其實一直以來，房地產都是兩極分化，一半海水一半火焰，總是北上廣深的一線城市猛漲，到了泡沫的階段，而廣大的二三四線城市基本穩定，很多地區的房價直到去年還都不過7000元。大部分地區都能夠一個月平均收入對應一平米房價，屬於房價合理水平。但去年突然風向變了，先是二線城市瘋漲。接著今年三四線城市也瘋漲。反而一線城市因為因城施策，樓市調控力度比較大，出現了緩慢下跌的情況。同樣是一半海水一半火焰，但海水和火焰調個了。
很多人問，為什麼？為什麼在廣大的三四線城市有這麼大的漲幅，什麼產業沒有的地方，也能房價破萬，甚至很短的時間就破幾萬。房價半年漲一倍，一年翻兩倍，是不是瘋了？確實是瘋了！之所以出現這樣的惡果，主要就是我們又犯了一個巨大的錯誤，直到現在還渾然未決，那就是貨幣化安置。說白了就是拆遷給錢不給房，你拿著錢愛買哪買哪。這就造成了一個惡果，那就是在拆遷改造集中的地區，相當於集中的劃區域的釋放了貨幣。以前我們說貨幣超發，指的是M2，是全國範圍的，看全國信貸。主要問題在央行。幾個年度我們的M2超發接近30%，這是一個非常可怕的資料，在那幾年房價基本翻幾番。而現在全國M2只回落到了10%以下，未來M2仍然繼續增速回落，貨幣總體上已經穩定住了，信貸中的房貸從去年佔比一半，下降到了35%左右。但全域性的條件改善，區域性卻相當糟糕。因城施策，讓一些三四線城市找到了投機的機會。
棚戶區改造加貨幣化安置，成了這兩年三四線城市要政績的主要領域，14年的面積只有0.4億平米，2015年面積就到了1.5億平米，2016年達到2.5億平米，預計2017年肯定超過了3億平米，棚改正在進行大躍進。但凡是三四線城市房價上漲快速的城市，都是棚改加貨幣化安置最猛烈的地方。本來在三四線城市，人口沒有流入，產業沒有增加。房子已經足夠住供給很充足，但為了改善居住環境，還是要不斷的拆舊改新，本來也無可厚非。以前都是實物安置，拆房子給房子，一直也是相安無事。但貨幣化安置這種方式就變了味道，大家短期內拿到了大量的錢，被拆遷的地方，一下子變得富有了，大家在房子上第一次感受到了財富的感覺，然後會怎麼樣？會把錢放到銀行裡嗎？不會！會去買一套房子換一下嗎？也不會！大家拿到這一筆錢，最樸素的想法就是要趕緊去搶房子，搶最好位置的房子，最好能多搶幾套，把這筆拆遷款打散，只要能付首付就儘量貸款。把槓桿放大，一下子家家戶戶都有好幾套房，原來房子根本賣不掉的三四線城市就這麼徹底被激活了。地方政府在拆遷改造中投入的貨幣化安置資金，像釣魚的誘餌一樣，把老百姓的錢全部從銀行裡吊出來了，然後轉了一圈，變成了賣地收入，又回到了政府手中。雖然知道這樣危險很大，但大量的收入有助於地方消化庫存，更有助於緩解地方債危機，所以仍然樂此不疲，從銷售資料可以看出，三四線城市房價和銷量都有個跳升。
毫無疑問，貨幣化安置絕對形成了促銷的效果，但這種促銷是不可持續的。因為短期的資金釋放是不可持續的，這東西來的快去的更快，一旦貨幣化安置結束，也就意味著這個地區的貨幣供應量將暴跌。大家可能突然覺得錢一下子就少了。幹什麼也賺不到錢了。買了多套房子的，也根本無法變現，因為大家手裡都有很多房，而且還有很多貸款要還，根本就沒有多餘的錢再去接盤。所以最後除了一堆負債，什麼都剩不下。
