房地產行業在過去一直以來都是我國最好的投資產品，因為我國基本上沒有什麼好的投資渠道，而房地產具有低風險高收益的投資特性，一直都非常受到投資客的青睞，也正是因為有人在房地產市場投資嚐到了甜頭，也吸引了更多的資金湧入房地產市場，隨著經濟的高速發展與城市化程序的加快，越來越多的人口湧入大城市，使得大城市的房價越長越快，加上一些投機購房者的背後推動，房價更是一路瘋漲，而炒房賺錢更是形成的一條隱形的產業鏈。
面對當下如此高昂的房價，普通群眾的購房壓力已經越來越大，買房子已經越來越困難了，而高昂的房價與越來越少的接盤者也在不停的壓縮著投機性購房者的空間，面對如今一二線城市的高房價，不僅是普通人買房困難，炒房客更是步履維艱，高昂的房價意味著炒房需要更多的投資成本，而普通人能買房的人越來越少意味著房子不能立刻套現，套現週期過長無疑會增加投機性購房者的持有成本。
一二線城市的高房價已經很少有投資客的發揮空間，他們開始轉向了三四線城市，而在新一輪的調控政策裡，在過去一年的時間國家新頒佈的樓市調控政策高達180多條細則，而大多數都是針對三四線城市的樓市調控，很好的彌補了一些投機購房者鑽的空子，比如異地購房需要交納本地社保，新房購入需兩到五年之類不得出售，都是針對投機購房的應對措施，杜絕外地資金湧入本地市場哄抬房價，造成房價虛高的局面。
2017年可以說是房地產劃時代的一年，這一年強調的房子是用來住的，不是用來炒的，將會很大程度未來房地產市場的發展格局，從針對房企出讓自持土地，共有產權房與租房落戶的政策出臺，對未來的房地產市場發展都將形成深遠影響，房地產市場長效機制的建立必將會讓房地產迴歸到住房消費正軌上，在未來，房地產投資客只會慢慢消失，靠倒賣房子賺錢將會成為過去式。
隨著房地產市場長效機制的建立與慢慢完善，後期的房地產市場賺錢的可能會是以出租為主的大型房企為主，而靠建房子快速賣出去的開發商與倒騰房子賺錢的投資客，將會慢慢消失在房地產的歷史舞臺，租房時代即將來臨，你可能會問，如果這樣的話，未來房價會不會降下來，答案是肯定的，房價不會降，從9月底第一批共有產權出售國家就一件告訴了你，房價降不下來，政府只會以另一種方式幫你買房子。
9月下旬，武漢、西安、貴州、重慶等城市接連出臺了一系列的樓市調控措施，新一輪的樓市調控大幕開啟。此輪樓市調控，以限售為主，打擊炒房行為的意圖非常明顯。
如果說之前以及新一輪樓市調控中實施的限售還只是部分城市的採取的調控措施，不足以影響全國的炒房者的話，那麼近期央行的緊急出手，更是一劑“猛藥”，將對炒房者產生更為直接的影響，有業內人士表示，炒房者這次在劫難逃。
央行之所以要緊急出手，就是因為全國多個城市出現消費貸款異常的現象，而這些消費貸款大多流入了樓市，助漲了房價，影響了整個房地產市場的穩定，對於普通購房者的購房也產生了不利的影響。在樓市調控逐步收緊的情形下，央行不可能任由消費貸肆意增加，因而緊急出臺調控措施，也是情理之中的事。
據有關機構測算，3月以來新增異常短期消費貸款金額約3700億元，估計其中至少有3000億流向樓市。廣東、福建、江蘇、上海、四川、河北等 6 地區的月度新增個人消費貸款在 5 月份以來都出現明顯攀升。
信貸的增長尤其是消費貸的增加，導致國內金融風險也升高。就在不久前，標普就發出公佈，直接把中國的主權信用評級從AA-下調至A+。標普稱：“中國長期以來的信貸強勁增長增加國家的經濟及金融風險。儘管信貸增長大幅提高實際國內生產總值及資產價格，但我們認為這也會為國家的金融穩定造成負面影響。”
因此，限制信貸的增長，尤其是消費貸違規流入樓市，降低經濟金融的風險，是央行必須要採取的措施。
截至9月底，已經有廣州、南京、深圳、西安等城市陸續出臺了打擊消費貸，防範信貸資金違規流入房地產市場的措施，以廣州為例，明確規定嚴禁個人消費貸款資金用於生產經營、投資及支付購房首付款或償還首付款借款等行為，不得發放無指定用途消費貸；個人綜合消費貸最高額度不準超過100萬元；最長貸款期限不得超過10年；對已抵押房產，在未還清全部貸款前，不得再次抵押貸款；銀行需從交易價格、借款人消費需求、消費意願與動機等維度多方查證貸款用途的真實性和合規性。
