招商蛇口“四十有惑”:利潤增速下滑

2019年，招商蛇口邁入40週歲大關。從招商蛇口2019年成績單來看，多項數據都屬穩字當頭，這是其發展多年“不惑”的底氣。而營收及利潤的增長與規模增速不相匹配，卻成為招商蛇口2019年的焦點之“惑”。從2019年銷售額排名來看，招商蛇口未入前十，排名第12名。

2019年全年，招商蛇口累計實現簽約銷售金額2204.74億元，同比增加29.25%。但相較於2017年、2018年分別為52.54%、51.26%的規模增速，招商蛇口去年增速明顯放緩。

在質量和效益上，招商蛇口也鮮有亮點。2020年第一季度利潤與其目標相去甚遠，歸屬於上市公司股東的淨利潤約26.26億元，較上年同比下降79.48%。

此外，在京土地儲備“失守”，業主集體維權，涉嫌虛假宣傳等消息也被曝光。站在後一個40年開局，招商蛇口能否如願“解惑”？

利潤增速不及預期

雖然招商蛇口2019年的營收與歸母淨利潤同比有所增長，但增速較2018年分別下降6.4個百分點和19.5個百分點。顯然，這個利潤增速並未讓投資者滿意。

面對投資者反覆提及的規模排名問題，招商蛇口董事長許永軍在公司2019年業績會上回應稱，招商蛇口的理念是“規模、質量、效益”三者的平衡，“從去年開始公司就把質量放第一位，效益放第二位，規模第三位”。

也有投資者直接發問，“在招商蛇口2017年的銷售業績和權益數據明顯增長的背景下，為何2019年歸母利潤只有5%的增長？”

招商蛇口財務總監黃均隆解釋稱，歸母淨利潤除了受結轉利潤的影響外，還與投資收益以及減值等相關。公司2019年毛利率下降，受限價及市場下行的影響是一個方面，還受不同區域、不同產品結構的影響。

關於歸母淨利增長不及預期的討論，也透露出投資者對於毛利率下滑的擔憂。

年報顯示，2019年招商蛇口收穫毛利338.43億元，毛利率約為34.65%，較2018年下降了4.8個百分點。其六大區域的毛利率均出現同比下滑，而營收佔比最高的深圳大本營，毛利率降幅最大，為13%。

此外，三費費用率上升也侵蝕了招商蛇口的部分利潤。其中銷售費用增長最快，同比增長42.01%，增至22.06億元。招商蛇口在年報中解釋，其原因是佣金代理費等費用出現明顯增加所致。

今年一季度，受疫情影響招商蛇口銷售額為361.1 億元，同比下降4.7%，完成全年計劃銷售額2500億元的14.4%。

在京土儲“捉襟見肘”

據招商蛇口年報披露的2019年主要房地產項目顯示，全國共346個項目，北京地區只有9個，其中3個項目已經竣工。招商蛇口如今在北京的土地儲備“捉襟見肘”。

北京市場中，招商蛇口所佔權益比例超過50%的只有4個項目，在建住宅項目中，亦莊建華小學東南側項目（招商臻瓏府）是招商蛇口在北京唯一擁有全部開發權益的項目；北京雍閤府，招商蛇口擁有51.63%權益比例；壹亮馬項目招商蛇口擁有10%的權益比例。

在2019年年報中，招商蛇口並未詳細披露北京區域的銷售業績。在公司分地區營業收入中，華北區域2019年的營收佔比約為7.4%，相較2018年的11.74%下降了4.34個百分點，營業收入同比則減少30.28%。

事實上，翻開招商蛇口的履歷，其在北京市場曾經頗有建樹。2014年，招商蛇口打造的臻園奪得年度銷售冠軍。然而臻園以後，招商蛇口在北京市場頗為沉寂，再未創造出能夠匹敵臻園、銷售與口碑俱佳的熱門項目。

質量隱患猶存

今年4月，整治的重拳落在了招商蛇口太子灣灣璽身上，除了項目被鎖盤，開發商在深圳所有項目的網籤也全面受限。

據深圳市房地產信息平台4月28日消息顯示，招商蛇口旗下太子灣灣璽項目除32套已備案、1套已籤預售合同房源外，其餘192套房源被“分局鎖定”。根據官方解釋，“管理局鎖定”指房屋處於限制狀態或開發商存在違規行為，導致售房系統被管理局鎖定。

