這個問題的本源是人類經濟生活的範疇，確切的說專門有兩門學科叫做——城市地理學、經濟地理學。來解釋這類現象並進一步指導發展這種現象。
本來這個問題只用城市地理就可以解釋一下，但是存在缺陷，因為是交叉性的綜合問題，我們拉上經濟地理學。
那麼解釋這個問題無疑要用到這樣幾個個概念：一是中心地理論，二是商業聚集 ，三是聚集經濟
中心地理論是商業聚集的形成機制之一。
中心地理論簡單來說，就是多個低級別單元由自然地理因素(主要是地形和氣候)以及人文因素(包括歷史、民族、人口、交通、產業)對聚落形態的更高一級影響。通俗來說就是十個村子產生了一個鎮子，十個鎮產生一個縣……市……省會……直轄市……首都。
中心地有一個最大的特點就是中心地的職能——簡稱：中心地職能 Central Place Function
中心地職能是向圍繞著他周圍地域的更低級別的單位、組織、居民個人等提供各種貨物和服務的地方。例如：大到醫院、行政中心;小到菜市場、食堂都是中心地。他們向聚攏在他們周圍的單位組織或個人提供服務或者商品。
通常情況下，中心地的職能服務(非壟斷)是由多家企業、單位、組織來共同完成的。
中心地的最基本的職能是服務;但是中心地是分等級的，市區當然幹不過省會。因為最根本的原因是更高一級的中心地會提供大量的和高階的貨物和服務，而低階的中心地則只能提供少量的、低階的貨物和服務。所以高階中心地無論是從服務的數量還是質量上都是完爆低級別中心地的。
那麼當高級別的中心地提供了大量的和高質的服務過程中，就產生了另外一種現象——商業聚集、文教聚集、行政聚集等。
商業聚集的效應都是怎麼來的呢?
圖是我 ppt 畫的，講究看下。
商業聚合最大的特點也就是輻射範圍的問題。
1、商業輻射：資訊的流動是按距離逐步衰減的，灰色的多個 A 會自發產生一個 B，藍色的 A 也會自發產生一個 B;以保證中心地距離每一個受輻射單位都是相對在資訊完整的輻射半徑內。灰色 A 銷售者在輻射半徑 R 距離內，只會選擇去左邊的 B 地。這就是理論上輻射的上限，一旦超過上限值，會選擇更近距離的中心服務地。——最低必需銷售距離 Threshold。
當中心地的級別越高，其輻射半徑也就越強——這才是商業聚合的秘辛。這也就是理論上為什麼商業地產專案越大，越容易聚合客戶。
2、節約成本：
①商業聚合降低了被服務者和服務之間相互搜尋的成本。
②商業聚合使產品和服務具有明顯的互補性和配套性，使得集聚內的商品的廣度和深度較大，可以滿足不同層次客戶的需求。
③商業聚合使服務方大大降低了市場的盲目性、準確及時的掌握市場動態、大幅度縮減營銷成本。
④商業的聚合無疑擴大的商品貨源以及服務的規模，解決了市場的交易成本。
⑤社會成本的大幅度降低，公共設施、技術、聲譽等共享，同時也利於宏觀管理和引導。
3、品牌及商譽
商業聚合容易產生的商譽，減少了單體的商譽增值投入。比如什麼南京路、XX 步行街、XX 美食一條街、工體等。
4、消費驅動
商業聚合透過集中化大規模的商業活動，將會帶動中心地範圍內的相關產業發展，促進中心地商業規模化和專業化。而當商業集聚規模、專業程度達到一定水平，還會引起周圍人們的思想和消費觀念的變化，甚至消費結構的改變，從而促進消費環境和商業經營的進一步提升。
另城市地理論和經濟地理發展時間較短，而且天生就是微觀上存在學科缺陷。
如有未盡之處，請評論。