大阪市政府血虧30%賣掉剛建好的民宿大樓

“疫情長期化拖累了我們，從經營的角度來看，這是一個需要勇氣的決策。”大阪市長松井一郎在上個月22日，面對記者提問為什麼賣掉剛建好的民宿大樓時，如是回答。

這裏頭，頗有壯士斷臂的悲壯氣氛……

不知大夥兒們有沒有印象，也就大概一週前，日本包括NHK、朝日新聞、日本經濟新聞接連報道了大阪地下鐵（由大阪市政府經營）虧本賣掉即將投入使用的一棟民宿大樓。

“大阪市高速電氣軌道（大阪地鐵）為了參與民宿事業而購入的一棟大樓，在2020年12月末時被賣出。具體售價並未公開，但可預見是低於購入價格出售。因為新冠疫情感染擴大，訪日外國遊客無法在短期內恢復，因此大阪地鐵將酒店、不動產等非鐵路事業的擴大計劃暫且擱置。”

小道消息，這次虧本了30%多……

（由大阪政府地下鐵開發，是質量極高的多户大樓）

外行人只看到了大阪市政府血虧，就認為這是個壞消息，然而我們這些在行內摸爬滾打這麼多年的從業者，早已經摩拳擦掌地準備抄底這個項目了。

這幾天，我們去實地看過很多次這個買民宿，早中晚反覆去，整體感受這裏的所有配套。

進入大門的日式金箔裝修，含蓄又不失大氣。因為是新房，所以整體的設施都很新，電梯的乘坐感受很好，是可容納13人的中型電梯，對75户而言綽綽有餘。進入房內，整體做工和細節把握非常到位……

畢竟大阪地下鐵承建的項目啊！如果我是遊客，這樣的酒店我會想要反覆來住。

所以，即使大阪政府虧本轉賣了這棟民宿大樓，卻不妄它是一個優質的民宿項目。

為什麼大阪市政府要走到這一步？

大阪市都敢虧30%賣樓，是不是它不看好民宿發展的前景才趕緊甩掉身上這個大包袱啊？有這個想法的朋友，只看到了現象。

什麼時候能稱得上抄底？市場大部分人恐懼時，我貪婪。

據產經新聞，這個項目是大阪市政府100%出資持有的資產。因為看好其臨近繁華的新世界商業區、大阪通天閣，在調研中大阪地鐵確信這是外國遊客們會很喜歡的地段。

但天降“新冠“黑天鵝，大阪政府大幅撥款挽救因疫情帶來的損失，而這些目前看來只是擱置在手中的資產，產生不了現金流只能忍痛割讓。

所以，政府做一個決定，往往有很多考量，而最能左右它決策的，不是資產的優劣，主要是——這屆

我們知道，日本政府在新冠疫情的應對上，已經花費了大量資金。IMF前不久就統計過，截至2020年底，為抗擊疫情，日本總共支出230萬億日元，排名全球總額的第二。而早日本政府今年向國會遞交的新的預算中，又撥出5萬億日元用於抗疫，這直接讓整個年度預算創下了歷史新高。

而大阪府2021年

支出增多，但收入卻明顯減少。因為疫情，去年大阪的“法人税“等税收大幅減少。大阪府政府通告中就預計令和2年度的税收整體減少了980億日元，而到了今年，這個數字可能將上升到1410億日元。

因此，你能想象，在外憂內急之下，急用錢的大阪政府，只能割愛。

這次如果還讓市民們知道，你拿着民宿做長租，收益少還要花精力，肯定要投下不支持票，把這屆政府請下台。

大阪政府裏的政客各個都是人精，深知選民反對的事會危及自己的烏紗帽，得少做。

景氣時要為不景氣時做準備，比如購置優質房產收租等方式，來充盈現金流，保留一定的後備力量，到了不景氣的時候就可以放一些水，以此保證現金流。

而去年，日本不少企業做了這樣的動作。比如大和房地產、711、電通等，而他們賣出的資產也很快找到了本土或國際的買家。

在海外投資者看來，相對於英美在疫情和政治上的諸多不確定性，日本是個更穩妥的選擇，所以去年

這也是為什麼，當我們看到這個項目即將開始出售時，第一時間拿來了代理權，因為能抄底到大阪市政府的機會，大概後十年都難再遇一次。

這個項目是大阪目前市面上

最好的公寓式民宿項目

由最瞭解大阪發展規劃、對當地市場消息瞭如指掌的政府出資籌建，這裏頭的經營規劃，肯定已經調研得很清楚。所以，

為什麼金子在哪都能發光？

首先，這個項目在哪？大阪核心區

在大阪市區中，浪速區的地價排名第六，漲幅達到3.6%

你可能不知道浪速區，但談到大阪，你不會不知道

這是大阪市區內的

遠可達近畿圈內的京都、奈良和宇治等名城，近則輕鬆去心齋橋、黑門市場、道頓堀等地，非常便利……

而這麼重要的大站，就位於浪速區內。

而我們的項目所在地——

惠美須町站是浪速區的大站，它的日語發音與東京的惠比壽（位於澀谷區）同聲，但是漢字卻不同，意思都是

大阪地下鐵堺筋線途經此站惠美須町站，這條線路在大阪有個重要地位：它是

可以去網上查查各類博主的旅遊攻略，幾乎都會用到這條線。

這棟大樓步行至惠美須町站僅需4分鐘。從大樓出發，只要走路就能去那些咱們耳熟能詳的旅遊景點：步行6分鐘能到通天閣，步行12分鐘能到難波，步行15分鐘能到黑門市場、天王寺……

（公寓所在地為紅色標記處）

從項目的陽台望出去，都能看到大阪最高樓和通天閣，住在中高層景觀很漂亮。

（12樓實拍陽台景觀，四面無遮擋）

不用再多做介紹，

抄底的價格，越早買越便宜

因為現在的賣主跟大阪政府買下這個項目時，是低於當時他們買地的市價的，所以

這次賣的都是一室一廳，套內面積35平米、38平米、48平米，總共三種户型。而第一期售價從146萬人民幣起，均價約為

剛剛過去的1月25日，日本不動產經濟研究所出的2020年大阪新房價（《近畿圏マンション市場動向2020年（年間のまとめ）》），大阪府所在近畿圈的新房成交單價連續8年上漲。其中，

而這棟大樓去年12月才交房，是個全新項目，還在核心6區……所以，我們説它比市價低30%不誇張。

面對這個項目，我只有一個建議：

因為二、三期鐵定漲價。

房屋的質量是由大阪地下鐵承辦的，質量有保證。

日本公寓的配套設施會因為是租賃投資房還是自住房，而差異眾多。

投資的租賃房往往因為租客對房屋配套的要求不高、但對價格卻格外敏感，而配套規格不高且品類不全的設施。可是自住房的要求就不一樣了，配套設備會比出租屋好很多，甚至還高過一個層級。

我們去看這個樓的房子，裏面全部配齊，遊客所需的廚房、衞生間設施一應俱全，建材選取也講究，是耐用好看的材質，也適合想要短租的商務人士。