老人遇“房詐”690萬房子被1000元賤賣 背百萬債務

　　西楚網訊 一位老人陷入“房詐騙局”後，家裡的東西都被強制清出來。

　　近日，多名老人向南都記者反映，他們在這兩年遭遇了以理財為名的“房詐”騙局。

　　據悉，多名社會人員向有房產的老人推薦“以房養老”的理財產品，建議老人將房子抵押後向貸款公司借款理財，並在老人不知情的情況下籤訂“委託書”，隨後多方配合，私自將老人名下的房產以低價賣掉獲利，甚至有價值690萬元的房產以1000元的價格賣掉，導致房產一夜之間悄悄被網籤。

　　對此，南都記者進行了調查。

　　以理財高收益引誘老人籤合同

　　居住在北京海淀區的吳女士，與父母住在知春裡的一套三居室。

　　2016年10月31日，母親出去遛彎，將手機留在家裡，她無意中看到母親手機裡有這樣一條簡訊：“張姐，趕緊把房子的委託書給撤了，這樣他們就沒法賣你的房子了！”

　　看到這條簡訊，吳女士有點懵，她不知道母親到底簽訂了什麼“委託書”，趕緊讓母親回家。

　　起初母親還不想說，後來才透露，約在2014年12月，吳女士的母親經朋友介紹認識男子廣某，他表示現在有一種新型的“以房養老”理財模式，具體做法是將名下房子抵押出去借款，然後用借到的錢再投入理財專案，月回報率可達10%，3個月後本息全部收回，再用本金贖回房產證。這一切，只需要簽訂幾份簡單的協議就可以了。

　　吳女士的母親一聽如此高的回報率很心動，而且房子可以繼續住，只是將房產證作抵押借錢給他，就能享受10%的利息回報，何樂不為？

　　在廣某的反覆勸說下，吳女士的母親同意進行“投資”，隨後廣某向其推薦了另一名“委託代理人”邵某，稱其有深厚的“關係”，能找到抵押貸款，只需要將手續交給這名代理人，等著收利息就行。而邵某也表示已找到同意借款的人，可以提供抵押貸款給她。

　　接著，代理人邵某與吳女士的母親一起到了北京某公證處，拿出厚厚的一疊文書，前後幾分鐘，就在所有文書上籤了名。簽訂過程中，邵某以“快要下班”為名，不讓老人看文書內容，並表示文書都是統一格式，已經稽核過，只需要簽字和按手印就行。

　　就這樣，所有文書都簽了吳女士母親的名字，而公證人員也沒有跟老人解釋籤的是什麼檔案，就將房子抵押出去，借到了200萬元。

　　然而，這200萬隻在吳女士父親的賬戶上停留了不到半小時，吳女士的母親就在邵某的“指導”下，當場以借款的名義，將這200萬元中的191.2萬轉給了廣某，其餘的取出現金8.8萬元——8萬元據稱是手續費，8000元是給工作人員的“活動費”。

　　直到所有文書合同都簽訂後，吳女士的母親仍然不清楚簽訂的具體內容，更不知道房屋的處置權已委託給廣某。

　　透過簽署協議成為房產“代理人”

　　合同簽訂以後，吳女士母親真的從廣某那裡收取到了每月2萬元的利息，而這些錢都打到了吳女士父親的賬上。

　　“我們家條件不是很好，我哥沒有工作，家裡最值錢的就是這套房，可能老人覺得這樣能給家裡增加額外的收入，還有出於自尊心，就一直沒跟我們講這事，兒女都不知道。”吳女士對南都記者說。

　　每月2萬元的收益看似豐厚，房子也一直住著，相安無事。這讓吳女士的母親頗為滿意，以為找到了一條“生財之道”。

　　然而，這種“好事”持續了不到兩年。

　　2016年10月31日，吳女士無意中發現母親手機中的那條簡訊：“張姐，趕緊把房子的委託書給撤了，這樣他們就沒法賣你的房子了！”這是另一位也將房子抵押出去進行“理財”的老人發來的，她的房子已在房主不知情的情況下賣掉了。