一波貨幣化安置的大躍進之後，三四線城市的居民負債將大幅攀升，一旦這股妖風停止，將是一地雞毛。三四線城市根本沒有人口流入，沒有產業升級。甚至連產業都沒有。家家戶戶都是多套房。到時候你的房子賣給誰去？手裡一堆房子出不掉也租不掉，每個月都要還房貸，這不是負債是什麼？所以奉勸各位，別傻了。這種靠金融和貨幣推升的樓市假象，就是個坑。棚改結束日，貨幣停止時，擊鼓傳花的遊戲就會徹底玩完。屆時誰手裡有房子，誰就是最後的接盤俠。三四線城市面積很小，棚改和貨幣化安置時間週期不會很長，如今已經大躍進了2年，留給大家的時間不會超過1年了。所以珍惜這最後一年賣房套現的時間吧。一旦房價見頂，也必然是流動性見底。你的房子再也賣不掉了。
為何考慮離開北上廣深? 64.4%受訪者稱首因是房價
受落戶政策趨嚴、房價上漲等因素影響,一線城市年輕人的生活壓力在加大。而"一點五線城市"、二線城市的崛起,中西部城市在政策影響下的迅速發展,以及對家鄉的眷戀,正對年輕人產生著影響力。
日前,中國青年報社社會調查中心透過問卷網,對2000名正在或曾在北上廣深工作或讀書的受訪者進行的一項調查顯示,已經離開和在考慮離開北上廣深的受訪者達71.0%,家鄉在縣級市的受訪者和家鄉在中部地區的受訪者離開北上廣深的願望最強烈。促使受訪者離開或想離開北上廣深的首要原因是房價高(64.4%)。如果離開目前所在的一線城市,受訪者最青睞的是北上廣深外的省會城市或直轄市(46.7%)。32.4%的受訪者曾經離開一線城市又回去。
家鄉在縣級市的受訪者最想離開北上廣深
馮謙(化名)4年前從北京大學畢業後回到了家鄉河北石家莊,在某銀行工作。擁有國內一流大學研究生學歷的他也曾想過留在北京工作。“當時,我拿到了幾個有規模的公司的offer,還拿到了一個央企的實習機會,如果能留下,就能解決戶口,但都說不準。我的專業並不是很好找工作,考慮再三,我決定回河北,但不是回老家縣城,而是留在省會”。馮謙說,自己的同學中,有的人一畢業就去了二線城市,而當時選擇留在北京的人,如果沒有落戶和買房,也開始考慮離開。
參與本次調查的受訪者中,23.3%的人已經離開北上廣深,47.7%的人在考慮離開,二者相加達71.0%。21.5%的人沒想過離開,7.5%的人回答說不好。
哪些受訪者更想離開北上廣深?
分城市級別看,家鄉在縣級市的受訪者離開北上廣深的願望最強烈,已離開和考慮離開的比例達80.2%。其他依次是:除省會城市外的地級市(76.3%)、鄉鎮或農村(75.9%)、北上廣深以外的省會城市或直轄市(75.4%)、北上廣深等(31.3%)。
分割槽域看,家鄉在中部地區的受訪者離開北上廣深的願望最強烈,已離開和考慮離開的比例達(77.6%)。然後是家鄉在西部地區的受訪者(73.9%),最後是家鄉在東部沿海地區的受訪者(62.9%)。
在石家莊工作一年後,馮謙就買房和結婚了。對於目前的工作和生活,他表示還是比較滿意的。“我家境不算好,如果當時留在北京,真不知道什麼時候才能安定下來。再看看現在一線城市的房價,我挺慶幸當時作了這個選擇。現在除了空氣質量比較讓人心煩,其他方面還是可以的,我買的房子也已經漲了不少”。
受訪者離開北上廣深的原因是什麼?
