萬物雲的背後：科技驅動之下萬億市值和百倍估值的期待
文 | 研究員李斌
不管是地產開發板塊，還是物業服務板塊，凡是搭上“萬科”的字眼，總能自帶流量。從上半年《新十年》中“三駕馬車”模型的搭建，到“萬科物業”、“萬物梁行”及“萬物雲城”三大細分子品牌的發佈，與過往相比，今年萬科物業的“流量”似乎更強。
如果説我們在《從出圈到迴歸，萬科物業“服務”這盤棋》中提出的“品牌下沉、價值突破”是種降維，那麼萬科物業的升維終於在2020年10月的最後一天揭曉。
萬科集團合夥人、萬物雲空間科技服務股份有限公司CEO
朱保全
萬物雲發佈，科技驅動重塑生產關係
在多家媒體提前曝光之後，萬科物業新品牌終於迎來官宣。10月31日，萬科集團合夥人朱保全在萬科集團上海區域媒體交流會上，正式對外宣佈萬科物業發展股份有限公司更名為“萬物雲空間科技服務股份有限公司”，簡稱為萬物雲。
萬物雲品牌標識
源自0與1的數字靈感與中文圓潤字體的文化結合
會上朱保全對新品牌進行全面解讀：“萬物雲不是雲計算或者雲服務，但從城市到園區，從寫字樓到家，皆為空間，空間科技服務的範疇比物業服務更大，在空間（Space）裏的設施、設備、資產、人及商業活動皆可通過技術（Tech）連接。”將物業服務向空間服務延展，從而實現客羣範圍的擴大和服務內涵的外延。
萬科物業品牌的升維，首先體現在生產力的革新。對於物業服務而言，從住宅社區走向城市綜合服務，各個環節每天都會有大量數據產生，這是物業服務中的“生產資料”。這些數據一是具有封閉性，散落在各個小區、樓宇中形成數據孤島；二是海量數據之間形成冗餘，不同的“數據字段”在數據庫中重複出現，給數據分析帶來難度。以科技驅動來塑造物業服務的生產力，不僅帶來使用效率的提升，更帶來管理的透明度和服務的顆粒度的升級。
朱保全現場演示了“星塵”操作系統。“星塵”操作系統可以看做是一個連接平台，目前已經連接了96個設備廠商，空間裏的設施、設備、資產、人、商業活動等都能接入系統。朱保全舉例表示，通過數字羅盤可以看到今年一共發生190萬單告警的事件，前端攝像頭和後台的AI聯動，可以發現現場是否有消防、羣聚、脱崗等問題；在工單系統中，全國746萬個設備全部在線，基於這些設備生成的工單、每天的執行狀況和設備完備狀況都能在線監測。
我們對深圳萬科璞悦山的項目調研也印證了科技賦能之於萬科物業的價值。璞悦山項目中，“黑貓”產品集成了萬科物業的睿眸識別系統，這套生物識別系統為業主提供“一張人臉”通行社區、單元及入户門禁。對於陌生訪客或外賣人員，系統給予臨時進入權限，後台基於社區內的多個攝像頭聯動，形成軌跡追蹤功能，及時發現超時滯留等異常情況。
以科技為驅動，目的是改善物業服務中的生產關係，提升物業和業主之間的親密度和信任度。朱保全表示，萬科物業為客户提供的最重要的一項服務就是資產服務，因為這是物業和業主達成的一種共識。當物業管理的價值是去追求社區資產的保值增值，那麼萬科物業通過技術實現人、財、物的上線和數據化管理就能獲得業主的理解和認可。
“去谷歌”的Alphabet和“去萬科”的萬物雲
萬科物業品牌的升維，還體現在開放的勇氣。當鬱亮還在“琢磨着”把萬科名字中的“地產”字眼拿掉的時候，可能誰也沒想到萬科物業板塊會更有勇氣把“萬科”的頭銜去掉。根據我們的觀察，對於有地產開發背景的物企而言，絕大多數品牌都具有地產開發板塊的基因，多以“地產+物業”或“地產+服務”的方式命名，原因在於，地產板塊的品牌賦能成為物企迅速打開市場的重要抓手。萬科物業向萬物雲更名，雖然可以把萬物解釋是為萬科物業的縮寫，但對於陌生業主而言，萬物雲已缺乏和萬科的直接聯想。去掉對萬科的直接聯想，才能實現更廣泛意義上的自由度。這種開放的勇氣，源於三個方面的“打底”。
首先，品牌架構清晰，專業的品牌做專業的事。朱保全表示，作為業主，希望服務你的人只專情於你自己。因此，對於社區空間、商企空間、城市空間三大業務條線，分別打造了萬科物業、萬物梁行及萬物雲城的專業細分子品牌，滿足精細服務的需求。