深圳的某銀行也釋出通知，明確規定個人消費貸年限也有30年縮短至5年，並且不得以未解除抵押的房產作抵押。
與此同時，是各個銀行紛紛提高首套房購房貸款利率，目前，首套房貸款利率已經在基準利率的基礎上上浮5-10%，並且有繼續上浮的趨勢。
新一輪的樓市調控以及央行出手打擊消費貸，均是直指炒房者。筆者之前就為大家分析過，炒房者的資金很大一部分是來自銀行貸款、房產二次抵押以及消費貸。炒房者賭的就是房價能夠短期內大幅上漲，因而透過各種措施籌措資金購置大量房產，即使要支付鉅額的利息，只要房價上漲之後將房子賣出，仍然是有利可圖。
但是限售以及對於消費貸的申請使用加以限制之後，炒房者失去了資金來源，同時手中的房產又無法出售套現，因而資金難以為繼是遲早的事。對於那些已經套現離場的炒房者，失去了再次入場的機會，而那些還沒有離場的炒房者，將面臨被套牢的窘境。
在樓市調控以及信貸不斷收緊的背景下，個人炒房時代也終將結束。未來，樓市長效機制建立之後，房地產市場將呈現商品房、共有產權房、租房等多重並舉的局面，人們可以按需買房或者租房，房地產市場也將進入一個全新的時代。
對於那些計劃年底前要買房的購房者來說，貸款難將是一大阻礙。目前，部分銀行的個人購房貸款額度已經用盡，出現了無款可貸的局面。不久前就有報道稱銀行已經開始“勸退”購房者，即使那些有貸款額度的銀行，也開始對購房者開始選擇，優先放款給那些貸款額度較小，並且能夠主動接受貸款利率上浮的購房者。因此，年底前想要貸款買房的購房者，資金儲備要儘可能的充足，以防貸款額度較高而導致銀行拒貸。
(2017-10-08)
房地產與股市
國慶長假期間，在A股市場得以休市的同時，港股及美股等股票市場卻出現了接連上漲的走勢，並創出了反彈新高，加上節假期間定向降準的訊息影響，由此也給節後的A股市場帶來了不少的預期。然而，回想起A股市場長期“跟跌不跟漲”的特性，卻給市場的樂觀情緒潑了一盆冷水。
實際上，自今年以來，全球主要股票市場的表現也是比較亮眼。其中，香港恆生指數今年年內漲幅近29%，美股道瓊斯指數年內上漲超過14%，而納斯達克指數的年內漲幅更是超過21%。至於長期表現並不平穩的中國股市，今年以來也有著相對樂觀的表現，而上證指數、深證成指的年內漲幅均在7%以上，中小板指數的年內漲幅更是接近17%。
透過上述資料顯示，在2017年之中，對於全球主要的股票市場來說，算得上一個好日子。在此期間，以中國股市為例，如果得以緊跟同期市場指數的漲幅，那麼也可以輕鬆實現資產的保值增值。
房地產
然而，縱觀市場大的執行週期來看，雖然中國股市長期執行通道仍然保持良好，且整體上呈現出穩中有升的執行態勢，但鑑於之前幾年股市波動率過高、投機性過強的特徵，在市場大起大落的過程中，反而大大降低了投資者實現持續盈利的機率，而跑輸市場指數表現的投資者仍然為數不少。或許，對於不少投資者來看，從中長期的角度來看，股市的不穩定預期還是他們首要擔心的問題，而過去十多年的時間內，股市並未可以跑贏同期的房地產市場。
炒股不如炒房，這確實是過去多年國內市場的真實寫照。與國外成熟股票市場相比，中國股市的實際增值效果也是並不具有太多的優勢。但，與之相比，國內房地產市場過去多年的保值增值效果顯著，而國內房地產尤其是一二線房地產，也是過去多年為數不多足以抵禦貨幣貶值，且實現良好資產增值效果的投資渠道。
事實上，就以最近一輪的房價上漲行情為例，始於15年上半年的房價上漲行情，時至目前僅經歷了2年有餘的時間，但北京、廣州等主要城市房價的期間漲幅卻高達4、50%，至於部分迅速崛起的二線城市，也出現了快速上漲的走勢。與此同時，自今年以來，在一線乃至部分二線房地產市場調控升級的影響下，反而導致部分剛需及投資資金進入三四線的房地產市場，加上當地棚改貨幣化的因素，由此也促使了近一段時期三四線城市的房地產市場出現量價齊升的跡象，而以往的房價低窪區域，已然成為了各路資金炒作的物件。
股票市場