彼時有報道稱，該樓盤在今年3月7日首推70套N3棟公寓，當日售罄；3月13日再推出14套房源，8秒售罄；4月5日推出54套N5棟公寓，半天時間也全部售罄。

根據深圳市規土委的規定，樓盤取得預售後須在10日內全部公開房源並一次性對外銷售，因此，太子灣灣璽項目的做法顯然與該規定相悖。

聲稱“把質量放第一位”的招商蛇口，2019年也遭遇不少投訴尷尬，甚至被業主直指“質量差”。

2019年，寧波招商御湖華苑小區、合肥高端住宅項目招商公園1872等均被曝光過質量問題。

此外，招商蛇口開發的招商雍華府曾因虛假宣傳被職能部門勒令整改。合肥市委辦公廳表示，針對該公司要求消費者簽訂的房屋裝修改造協議內容和簽訂方式存在的問題，市工商部門已對開發商進行了行政約談，責令其進行整改。該項目曾因虛假宣傳導致消費者因限購無法買房被法院判令敗訴，退還消費者定金。

限競房“紅海”難突圍

目前，招商蛇口在北京區域最主要在售項目是招商臻瓏府，這被售樓處銷售人員視為招商蛇口在亦莊的“扛鼎之作”。

該地塊是招商蛇口2019年11月13日以42.815億元拿下的，溢價率為0.5%。地塊限均價52695元/平方米，最高售價不超過57965元/平方米，執行90/70政策。

6月7日，記者走訪亦莊招商臻瓏府售樓處發現，該項目做了3個樣板間，分別是77平方米南向兩居、89平方米三居、139平方米四居。

針對户型設計，有購房者評價，“89平方米小三居樣板間卧室轉角的飄窗很不錯，但北向兩個次卧小得可憐。139平方米的四居户型，廚房隔了家政區後，操作枱變得非常小。”

招商臻瓏府預計6月底開盤，2022年底精裝修交付。現在處於排卡階段，無需驗資，排卡後每天可減1000元房款，最高可減10萬。置業顧問透露，開盤時推出多少套房源還不確定，大概1000套左右，目前參與排卡的有400多人。

招商臻瓏府所在的亦莊板塊，如今已是競品林立。

北側緊鄰融創公園壹號售樓處，同樣是純新盤，執行90/70政策的限競房。為了打出產品差異化，僅三居户型，融創公園壹號就做了三個面積，分別是89.5平方米三居、99平方米三居和124.5平方米三居。

臨近的經開汀塘現房售賣，主力户型為82平方米兩居，91-92平方米三居；而禧瑞天著限競房，主打户型為建築面積89平方米2-3居，118-138平方米四居。

除了亦莊路東這4個新盤，亦莊河西區有6個限競房項目，瀛海板塊也有明星項目，競爭可見一斑。

業內人士接受記者採訪時表示，亦莊僅作為大興的一個板塊，限競房供應量遠超其他城區。亦莊板塊目前整體在售項目量比較多，粗略估計，近十個項目有近萬套房源集中供應，是北京典型的紅海市場，客源爭奪戰尤為激烈。

上述人士表示，開發商要想在紅海市場突圍，無非是從以下兩個層面入手。第一是在產品上做加法，比如功能空間的升級，精裝配置的加碼等，這些都可能給項目帶來更高的價值提升；第二是在價格上做減法，降低開發商自己的價格預期和利潤預期，用適銷對路的合理定價來吸引購房者。

“亦莊整體市場去化並不樂觀。”有業內人士坦言，由於限競房遵循90/70政策，侷限於“89平方米的命題式作文”，產品和產品之間其實很難做出差異化。區域內扎堆推出的限競房項目，基本身陷產品同質化的泥潭，很難成功突圍。

招商蛇口能否在亦莊限競房紅海市場突圍，破解去化難的魔咒？仍需拭目以待。

來源：中國經濟網