金融街物業擬於7月6日上市 亟待破解“慢增長”難題

　　今年以來，共有6家由房地產企業分拆的物業管理企業申請H股上市，最幸運的是剛剛通過聆訊的金融街(行情000402,)物業（01502），其將從今日起在香港進行公開發售，7月6日將登陸聯交所；而與金融街物業同一天交表的宋都物業則仍然未有消息。與此同時有市場消息稱，於1月初交表的正榮服務也有望於近期通過聆訊。

　　擬募資額不超過7億元

　　金融街物業在18日舉行的IPO線上新聞發佈會上透露，已開始進行公開配售，合共將發行9000萬H股，其中8100萬H股為國際發售，佔90%；900萬H股為本港公開發售，佔10%。招股價為每股7.16至7.56港元，募資規模為6.44億-6.8億元。

　　招股説明書顯示，上市集資所得60%將用於收購及設立新分支機構；約20%發展增值類服務業務；約10%用於升級信息技術及智能設施系統建設；約10%用於營運資金。

　　複合增長率慢於行業均值

　　金融街物業以北京金融街區域的物業管理服務為起點，已發展成為一家綜合物業管理公司。截至2019年底，金融街物業已擁有11家附屬公司與40家分支機構，為全國144個物業項目提供物業管理與服務，在管面積約1986萬平方米。其中，商務物業在管建築面積約為800萬平方米，辦公物業在管建築面積約為640萬平方米。

　　財務數據顯示，金融街物業的總收入由截至2017年的7.57億元增加至截至2019年12月31日止年度的9.97億元，複合年增長率為14.8%。年內溢利由2017年的8270萬元增加至截至2019年12月31日止年度的1.13億元，複合年增長率為17.1%。

　　這一增長速度在物業管理行業並不算顯著。以同期遞交IPO申請的幾家物業管理公司為例，弘陽地產近三年營收為營業收入分別為2.57億元、3.49億元以及5.03億元，年複合增長率為39.9%；5月29日剛交表的第一服務近三年收入為3.79億元、4.95億元及6.24億元，複合年增長率也達到了28.4%。

　　另外年報數據顯示，2019年全年，24家以住宅物業管理為主的上市公司的總營收達到625億元，較2018年同期增長36.2%。其2019年營收均值約為25億元，64%的物管公司超過10億元。

　　未來嘗試拓展京外多元化業務模式

　　業內分析認為，金融街物業增長速度慢於行業增速，一是由於商業物管比例高、住宅物管比例低，二是由於業務過於集中京內，京外業務的拓展比例較低。

　　由於金融街物業背靠母公司金融街集團，其主要物業來自於為商務物業提供物業管理及相關服務，2017年-2019年，有關收入分別為5.32億元、5.91億元及6.47億元，佔總營收的比例分別為70.3%、67.6%及64.9%。這與其他物業管理企業以住宅物管和社區增值服務為主業的模式有很大的不同。

　　此外值得注意的是，從收入構成上看，企業2019年超過80%的營收來自於金融街聯屬集團，而來自獨立第三方的物業收入雖然近年來有所增長，但仍不到總收入的2成。

　　區位侷限性也是導致企業近年來增速緩慢的原因之一。從收入的地區來源分析，北京地區是金融街物業收入的最主要源頭，儘管北京收入比例從2017年的68.5%下降至2019年的63.1%，但是如何擴展更多北京金融街之外的收入來源仍然將是擺在上市之後的金融街物業面前的重要問題。

　　對此，董事長兼總經理孫杰表示，未來將專注在北京金融街區域及其他城市的金融中心區發展，除現有的商業物管業務外，亦計劃進軍產業綜合體、住宅、公共物業、教育機構等市場，不排除透過收購或股權投資拓展規模，並尋求與國企及大型內房合作。