掘金物業|雷達掃描：和泓服務規模突圍陷入困局

6月15日，和泓服務（06093.HK）發佈配售新股公告。公告顯示，此次配售數量不超過8000萬股，每股配售價為1.28港元，所得款項淨額為1億港元。配股作為融資手段，最核心的莫過於股價。和泓服務似乎深諳此理。

作為蚊型物業公司的代表，和泓服務在2019年成功赴港上市，在嚐到資本熱錢的甜頭後，股價旋即一蹶不振。股價下挫不僅反映了資本市場對和泓服務未來發展並不看好，也顯示出和泓服務自身的融資渠道有限。受體量桎梏，和泓服務沒能乘資本東風迎來新的飛躍，規模發展更是陷入困局。

市場領導力墊底  規模成發展桎梏

據上市物業公司綜合實力測評結果顯示，和泓服務排名第23，綜合得分為58.45分。

來源：北京林業大學程鵬研究團隊

在5大細分指標中，和泓服務的價值創造力、市場領導力、全國影響力均排名20以後（包含第20名）。其中，價值創造力、市場領導力等指標皆墊底，排名第24，表明和泓服務在為股東持續創造高於市場平均價值、提高管理面積與營收方面有待加強。此外，在資源統籌力方面，和泓服務排名第9，顯示其現有資源和資產的潛力得到有效挖掘；在產品創新力方面，和泓服務排名第16，表明其創新產品與服務方面仍存在不足。

上述的測評結果也顯示出，和泓服務苦“規模”久矣。

在2019年赴港上市的8家物業企業（其他7家為濱江服務、奧園健康、鑫苑物業服務、藍光嘉寶、銀城生活服務、保利物業、時代鄰里）中，無論在上市前還是上市後，和泓服務的規模都在墊底。總體來説，和泓服務的規模增長呈現出起點低、增速慢、儲備少等特徵。

整理：中國網地產

早在2016年，和泓服務的在管面積約544萬平方米，但仍是8家物管企業中最低的。一年之後，和泓服務在新獲一個在管項目的同時，因相關政策的變動又失去了一個項目，二者相抵之下，和泓服務的在管面積僅同比提升8.6%至590.8萬方。此時，濱江服務與奧園健康的在管面積已雙雙突破850萬方大關，銀城生活服務更是達到1080萬方的在管面積。相比之下，只有和泓服務還在原地踏步。

令人意外的是，和泓服務2017年8.6%的在管面積增速竟成為了近三年間的最高值。2018年，和泓服務的在管項目雖然增加了4個，但增速卻下滑至7.4%，在管面積提升至634.7萬方。與在管面積突破千萬方的濱江服務、奧園健康相比，其差距已經越來越大。

彼時，奧園健康和濱江服務已先後遞交招股書，因在管面積較小引來外界的諸多質疑，並被稱為“蚊型物管平台”。顯然，和泓服務的規模更貼合這一標籤。

隨着上市物管企業之間的分化逐漸加大，各個梯隊間也呈現出分化加劇的態勢，和泓服務因未能踏準市場節奏而錯失良機、開始掉隊。

2019年，和泓服務未能趁上市之機開啓規模擴張。相反，其在管面積增速進一步下滑至4.68%，在管面積約為664.4萬方，仍在8家企業中墊底。

從2019年在管面積增速來看，和泓服務在8家企業中仍是最低，其餘企業增速至少維持在20%以上。究其原因，來自母公司和泓置地的支持不足以實現和泓服務的內生增長。

縱觀已上市的物業企業，大多從地產公司分拆出來實現上市，其規模的提升也主要仰仗母公司的支持，和泓服務也不例外。據招股書披露，和泓服務的物業管理項目主要由和泓置地集團開發提供，2016年-2018年，和泓服務通過和泓置地開發物業產生的物管服務收益分別為1.1億元、1.3億元及1.5億元，佔物管分部收入的97.3%、96.3%及95.9%。

誠然，業務增長過於依賴母公司正成為外界的關注點，但規模增速緩慢也難以取得資本市場的青睞。從股價表現來看，和泓服務上市當天（2019年7月12日）至2019年年末股價漲幅為-27.47%，除上市當日創下至今的最高股價2.23港元/股，此後便處於持續下跌的盤整狀態。顯然，資本市場用腳投了和泓服務一票。