不可否認，國內房地產市場是至今抵禦貨幣貶值最有效的投資渠道之一，而從過去十多年的時間來看，中國股市也很難超越房地產市場的增值效果。退一步來說，即使投資者有幸捕捉到如格力電器、萬科A這類長期牛股，也未必可以長期堅定持有，而作為不動產的房地產，因其流動性、變現速度遠不如股市，反而大大增強了投資者的長期持有耐心，進而讓投資者享受到房價持續增值的樂趣。
今年以來，股票市場有所活躍，而部分內房股更是出現了近5倍的年內最大漲幅，而這一年內漲幅也足以跑贏同期的房價上漲速度，但這僅僅屬於極少數的案例。或許，對於部分嗅覺靈敏的投資者，在適當時機適當的環境下，炒股還是可以跑贏炒房的。但，從市場大環境來看，炒股跑贏炒房者還是佔比不多，甚至寥寥無幾。或許，在土地供應及貨幣政策未有獲得實質性改變的大背景下，炒股不如炒房的時代仍然很難獲得實質性的扭轉。
時至目前，系列房地產調控措施的出臺，從一定程度上打擊了房地產的投機行為，但這並未意味著房價就可以快速下跌。或許，在系列調控背景下，維繫房價的執行平穩，降低其大漲大跌的風險，還是當下重中之重的任務，但要讓炒股不如炒房的時代畫上一個句號，或許在短時間內仍很難得到真正意義上的實現。或許，從穩健型的投資策略來分析，過度依賴於房產投資以及股票投資的行為，都是不理智的投資策略。
(2017-10-05)
目前，樓市行情已經非常清楚，隨著長效機制逐步完善，房地產市場也會更加平穩，這意味著暴漲炒房的時代一去不復返，炒房客會一點一點的被清理出市場。
不過對於普通購房者來說，樓市如何變，什麼時候能買房才是重點。那炒房時代結束，買房時機是否已經到來？
大家都清楚，任何變化都是需要時間推進，雖說，樓市在政策長期管控下節節降溫，但炒房客根本沒有實質性的退出，開發商也都在舍量保價，博弈依然在進行，只不過這些房產投資者暫時性的被壓制在高位上而已。要想讓十多年的炒房賺錢的固有思維想一下子被摒棄，很難，雖然難，但是在目前樓市長期調整，各種細節紛紛落實的情況下，形勢必然會慢慢朝著普通購房者有利的天平傾斜。
現在大部分炒房客和開發商仍然眼巴巴著，指望後來的剛需和改善性購買力出手，而改善性換房也是要有剛需來支撐，歸根結底，後面的樓市基本上算是剛需說了算的市場。但是剛需現在在做什麼呢？持幣觀望。一方面高房價、高房貸使得剛需無法支撐的起現在房價，被迫選擇租房，另一方面整個市場下行，明顯拖的越久，對炒房客和開發商越不利，下一輪降價潮即將到來，不能等的剛需也要想盡辦法再拖上一拖，爭取更多的優勢。
總之，後面房價會出現什麼樣的變化，誰都很難說，任志強說“賣到即賺到”，馬雲說“房子如蔥”，倒是有一點是很明顯的，房子還在拉鋸戰，不能說會大起大落，但是小跌微張也是有可能的。到底什麼時候買房？普通購房者結合自身情況，伺機而動即可，賺或虧，都是自己住，有何不可呢？
關於這個購房時機，你有什麼更好的意見呢？歡迎下面留言分享給大家！
(2017-09-29)
1長效機制不出臺，地產調控不放鬆
傳統金九銀十，再也不傳統。事情正在起著變化，投資的邏輯不一樣了。
22號開始，樓市又迎來一輪密集調控。在出臺政策的8個省會城市中除西安和武漢外有6個開始限售。
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開發商、購房人、中介翹首以盼的房地產調控放鬆在長效機制出臺之前，恐怕是無望了。原因有：
中央定調“房住不炒”基於對經濟長期健康發展的展望，必須掐斷資金全部流入房地產領域的趨勢，“脫虛向實”是未來一段時間的主調。目前的宏觀政策鮮明地反映了這一思想。
房地產一枝獨大，其領域的資金包括開發貸和購房貸都與銀行關係緊密，萬一出現問題，很有可能觸發系統性風險。金融牽一髮而動全身，系統性風險對全盤經濟危害巨大。
2007年世界金融危機至今已10年，從一開始各國央行聯手放水，拯救危機，到2017年9月20日，美聯儲主席耶倫宣佈從10月開始削減資產負債表。這意味著全球貨幣寬鬆轉向收縮加速進行。
2015年至今，美聯儲已加息四次，這是首次宣佈開始縮表。全球經濟都在緩慢復甦，連“歐豬五國”之一的義大利都在昨天宣佈將於2017年和2018年上調經濟增長預期。義大利總理真蒂洛尼說：“我們有比原先預期更好的經濟增長資料。”