其次，當萬科物業這個品牌變得更大、更綜合的時候，需要更高層級的品牌來統籌。當Google發現自身的業務越來越複雜的時候，便創造了Alphabet品牌，來統領Google的搜索、視頻、寬帶、風投等各項業務。對於萬科物業板塊而言，隨着服務範圍由社區向城市公共空間、社區公共空間、社區私人公共空間，商寫私人空間，商寫公共空間等擴展，原來的服務內容變成其中的一部分，比如説住宅的公共空間裏面，萬科物業僅僅是住宅物業裏面的一個從業者而已。如果再沿用原有品牌，就會導致品牌的混亂或者淡化。
萬物雲品牌樹
更重要的是，當服務更綜合的時候，開放和合作成為對沖企業能力半徑的有效手段。住宅領域萬科物業具備極強的品牌認知和服務能力。在商企領域，萬科物業則選擇與戴德梁行合作，來實現物業管理、設施管理、大宗資產交易等在內的綜合服務。對於更為複雜的城市空間，萬科物業更需要一個全新的架構，來實現企業與企業之間的開放和合作。無疑，萬物雲這種“去萬科”的方式，更容易被市場接受。
更名後，萬物雲與其他物業公司不再是競爭關係而是合作關係。“選擇做平台，必須開放，但開放的條件是價值觀一致。我們將聯手價值觀一致的合作伙伴，開始建立睿聯盟合作平台。”朱保全表示，下一步在住宅物業領域形成的BPaaS服務將在萬物雲旗下各空間服務子品牌上全覆蓋，並以睿聯盟為主要載體對外進行輸出，攜手行業共走高品質服務之路。萬物雲還會戰略投資睿聯盟成員企業並支持其上市。
左手小米，右手美團，新十年對人才和估值的期待
在朱保全的眼中，未來的競爭對手不會是其他物業公司，而是科技公司的下沉。為了應對科技公司的下沉，或許萬科物業正在將自己率先變成科技公司。
萬科集團合夥人、萬物雲空間科技服務股份有限公司CEO
朱保全
一是向小米學習。萬科物業不再追求利潤的高低，而是通過讓利的方式，用於補貼服務、孵化業務及吸納人才。在之前的演講中，朱保全給出了一組咋舌的數據對比：地產行業80%的人都在大學本科學歷以上，而基金和投行則超過了99%，而且都是名校畢業。物管行業內，90%都沒念過大學。物管行業迎來風口，但細看支撐這個行業後續發展的人才儲備，卻很不樂觀。和雷軍對小米硬件綜合淨利潤率的強管控類似，朱保全自嘲目前業務利潤太高，表示從萬科物業變身到萬物雲之後，希望追求的不再是利潤，希望通過招募更多的人才，建立更好用的系統，連接更多的客户，提供更好的服務品質。在空間之上，通過補貼來孵化出更多新的業務。
二是向美團學習。如果將萬物雲和美團的業務以洋葱圖的形式來呈現，我們會發現驚人的相似。從服務的角度來看，萬物雲的社區空間、商寫空間和城市空間分別對應着人的生活、生產以及大城市生態系統對人的美好生活服務的支撐。同樣是服務業的美團，以外賣、家政等跑腿類到家服務構成第一服務圈，以電影、美容美髮等基本無法到家的本地服務構成第二服務圈，以酒店、機票等服務構成消費者遠距離的第三服務圈。如果説消費者能夠在美團上實現涵蓋主要消費需求的全種類服務，那麼在物業服務領域，萬物雲想做的就是實現城市中業主和租户全業態的服務。
從效率的角度來看，美團日訂單近2000萬單，背後涉及到物品供給、流量處理和配送調度等一體化的解決方案。雖然外界對美團過於追求效率有所非議，但總體而言美團基本解決了高峯期公司白領用餐的難題。對於物業管理而言，如何調動小區內、小區與小區之間甚至城市相關機構的協同效率，對於萬物雲來説，也是將來不可避免要解決的難題。
從估值的角度來看，目前房地產開發企業TOP10中僅有萬科物業還未明確表示上市。根據朱保全之前的表述，萬科物業的上市至少要成為萬科未來萬億市值的重要支撐。我們認為，估值和市值或許是萬科物業還在觀望的兩個重要指標。目前可比服務類型的科技企業中，能夠實現高市值、高估值的，恐怕也只有美團（總市值1.69萬億，PE443倍）能成為萬科物業的對標企業了。
克而瑞點評
朱保全説，在他從事物業的早期，心中就一直存在着一個像五大行一樣的理想。萬科物業一系列子品牌的落地，以及萬物雲的官宣，既是公司戰略革新，也是他個人夢想的實現。萬物雲讓萬科物業的品牌架構更豐富，讓三大業務條線有了更廣闊的開放空間，更讓行業對其充滿更高的期待。敢為人先的追求是萬科的基因，而當科創板成為國家創新驅動戰略的一大落腳點後，在蜂擁而至赴港上市的物業公司中，萬物雲服務是否會成為率先回歸A股的領頭羊呢？
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