富力手握180億批文，應對償債高峯，機構預警“難在銷售端”

◎ 來源 / 地產密探

◎ 編輯 / 密探君

8月24日，富力地產公佈了2020年中期業績，從總體數據看，多項業績較為“差勁”。

作為“華南地產五虎”之一的地產大鱷，“黃金搭檔”張力和李思連這對地產雙人組合在業內被傳為佳話，3年前曾救王健林及大連萬達於危難，此舉被多少地產人點贊。

具體來看中報，今年上半年，富力地產總營收同比減少4%至335.91億元，純利同比減少6%至39.17億元；歸屬股東淨利同比降5.84%至37.92億元。

從富力的營收構成看，上半年92%仍依賴於物業發展，達到308.31億元，同比增幅3%，對應純利卻減少3%；物業投資盈利1.64億元，公允價值收益及重估收益近23億元，實屬沒現金流支撐的毛利潤；酒店營收13.96億元，受疫情影響與去年同期33.42億元，則大幅減少近20億元。

從銷售端看，2020上半年，富力地產完成協議銷售額510.6億元，較去年同期602.2億元下滑15.2%，佔全年目標1520億元銷售額的34%；實現協議銷售面積426萬㎡，同比同期減少26萬㎡、下滑4.7%；平均售價11970元/㎡，同比漲了1070元。

年初至今，富力地產手上有80多個處於不同階段的城市更新項目，其中92%位於一線及二線城市，以及54%位於粵港澳大灣區。

上半年，富力對外透露：已將3個項目轉化為460億元可售資源，主要位於廣州、長治。未來一年半，該板塊目標增加建築面積900萬平方米土儲，對應2000億元潛在可售資源。

不過，某機構日前發佈研報指出，對於富力地產而言，挑戰也在銷售端，理由是其雖土儲總量相對充裕，但在業績釋放上存在一定製約，主要根源或在土儲資源結構：較遠期貨值或較多，新增可快速轉化的貨值佔比相對較少；在貨值的區域或城市分佈上，部分區域或城市因當地基本面支撐力欠佳。

實際上，從上半年看，富力的確明顯放緩了拿地節奏，新增土儲權益可售面積約243萬平方米，合同金額僅有60億元，主要為12個月內現金快速回款的高週轉項目，以騰出更多精力、資金應對近期到期債務高峯。

實際上，富力近些年大規模殺入城市更新領域，奔着降低拿地成本、擴張土儲規模以及提高利潤率等多重考慮，但反過來看，城市更新其實就是“舊改”，資金投入大，資產週轉速度也大幅放緩，資金鍊壓力非常大。

上半年，富力地產融資成本33.92億元，同比上漲41%，涉及利息總支出70.76億元，同比增加12%，提前回購優先票據溢價支出5600萬元，匯兑損失11.27億元，同比暴增近10億元，作為扣減項的利息資本化48.65億元。

截至上半年末，富力地產現金及等價物總計179億元，與去年底229億元相比減少50億元，短期借款77.83億元，與去年同期141.16億元相比大幅下降，長期借款當期部分餘額67億元，同比增加19億元，兩者約合145億元，現金對短債覆蓋率逾1倍。儘管如此，沒人敢言輕鬆。

之所以如此，富力地產對外透露：上半年處理了規模達到108億元的境內債券，稱降低了整體負債規模；2月份，利用窗口期發行4億美元優先票據以贖回2021年1月到期的美元優先票據，維持相若債務水平，延長到期期限。

截至6月底，富力地產長期負債餘額1129.36億元，相比去年底1347.8億元則下降近220億元。

富力地產對外透露：現已擁有境內中長期直接融資產品批文額度約180億元，等融資環境改善時啓動發行，繼續解決短期融資問題，同時將繼續尋求融資機會，進一步改善一年期短期債務壓力。

實際上，富力上述所述的180億元中長期直接融資產品批文，其實就是在滬、深兩市發行的公司債，尤其是今年5月份公司債推行註冊制後富力獲批發行一單100億元小公募債券。

富力地產透露：公司推盤高峯期在今年下半年，已計劃推出16個全新項目，涉及可售貨值2300億元，以達成全年1520億元目標，並持審慎樂觀態度。

“為應對市場波動及不明朗因素，本集團將根據項目採取包括彈性定價等措施在內的更靈活的銷售策略，以於平衡盈利能力及現金流的同時完成銷售目標。”富力地產如此強調。

從官方表達看，富力對外説得過於含蓄。説得通俗一點，其實就是在合適的時候該降價就降價促銷；何為合適的時候，其實就是金九銀十乃至年底衝刺這兩個大節點；與追求盈利多少，保命衝目標才是當前最重要的。