以往央行在緊縮貨幣上小心翼翼，生怕風吹草動透過金融影響到脆弱的經濟復甦。如今美國央媽的舉動不但表明本國經濟復甦向好，也顯示出世界經濟的復甦。要知道當年耶倫要加息還得考慮會不會影響到中國。畢竟世界互聯更勝以往，目前還是，美國央媽一出手，世界要看她的臉色。
眾所周知，房地產過去是中國經濟的引擎，經過十幾年的發展，在中國城市化程序中，房地產發揮了不可磨滅的作用。然而，如今已經不再需要這個引擎。新經濟將取而代之。
2房地產不再是最好最快的財富積累的工具
房地產作為不動產，特別是一線城市、區域中心城市以及熱點城市的好房子依然是居民家庭資產保值增值的工具。但是，今非昔比，房地產不再是快速積累鉅額財富的工具。
因為：
當一項投資品成為萬眾狂熱的物件，你要為它付出的成本巨大，獲利的空間變小。
在2006年左右，深圳的房價是6000多一平米，如今動轍6萬一平米，購房成本高，風險大。限售限購限貸進一步增加購房門檻，嚴查首付貸等堵住所有資金來源漏洞，購房舉步維艱。
再加上部分城市嚴格的限售政策，使房地產成為“房凍”，失去了流動性的資產對於普通居民家庭來說，是一項沒有效率的投資。
三四線城市去庫存將地產從開發商轉移到居民家庭手中，雖然有後續收入不足以支付房貸的風險，但凍住市場交易，會降低風險暴發的可能性，為長效機制出臺爭取時間。
實行“限售”也旨在改變預期，向市場傳遞明確的訊號，告訴我們，不要再想在房地產上面發財致富。
不但實行房地產調控。金融領域的嚴格監管也在同步進行。這兩項動作都有一個目的：經濟脫虛向實。
將資金引入創新創業領域，推動新經濟的發展。比如新能源、新制造業、新零售、人工智慧（AI）、移動支付、新金融（FinTech）等，這些目前中國有可能彎道超車，成為世界領先的經濟領域。
3聰明的錢在流入亞洲新興市場，是不是可以配置國內股票了？
光陰如梭。
2015年急速的牛市距今已遠。在經濟尚未復甦的過程中，依託於貨幣寬鬆的這一波牛市，在泡沫的膨脹和破滅中，加槓桿的一群人有人暴富、有人破產跳樓、大部分坐了回過山車。帶有槓桿的新興事物分級b的急漲爭跌，記錄了那一段狂熱歲月。
個人家庭投資理財，學會大類資產配置是不折騰獲利的王道。在房地產這一大類資產投資熄火的當下，或許應該關注股市正在顯現的機會。
無論是趨勢投資者還是價值投資者，應該都認同基於健康的基本面、適度寬鬆的貨幣環境、不太高的通脹水平將是孕育慢牛的必要條件。
股市是經濟的前瞻。全球股市最聰明的錢當屬對沖基金。
EurekaHedge資料顯示，今年截至8月底，亞洲對沖基金管理公司資產總額增加136億美元，創2013年以來最大增幅，其中投資者新投入的資金達到54億美元。
全球投資者在長期缺席之後再度把資金投入側重於中國、印度和其他新興市場的對沖基金，其中多數資金來自美國。
美銀美林強烈建議，一定要將亞洲新興市場股票選入投資組合
當然，股票投資決不是看券商投行的報告隨便投，需要看的是他們的資料和邏輯。國內經濟向好；房地產調控動真格；金融監管從嚴；匯率危機解除，資金外流轉向；外圍其他國家經濟復甦利於出口；通脹溫和等。這一系列的合力將使股市基於日漸健康的新經濟動能出現新的上漲趨勢。
股市從“貨幣寬鬆推動”轉向“業績和盈利推動”，更加健康。
那麼普通投資者的我們，能做些什麼？
如果是我，現在我會開始長期投資，選擇一隻新能源、智慧機器等代表新經濟方向的基金定投，靜待花開。或者定投滬深300指數基金，跟隨經濟復甦享受紅利。
結語
巴菲特說永遠不要看空美國，目前知名的世界級投資家之所以能在華爾街取得巨大成功，我認為歸根結底是跟隨了美國上升時代的趨勢。堅定相信並且敢於行動的人，獲得了最豐厚的回報。
我可以借用巴菲特的話，從改革開放以來，做多中國資產，就是長期最有成效的投資。儘管其中有過困難波折，向上的總趨勢目前看來沒有改變。經濟能轉型成功的話，各類資產，特別是股權類將有很好的表現。
時機很重要，會不會現在是一個全新的起點呢？
來源 | 網貸之家作者：Ivy
(2017-09-26)