綜合房地產開發商”，祥生近三年營收增長穩定，2017年、2018年、2019年收入分別為62.93億元、142.15億元、355.2億元，三年複合年增長率達137.6%。

2017-2019年期間，祥生實現了簽約銷售金額從619.64億元到1174.7億元的跨越。而從百億到千億，祥生僅用了4年時間，其於2015年至2018年期間，便實現銷售規模從109億元衝擊到1029億元，年複合增長率超過100%。

在地產行業毛利率趨降的大背景下，2019年公司毛利率為23.9%，較2018年增加2.8%，較2017年增加10.7個百分點；同時，在2018年實現扭虧為盈的情況下，祥生2019年全年實現淨利潤32.09億元，盈利能力亦持續提升。值得注意的是，祥生的股本回報率由2018年的16.6%上升至2019年的50.1%，主要由於2018-2019年的溢利大幅增加所致。

招股書透露，於往績記錄期間，祥生的收益主要來自開發及銷售住宅物業及商業物業，亦有小部分收益來自管理諮詢服務及物業租賃、酒店服務等。2017-2019年度，祥生在物業開發及銷售方面分別實現收益61.66億元、140.77億元以及353.72億元，佔總收益比例分別為98%、99%及99.6%。

優質的土儲則是祥生近年來業績增長的有效支撐。根據招股書，截至2020年3月31日，祥生擁有195個處於不同開發階段的物業項目，包括172個為附屬公司開發的項目及23個為合營企業及聯營公司開發的項目。上述項目應占總建築面積為約2304.47萬平方米。

今年以來，祥生更是加速納儲。《華夏時報》記者不完全統計，3月以來，祥生在杭州、寧波、温州等城市持續深耕落子，截至5月底拿地總金額已超過130億元，其中在準一線、二線城市的拿地佔比接近75%。就在遞交招股書當日，祥生首進南昌，以9.49億元成功競得九龍湖片區一幅二類居住用地。

“1 1 X”戰略深度佈局

祥生在招股書中指出，其核心優勢包括：自己是深耕浙江省及泛長三角區域及策略覆蓋全國的快速成長的大型綜合房地產開發商；“1 1 X”擴張策略及優質土地儲備為長期增長奠定堅實基礎；優質、多元化的產品組合及完善的品牌形象符合“幸福生活運營商”的願景；保障投資回報及控制風險的標準化管理架構等。

招股書透露，祥生於2016年起採納“1 1 X”擴張策略。據此以於浙江省的發展為基礎，深入滲透泛長三角區域並擴展至泛長三角區域以外的其他具高增長潛力的城 市。而為實現“成為領先的房地產開發商，提供優質產品”的目標，公司將繼續實施“1 1 X”擴張策略、進一步優化產品組合及升級服務以提升品牌價值。同時，透過標準化管理及綜合運營模式進一步提高運營效率，繼續多元化融資渠道、改善資本結構及降低成本，以及繼續建立人才隊伍及制定具競爭力的薪酬制度等。

對於祥生赴港上市一事，業內人士普遍表現出看好的態度。

“祥生是今年眾多內房股上市的典型代表，一般來説，企業規模越大，盈利水平越高，上市成功也更有確定性。”一名業內人士向《華夏時報》記者分析指出，上市除了能夠改善公司流動性和提升品牌影響力，對於地產公司來説，更重要的是上市能夠進一步打開融資渠道，從傳統的信託融資轉變為境內外融資相結合，隨着公司上市後獲得重要評級，融資成本將會進一步降低。

知名地產分析師嚴躍進也向《華夏時報》記者表示，祥生是穩紮穩打的房企，近年規模增速明顯，包括總部搬遷至上海的舉動，都表現出戰略擴張的積極態度。上市對於祥生而言，不僅可以擴充融資渠道、進一步增大規模，也會做大品牌、增強影響力。

“對於中小房企而言，要做大、做好，上市也是其必由之路。”易居企業集團CEO丁祖昱表示。綜合來看，2020年房企排隊IPO在數量上並沒有減少的跡象，甚至還有持續增加的趨勢。這其中，正處於規模擴張期的中等房企會迎來一波上市高峯，這些房企的共同點在於正處於追求規模發展的關鍵時期，部分中小房企近兩年發展速度較快，因此融資需求更高。

不過，祥生也在招股書中坦言：“於日常業務過程中面臨各種市場風險，包括利率風險、信貸風險及流動資金風險”。並詳細載述了所面對風險及管理該等風險所使用的財務風險管理政策及常規。

而根據招股書，2017-2019年祥生的流動負債分別為606.68億元、1054.90億元、1073.85億元，同期流動資產分別為735.91億元、1178.90億元、1250.56億元，流動資產尚能覆蓋全部流動負債，短期償債能力應有保障。此外，截至2019年底，公司已全部償還2018年票據，且並無未償還結餘。此外，今年3月11日，祥生成功增發於今年1月23日發行的美元高級定息債券。原債券期限2年，於2022年1月23日到期。

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