　　吳女士“極為震驚”，當時就要求母親把簽訂的文書及合同拿出來看，結果母親表示都被借款人嶽某拿走了，具體內容也不知道。

　　此後，吳女士與母親到房管局查詢獲悉，名下的房產已以1000元的總價被賣給了另一位不認識的人。而按照市場價，位於海淀區知春裡的這套房子，市場價當時超過690萬元。

　　借款協議。

　　南都記者拿到了簽訂的《借款協議》，上面寫著：“乙方（吳女士母親）因資金週轉，按國家規定的同期貸款利率的四倍計算借款利息，還款的擔保條件為‘房產擔保’，借款期限屆滿時乙方應在叄天內一次性償還上述款項，如果乙方到期不能夠償還，甲方有權根據法律規定採取雙方約定的方式解決問題並處理擔保財產。”

　　而《還款協議書》約定，位於海淀區知春裡的這套房，作為“擔保財產”，如果未在約定的還款期限償付借款，借款方有權依據法定程式實現上述擔保。

　　委託書。

　　此外，雙方還簽有一份《委託書》，上面寫明瞭房產地址，並註明“現我們夫婦年事已高，故委託崔某為我們夫婦的合法代理人，全權代表我們夫婦辦理房產有關事宜”，包括“辦理上述房產的抵押登記事宜，領取抵押登記後的房屋所有權證以及他項權利證，簽署與抵押登記事宜有關的各類合同、協議、契約及法律檔案；代為辦理上述房產有償轉讓事宜，確定房屋購買人、確定房屋轉讓價格、辦理網上籤約手續、簽署房屋有償轉讓合同、辦理房屋產權過戶登記、進行物業交接、領取售房款、代理接受詢問並簽署相關檔案。”

　　690萬元的房子以1000元悄悄被賣

　　用房產做抵押後，吳女士的母親在上述《委託書》上籤了字，這相當於把房子的所有處置權都交給了中間人。隨後，中間人與廣某私下溝通，在吳女士的母親完全不知情的情況下，於2016年10月將這套價值690萬元的房子以1000元的價格賣掉。

　　等吳女士帶著母親去房管局查詢時，網籤已經辦完，就差過戶這一道程式，而吳女士家唯一的收穫就是1000元。

　　“當時我徹底懵了，很多人都還在問我是單價還是總價，我說是總價，說出來都沒人信。現在我母親根本不相信房子已經不是我們家的了，但房子的確已經被網籤，難以想象。她70多歲的人了，說要出去掙錢還錢。”吳女士對南都記者說。

　　目前，吳女士的母親仍然在家裡住著，但因為房子已完成網籤，而且借款是以“國家規定的同期貸款利率的四倍計算借款利息”，每個月光利息就4萬元，家裡沒錢還款，房子隨時面臨著被過戶的境地。

　　南都記者聯絡上了負責吳女士母親這宗借款行為的中介邵某，邵某表示，他只是中介，每年接很多類似的單子。

　　他否認與廣某有利益關係，表示只是認識。

　　“賣房子的事我根本不知道，誰賣的房子讓他找誰去，別的我根本不知道。他們都在公證處簽字了，他們能不知道麼？”邵某說。

　　而負責公證此事的公證員馮某對南都記者說，“我根本不認識廣某，我們也根本不知道‘以房養老’理財的事。”

　　至於公證的事情，馮某稱，“老人不可能不知道。”

　　超過30戶家庭陷入此類騙局

　　吳女士母親的遭遇並非個案。

　　1990年代搬來北京居住的陳女士今年60多歲，她名下有一套兩居室，位於豐臺區東大街，其透過朋友認識了廣某，也被推薦加入“以房養老”理財。

　　“這個人看起來很老實，經常跟我們老人聊天說話，我兒女不在身邊，就輕信了廣某，然後他就跟我說現在流行‘以房養老’，把房子作抵押，貸款拿到現金再做投資，每個月會有穩定收益，還不影響居住。”陳女士對南都記者說。

　　隨後，陳女士也和廣某到了公證處，與借款人簽訂了類似協議，主要內容就是同意以房產作為抵押，借款130萬元加入“店網”理財產品，收益可達到10%。

　　“簽訂合同時去了公證處，剛到的時候並沒有和公證員見面，而是中間人與公證員私下交談了一會兒，後來才把我叫進去，說我們這是‘綠色通道’，速度很快。廣某說公證處馬上下班了，只要籤個字就可以了，不斷催我簽字，還說公證處肯定會保護老年人利益，加上我眼睛也不太好，結果厚厚一疊文書不到5分鐘就簽完了。”

