成見 | “三道紅線”與業績中報會里的紅、橙、黃、綠

觀點地產網 今年房企中報會有兩個最熱門的話題：“三條紅線”新政以及普降的毛利率。

如果説毛利率是一場能夠預見的慢性病，而“三條紅線”則是攸關房企生死的一個迫在眉睫問題。因為這關乎到再成長空間。

具體而言，新政對房企按“紅、橙、黃、綠”四檔管理，並設置“三條紅線”：剔除預收款後的資產負債率大於70%；淨負債率大於100%；現金短債比小於1倍。同時踩中三條紅線的企業將被標記為紅檔，以此類推。

而其中，紅檔企業的有息負債不能再增加；橙檔企業有息負債規模年增速不得超過5%；黃檔企業有息負債規模年增速不得超過10%；若全部指標符合監管層要求，房企有息負債規模年增速可放寬至15%。

另外，拿地銷售比是否過高、經營性現金流情況兩個方面也是考察的重要指標。

雖然上述消息未最終確定並落實執行時間，但新政還是成為今年房企業績會上最熱門的話題。目前塵埃落定，8月28日最新消息顯示，限制開發商融資的“三條紅線”將在2021年1月1日起全面推行。

換句話説，房企們還有四個月的時間改善自己的財務狀況。尤其是對於那些三條線全部踩中的企業來説，它們過去都是高週轉或高槓杆的代表。

其實它們也並非沒有意識到自己的問題，最早在去年年中，最遲在今年3月份公佈2019年年報期間，這批“高危”開發商就或多或少提出要控規模、降負債。縱觀整個中報季，它們就之前的承諾，給出最新的指引。

例如，有頭部房企就在去年年中強調2019年下半年工作重點圍繞“促銷售、抓回款”開展，且下半年原則上暫停拿地工作。現在經過一年的努力，目前就可以將淨負債率控制回落。

但在中期業績發佈後，我們同樣發現其剔除預收款後的資產負債率和現金短債比仍舊超標，後者大約是0.48倍。

也有三條紅線全部踩中的幾家頭部房企，一早就對外宣佈要將負債率往下壓。現在就表示到明年這一數值將控制到100%以下，同時他們提出實行“高增長、控規模、降負債”的發展戰略，要將過往淨負債率高百位的數值儘快降下來。

不過，對於一些位於橙、黃檔的企業，他們就表現出謹慎，希望充分利用有限的規則空間，進一步進行拓展。因為他們對規模仍有需求，因此接着就宣佈仍不會停下拿地的腳步。

而綠檔中的企業們則大部分是國企央企，或有國企背景，它們四平八穩，過去一直對財務報表的健康保持關注了，現在唯一困擾它們最大的問題可能就是毛利率的下降，不過這是全行業都普遍面臨的困難。

比如，有房企半年綜合毛利率33.5%，較2019年末的減少4.4個百分點，另外兩家數據就分別為：一家是上半年房地產開發及相關資產經營業務毛利率為24.1%，同比下降4.2個百分點；第二家期內毛利率25.9%，同比下降6.1個百分點。

現在，幾乎所有房企都暴露了這個問題。

其中一個原因是，房企2019年結轉的項目大部分都來自2017-2018年的項目，這兩年行業銷情良好，因此造成2019年同期結算毛利率基數較高。

同時，今年上半年受到疫情的衝擊，全行業的經營表現都受到影響，因此不排除某些企業就順勢而為，乾脆處理了一些較低毛利的存貨。

對此，就有房企管理層在回應毛利率下降的原因時明確表示，受結轉結構的影響，今年上半年結轉收入規模當中，有超過12%來自於毛利率較低區域。

另一方面則是土地問題，地價越來越不划算了。有房企對此總結得頗為到位：“行業發展到今天，地價不斷提高，房地比一直下降，行業毛利率下降的趨勢是一個定勢。”特別是，現時樓市環境越來越艱難，不少房企都希望通過促銷手段提升銷量，這將進一步拉低企業毛利率的預期。

所以如何拿到更便宜的地或更高利潤的地，是目前各大房企需要重點關注的命題。合作開發、拿地目標向城市羣集中、傾向城市更新是開發商們在去過一段時間在拿地上的特點。

其中，城市更新項目目前已成為一種十分方便的工具。它擁有較高的毛利，而且在未轉化之前不算入土儲面積。

這令城市更新項目尤其受一些負債較高企業的青睞，它們可以將真實土儲隱藏到城市更新項目中去，以達到在財務報表中降低負債水平。

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