而同樣將新三板作為IPO跳板的保利物業，在2019年赴港上市的物業企業中，與和泓服務分列規模的頭尾兩端，和泓服務不得不面對母公司難以提供更多支持這一殘酷的現實。

內生不足，和泓服務開始瞄準收併購市場。在招股書中，和泓服務就曾寫道將透過收併購實現業務的不斷髮展，但自其上市起至2019年結束，也未在收併購市場掀起較大波瀾。

在2019年的物業收併購市場中，最大的手筆莫過於雅生活鯨吞中民物業及新中民物業；年內在管面積增幅第一的時代鄰里也受益於對3家公司的收購，取得了1386萬方的在管面積。

與上述公司相比，和泓服務顯得有些囊中羞澀，僅於2019年末以2960萬元的代價與上海同進物業訂立70%股權的收購協議，且未能在年內完成並表。在正式完成收購之後，和泓服務的在管面積將提升至1000萬平方米。不過，與同行的增速相比，和泓服務的努力還遠遠不夠。

增值服務制約盈利 業務多元化仍需發力

受制於規模枷鎖，和泓服務的盈利增長也陷入泥沼。

與不斷下滑的在管面積增速一致，和泓服務營收增速也在近三年間不斷下滑。2019年，和泓服務實現營業收入2.5億元，同比略增10.6%，而此前兩年的增速則分別為16.0%和14.5%。

從收入構成來看，和泓服務的收入與盈利來源仍較為單一，其體量還遠未能實現收益方面的多元化。

和泓服務的主要增收方式是物管服務，2019年該項收入約為1.7億元，同比略增8.4%，佔總收入的67.8%；社區增值服務收入為0.5億元，同比下降2.1%，佔總收入的21.8%；非業主增值服務收入為0.3億元，同比增長85.9%，佔總收入的10.4%。

不過，和泓服務的物管服務盈利能力卻有所下滑，期內毛利約為0.5億元，毛利率下降至30%以下，約29.9%。

在增值服務方面，和泓服務雖然維持了54.9%的高毛利率，但受增值服務收入下滑的影響，該項盈利規模也有所收窄，毛利同比下降0.8%至0.3億元。

一直以來，增值服務被物業公司視為盈利利器，從而拉高整個公司的毛利率，但該項業務與地產開發的關係較為密切。可想而知，得不到母公司有力支持的和泓服務，註定難以將該項業務做大。

自2017年以來，和泓服務的增值服務收入一直在0.5億元左右徘徊，且增速在不斷下降，這意味着和泓服務並未充分調動起社區的消費需求。儘管和泓服務維持了較高的增值服務利潤率，但仍無法有效提升盈利規模。

至於和泓服務的非業主增值服務，其形式是為母公司和泓置地達到銷售階段的在建物業提供銷售協助服務。因此，該項收入全部依賴於母公司開發項目的增長，不僅收入規模較小，利潤率也較低。數據顯示，2019年，儘管該項服務收入同比大增至0.3億元，但限於16.0%的低毛利率，毛利僅0.04億元。

綜上，2019年和泓服務的整體盈利能力進一步收窄，毛利增速下滑至近三年的冰點，同比增長僅4.5%至0.8億元，而此前的增速分別為31.0%和21.7%；期內淨利潤為0.1億元，同比下降18.3%，淨利率僅為5.6%，連續三年持續走低。

除了受制於在管面積增長乏力，和泓服務項目類型的單一化也制約其盈利能力。儘管公司自述“管理物業組合多樣化”，但實際情況卻與此完全相悖。

從2016年以來，和泓服務的住宅物業佔比一直較高，持續維持在94%以上，而非住宅物業則維持在5%左右。即便在2019年登陸資本市場之後，這一情況並未有所改善——和泓服務約有95%的在管面積為住宅物業，面積為631萬平方米，較2018年增長4.9%；非住宅物業管理項目在報告期內並未發生變化，仍為33.3萬平方米，佔比5.0%。而物業類型過於單一，直接影響物業服務的營收和盈利。

不難看出，和泓服務問題的根源在於規模，這也印證了蚊型物業公司的市場競爭力較弱。一方面，和泓置地無法給予和泓服務有效的內生增長；另一方面，和泓服務的外拓仍處於起步階段，從收購到整合需要較長的時間。

此外，在其他上市同行加速擴張的同時，多家正排隊上市的物企亦在後方虎視眈眈。對和泓服務而言，相較於如何在資本市場分得一杯羹，更為迫切的是不被淹沒在這股大潮之中。