　　簽完合同後，陳女士的房子處置權就這樣被廣某和中間人“全權代理”了，然後，他們也把陳女士的房子賣掉了。

　　2016年12月，陳女士和老伴兒住了十多年的房子，忽然被換了鎖，東西也被清出來了，一問才知道房子已經被悄悄賣掉，而且買方他們根本沒見過。無奈之下，他倆只能搬到房山區一座偏僻的出租屋裡。因為氣憤，陳女士還犯過一次腦梗，冬天屋裡也沒有暖氣。

　　多位有類似遭遇的老人向南都記者表示，廣某向老人推銷的“以房養老”理財專案曾以多個面目出現，有時是“店網”專案，一種電商連鎖的經營模式，可以獲得高額回報，有時又是境外賭場專案，最大的特點就是“高收益”，甚至是“義烏小商品超市”等。

　　但這些全是子虛烏有，目的就是將老人的房子抵押出來，拿到處置權。北京市致誠律師事務所公益律師武婕表示，目前北京地區因廣某案立案的受害者超過30戶，年齡在65到80多歲之間，每戶的平均財產損失超過200萬，總價值超過6000萬元。

　　2017年2月27日，因涉嫌詐騙，廣某被北京市人民檢察院第二分院批准逮捕。不過，已經賣掉的房子因為存在具有法律意義的買賣合同，很難要回來了。

　　利用老人法律意識缺失獲取房產處置權

　　憑藉幾份簽了字的檔案，就能在房主毫不知情的情況下把房子賣掉，聽起來有點“天方夜譚”，但房子的確就這麼失去了。

　　“按照法律規定，經過公證的合同是具有法律效力的，其中《借款合同》和《委託書》最為關鍵，相當於又借了款，又把房屋處置權交了出去，房子是可以被賣掉的。”武婕說。

　　武婕說，但是《借款合同》和《委託書》實質上沒有關係，這兩者是分別獨立存在的法律關係，借款合同只是表明老人向債權人借了款，《委託書》則是另一種委託關係。有了這份《委託書》，不管老人在不在場以及是否同意，受託人都可以把房子賣掉。

　　一位曾長期跟進此類案件的律師向南都記者透露，很多老人家裡最值錢的資產就是一套房，如果子女不在身邊或者關係不好，別有用心的人就會看準需求，刻意取得老人的信任。

　　事實上，上文中提到的廣某給老人的印象很不錯，有禮貌，經常做公益，還常年給一個殘疾老人提供生活費。據一位不願透露姓名的人士透露，廣某經常在賭博網站上賭錢，被捕時名下的存款不到一萬元，而他在賭博帳號上最多時一天能輸掉300多萬。

　　公證環節被刻意“引導”

　　南都記者調查發現，多位老人在被“奪走”房產處置權的過程中，幾乎都在公證環節被有意隱瞞，不讓老人看合同內容。

　　《公證法》中第二十七條第二款規定，“公證機構受理公證申請後，應當告知當事人申請公證事項的法律意義和可能產生的法律後果，並將告知內容記錄存檔。”

　　“老人的法律意識比較淡薄，覺得公證處能有什麼問題？這些人就利用了老人的這種信任，沒仔細看合同內容，把房子委託給了一位非親非故的陌生人，導致失去房產。”武婕分析道。

　　南都記者瞭解到，這類針對老年人房產的騙局，早在2009年就時有發生，“套路”意味明顯：透過“高收益”理財專案吸引老人關注，沒錢就抵押房產借錢，利用簽訂《借款合同》的時機，誘導老人簽訂《委託書》，然後再伺機將房子賣掉獲益。

　　“公證環節應該是在老人完全知情的情況下進行的，但這類案子裡，老人雖然在委託書上籤了字，但他們真的完全明白這些文書背後的意義了麼？他們如果真正知道簽字的後果，他們還會放心地簽下自己的名字麼？”一位法律人士質問。