調查顯示,促使受訪者離開或想離開北上廣深的首要原因是房價高(64.4%),其次是生活成本高(46.9%)。
接下來依次是空氣環境差(39.7%)、工作太辛苦(36.8%)、落戶難(36.3%)和交通擁堵(32.3%)。
分學歷看,研究生學歷的受訪者把“落戶難”排在第二位,排在“生活成本高”之前。本科或大專學歷的受訪者把“落戶難”排在第四位,在“工作太辛苦”之前。初中及以下學歷受訪者則把“工作太辛苦”排在第一位。
就讀於中山大學的李文君(化名)正在深圳一家公司實習,他的父母已經給他在江蘇無錫老家買了房。“我也想以後留在一線城市,但且不說戶口能不能落,房價也已經超出了我家的承受範圍。現在很多城市紛紛限購,在老家先買套房,以後在一線城市太累或者留不下,回去也有地方落腳”。
調查顯示,受訪者想要離開北上廣深的其他原因還包括:職業前景不明朗(16.1%)、給父母養老(12.9%)、太孤獨(12.8%)、婚戀(9.6%)和生育(7.4%)等。
離開一線城市,受訪者最青睞北上廣深外的省會城市或直轄市
離開一線城市,受訪者最想去哪發展?
調查顯示,整體來看,受訪者最青睞的是北上廣深外的省會城市或直轄市(46.7%),其次是除省會城市外的地級市(27.1%)。其他選擇為:北上廣深(16.2%)、縣級市(6.6%)、鄉鎮或農村(2.4%)。
分割槽域看,與整體排序相比,如果離開目前所在的一線城市,家鄉在東部沿海地區的受訪者把“北上廣深”這一選擇排在第二位,家鄉在西部地區的受訪者把“縣級市”這一選擇排在第三位。
分學歷看,與整體排序相比,中專及以下學歷的受訪者把“縣級市”排在第三位,在“北上廣深”之前。
李旭家住山東濰坊某縣,在北京做了9年汽修工作後,他去年到了某二手車公司山東青島分公司工作。李旭的妻子也辭去了在北京的售貨員工作,回縣城老家生了第二個寶寶。李旭每天早上6點多就從家出發去上班,路上大約需要開40分鐘的車,晚上最早也要8點才能到家。雖然這樣,他依然不願意在縣城工作,“縣城沒有這樣的工作機會,收入也太低,養不了一家老小”。
目前,李旭正在北京一所大學讀遠端教育,打算把學歷提到本科。“在大城市生活過,還是很嚮往那裡的環境的,一些觀念和人生計劃也受到很多良好的影響”。李旭說,他們夫妻二人一直工作努力,也比較節省,手上還有一些存款,他因此還想過在北京或周邊買房。“但是以前工作不懂得繳社保的重要性,沒有資格,現在就更難了”。
調查顯示,32.4%的受訪者曾經離開一線城市又回去。
分城市級別看,家鄉在北上廣深以外的其他省會城市或直轄市的受訪者中,曾經離開一線城市又回去的比例最高,達40.4%,然後依次是家鄉在北上廣深的受訪者(32.5%)、除省會城市外的地級市(29.5%)、縣級市(28.9%)、鄉鎮或農村(24.1%)。
分學歷看,高中或中專畢業的受訪者曾離開一線城市又回去的比例最高,達35.2%,其他依次是本科或大專(32.7%)、初中及以下(27.8%)和研究生(27.0%)。
今年28歲的翟冰曾經在上海做了5年房地產銷售工作,兩年前回到老家河南某縣結婚定居。最近,她又回到了上海,找到了一份淘寶店的工作。“老家的親友大都覺得我做這個決定太瘋狂了。確實,我年齡不小了,而且在家歇了幾年,重新出來找工作也很難。但是我再也忍受不了老家複雜的人情關係、微薄的收入和無聊的生活,婆媳關係是我出來的一個導火索”。翟冰說,丈夫也比較支援她的選擇。“他長期在外地工作,等我在這邊穩定了,他也會來這邊找工作”。
受訪者中,12.3%的人來自北上廣深,29.2%的人來自其他省會城市或直轄市,28.8%的人來自除省會城市外的地級市,17.7%的人來自縣級市,11.4%的人來自鄉鎮或農村,0.6%的人來自其他城市。
區域分佈方面,來自我國東部沿海地區的受訪者佔33.1%,來自中部地區的佔43.1%,來自西部地區的佔18.9%,來自其他地區的佔4.9%。
受訪者學歷方面,研究生佔8.2%,本科或大專佔81.3%,高中或中專佔9.6%,初中及以下佔0.9%。
(2017-04-11)