　　海南是中國最南端的一個省份，坐落在北緯十八度，是中國唯一一個有熱帶地區的省份。

　　我們今天就來簡單的介紹下整個海南的氣候，地形，區域的分佈。

　　海南的整個氣候可以用“北冷南熱東溼西幹”來形容，北冷主要的影響是受到內地冷空氣的襲擊，因為海口北部面對的是瓊州海峽，所有從內地吹過來的冷空氣只受到緯度的削弱，所以海口是海南最冷的城市之一。

　　三亞是海南最南端的城市，三亞的北端是五指山等海拔較高的地區，三亞完全處在五指山的保護下，冷空氣要過來就要翻過五指山，但過了五指山下來的冷空氣要增溫，所以就不會太冷了。

　　東線面對的是整個南海，是颱風登入的地區，東線城市受到的風都是從南海吹來的，風力比較大，海風有較大的溼度，所以東線會比較潮溼。

　　西線面對的是北部灣，是一片內海，所以相對來說基本沒什麼風，也不會有颱風從西線登入，東線的風吹過來還要經過中部山區的削弱，所以是比較乾燥的。

　　海南的地形是北平南高，海南島的北部基本都是平原，南部才有山區， 海南的沿海地區都是平原，相對來說海南的沿海城市經濟發展交通運輸都會比中部城市發達。

　　大家通常把海南這樣劃分：東部、中部、西部。

　　東部市縣：海口、文昌、瓊海、萬寧、陵水、三亞

　　中部市縣：定安、屯昌、瓊中、五指山、保亭、白沙

　　西部市縣：澄邁、臨高、儋州、昌江、東方、樂東

　　當然，劃分方法也不止這一種，還有一種是以北緯18度為分割線，以南是熱帶，以北是亞熱帶。

　　按照東、中、西這三個區域劃分來分析，東部城市是發展較早的，交通設施，生活配套等比較完善和高階，再加上靠海的地理位置，一直是購房者青睞的區域；西部的建設雖比東部要弱，但近幾年隨著西環高鐵的開通，交通也越來越便利，加上其房價比東部城市要便宜許多，近幾年熱度大漲，也逐步被購房者關注；中部就比較尷尬了，複雜落後的交通讓其發展的腳步一直比較緩慢，不過保亭近年比較火熱，保亭至海棠灣的高速已在規劃中，他日若開通執行，到三亞就更方便。加上保亭縣城規劃得也井井有條，物價房價低，是一個非常不錯的養老度假的好地方。

　　(2017-07-25)

　　在完成首批試點一年之後，陷入沉寂的“以房養老”被再次提上議程。

　　近日，國務院辦公廳印發《關於加快發展商業養老保險的若干意見》（下稱“《意見》”），部署加快發展商業養老保險，其中，針對老年人養老保障需求，明確提出大力發展老年人住房反向抵押養老保險等適老性強的商業保險。

　　“我國‘以房養老’制度設計的初衷是好的，想透過自有存量房產轉化為養老資源，豐富完善我國多層次養老保險體系，以積極應對即將到來的養老危機，但是，相比《意見》中同樣提到的稅收遞延、職業年金和長期護理這三項改革，以房養老各地的房地產政策千差萬別，市場面臨的政策不確定性風險比較大。”7月13日，就職於某保險集團的研究人士崔鵬接受《華夏時報（公眾號：chinatimes）》記者採訪時表示，就目前的樓市來看，樓市正處於去泡沫階段，哪個保險公司願意去當“接盤俠”？

　　“以房養老”任重道遠

　　“以房養老”，這四個普通的漢字拼湊在一起，沉甸甸的令人喘不過氣來，它包含了社會最關注的兩件大事：房子和養老。隨著老齡化的不斷加速，中國老人有別於其他國家老人的一大特點就是：中國老人雖然沒有多少錢，但卻往往擁有價值連城的房子。

　　而“住房反向抵押養老保險”即保險版“以房養老”，就是擁有房屋完全產權的老年人，將其房產抵押給保險公司，繼續擁有房屋佔有、使用、收益和經抵押權人同意的處置權，並按照約定條件領取養老金直至身故之後，保險公司將獲得抵押房產處置權，處置所得將優先用於償付養老保險相關費用。

　　2013年9月，國務院釋出《關於加快發展養老服務業的若干意見》，明確提出開展“老年人住房反向抵押養老保險”（以房養老）試點。隨後，第二年的6月，保監會發布《關於開展老年人住房反向抵押養老保險試點的指導意見》，決定自當年7月1日起，正式啟動“以房養老”試點。首批試點城市為北京、上海、廣州和武漢，試點期間為2014年7月1日至2016年6月30日。

　　試點後，“以房養老”陷入沉寂，暫無繼續擴大試點的動作，如今，試點期滿一年後，終被再次提及。

　　“作為一種全新的養老模式，雖然‘以房養老’的試點只有兩年，但實際推出的時間已經有些年頭了，不過，從進行試點的省市來看，效果並不理想，尤其是隨著樓市政策的不確定性，進行抵押的房屋價格也同樣具有不穩定性。”7月12日，一接近人社部的相關人員接受記者採訪時稱。

　　據瞭解，自“以房養老”試點以來，僅幸福人壽一家保險公司開展了該業務，而產品也僅有《幸福房來寶老年人住房反向抵押養老保險（A款）》這麼一款，這類產品提前把給付投保人房產預期增值收益因素考慮在內，預期增長比例在30%-50%，也就是說，抵押房屋未來的升值空間一旦大於這個數值區間，參保人也只能享受最初估值計算出來的起付金。

　　中證網宣告：凡本網註明“來源：中國證券報·中證網”的所有作品，版權均屬於中國證券報、中證網。中國證券報·中證網與作品作者聯合宣告，任何組織未經中國證券報、中證網以及作者書面授權不得轉載、摘編或利用其它方式使用上述作品。凡本網註明來源非中國證券報·中證網的作品，均轉載自其它媒體，轉載目的在於更好服務讀者、傳遞資訊之需，並不代表本網贊同其觀點，本網亦不對其真實性負責，持異議者應與原出處單位主張權利。

　　(2017-07-17)

　　隨著澳洲物業價格的日漸飛漲、退休金管理規定的變革，和老年人對積極、舒適的退休生活越來越強烈的願望，澳洲中老年群體對物業資本釋放的需求也越來越大。

　　資本釋放（equity release），指的是用反向抵押（reverse mortgage）、物業回報計劃（home reversion scheme）或老年護理貸款（aged care loan）等方式，把家庭住宅進行變現的一種方式。

　　隨著澳洲物業價格的日漸飛漲、退休金管理規定的變革，和老年人對積極、舒適的退休生活越來越強烈的願望，澳洲中老年群體對物業資本釋放的需求也越來越大。究竟如何利用自己的物業，和適當的金融工具，為自己的老年增添更多的自由呢?

　　最原始，最簡單的資本釋放，其實是變賣物業，透過變賣，你可以迅速、高效地得到大筆的現金，但是你也在變賣物業的同時，立即失去了物業的所有權和使用權。金融機構和從業人員運用專業的金融知識，為人們創造了許多可以兩全其美的辦法，讓你可以在繼續擁有自己物業的同時，還可以釋放出物業的一部分價值，這就是資本釋放的原理和方法。

　　澳洲目前的市場上，資本釋放有三種比較常見的方法：反向抵押貸款、物業回報計劃和老年護理貸款。在反向抵押貸款中，你可以把物業所保有的一部分資產用作貸款的擔保，而這部分錢可以一次性支取使用，也可以作為定期的穩定收入現金，或者是作為信貸額度，或以上各種方案的組合。家庭回報計劃指的是該服務的提供者（金融機構）在你購買物業的時候，替你一次性支付一定份額的房款，而作為回報，該機構則按一定比例擁有你所購買的這所物業中的一部分價值，和這部分比例在未來的升值部分。

　　最近出現的老年護理貸款，則是專門用於支付可退還的養老院的住宿押金，其額度在30萬到100萬元之間。

　　信貸顧問paul dwyer表示，一般來說，最受人們歡迎的產品都會提供兩種選擇，或者是一次性提取大筆資金，或者像領取薪水一樣，定期的支取定額費用。

　　他說：隨著情況的變化，退休的靈活性現在顯得愈發重要。可能在剛剛退休的時候，人們更願意先多支取一點費用，用於大規模的休整，或者換一輛新車，但在這之後，人們就開始偏向定期支取現金，或者用信貸額度來彌補退休收入。

　　一般來說，大多數澳洲人在退休的時候，其財務狀況都能達到基本的融資要求（平均貸款金額約為9.5萬元），但某些貸款機構為退休人員提供的貸款，可能高達100萬元。作為金融從業者，dwyer見到過很多富裕退休人士，為了維持自己喜歡的退休生活方式，有更大的融資需求。他說這些融資需求更高人士，一般都是在自己的商業生涯中取得了比較好的成績，自己的財富也很大程度上建立在自有的資產中。

　　但隨著退休之後投資的減少，以及自己從事社會生產的質量下降，他們在想維持自己生活質量的同時，就產生了對資本釋放更大的需要。對居住在墨爾本和悉尼的退休人士而言，這兩年房價的迅速上漲，意味著他們的融資資本也隨之水漲船高。

　　(2017-07-05)

　　每經實習記者 舒曼

　　當前，100多家上市房企2016年的年報披露已進入尾聲。三年來，房企跨界轉型互聯網遊戲、金融、醫療和養老等領域的舉動讓外界眼花繚亂，但從業績來看，這些跨界產業絕大多數難成氣候。

　　以養老為例，保利地產作為央企地產巨頭，最早開始探索養老產業，尤其是掘金養老地產。《每日經濟新聞》記者查閱保利地產去年年報發現，支撐其千億元級銷售業績的仍是商品住宅等地產銷售業務。

　　根據民政部預計，2020年我國老年人口將達到2.43億，中國60歲以上老年人口2033年前後將翻番到4億，到2050年左右將達到全國人口的1/3。萬科集團副總裁、北京區域執行長劉肖曾表示：“未來20年，養老產業會誕生一個萬億市值的企業。”

　　為什麼這個萬億級的朝陽產業，至今仍步履蹣跚？近日，北京舉行了“地產跨越老齡化”專題論壇，會後北京大學國家治理與老齡化產業政策研究課題組執行主任、中原集團首席諮詢顧問、中國房地產業協會經濟組專家張坤昱接受《每日經濟新聞》記者採訪時表示，以房養老、信用貸和抵押消費貸均存在一些問題。比如以房養老模式，保監會曾鼓勵推行過，但國內發展動力不足。

　　上述課題組給出的一組資料顯示，目前北京退休工資平均3355元/月，上海退休工資平均為3283元/月。就養老服務產品而言，以京滬高階養老機構為例，一位老人一個月繳費基本上在1.2萬元~1.5萬元，這一價格顯然很大一部分老人無法承受。

　　張坤昱強調，需求方有沒有養老服務的消費意願和消費能力，決定了養老市場是否能夠穩定和良性地發展下去。

　　上述課題組提供的一種養老創新思路是，透過改良倒按揭，在不轉移老人產權的前提下，將房子抵押給金融機構，原有房產還可以出租，房屋收益部分屬於老人。如此一來，房產由不動產變成了流動資產包，來支撐老人購買養老產品，老人百年之後，子女可以進行接力貸或者拍賣變現。

　　上述模式也就是“以租養老”。以香港地區的“雋悅”專案為例，張坤昱介紹說，長者公寓的安老按揭由香港地區的按揭證券推出，這時業主可用按揭貸購買養老服務，所抵押的房屋可以出租反補按揭貸。當按揭貸終止時，業主或其繼承人可優先償還按揭款以贖回抵押物業，如果無法償還時，銀行將其抵押房屋拍賣優先受償，實現“以租養老”。

　　一位金融界資深人士表示，以租養老模式解決了當下遇到的房產抵押後升值和老年人因年齡難以貸款的兩大問題，卻帶來了新的問題。首先政策壁壘難以突破，自有住房抵押之後購買養老地產在政策上不被允許；其次，養老地產的權屬問題及未來處置不好解決。

　　張坤昱坦言，香港案例能否借鑑到內地尚待觀察，以租養老與房屋自有化率、國家政策及家庭觀念有很大關係。前述金融界人士建議說，國內養老地產運營商應持有物業並長期運營，透過向養老人群出租收費，在國家力推資產證券化的背景下，透過創新金融產品擴大規模。

　　(2017-04-26)