東北三環旁的牛王廟南院小區，一條馬路向小區中延伸，5棟樓房分佈於其兩側，道路兩側施划著車位。小區東側的花園中，常有老人或在這裡閒話家常，或在健身器材上一顯身手。重新粉刷後的樓道，電線隱藏在電盒中，與此前一捆捆電線胡亂地沿著屋頂穿過的景象大相徑庭。
新近正式施行的《北京市物業管理條例》，將物業管理納入社群治理體系，為街道鄉鎮賦權。牛王廟南院小區也在探索著提高居民居住品質的道路。這個建於上世紀70年代的公房老小區，經歷了“準物業”到“真物業”的過渡，形成了四方籌資的物業執行模式。
■小區封閉 滿足物業管理先決條件
牛王廟南院小區一片靜謐安詳，幾位老人在小區花園中聊著天。車輛依次停放在新修的馬路兩側，每棟樓房的南側，都鋪設著甬路。雖已建成40多年，小區並未出現髒亂的情況。
保潔員剛清掃完地面又去擦樓梯扶手和樓道窗，樓道每天都要清掃一次，並要做好消毒。小區院落每天清掃，垃圾桶每天清倒兩次，做到小區垃圾日產日清。
這個上世紀70年代建成的居民小區，是純公房小區的代表，小區共有居民樓5棟，255套房屋，其中仍有公房近40套，其餘均為房改房。
“我們小區以前是‘敞開式’的，小區沒有圍牆，沒有院內和院外的區別，路人車輛都能隨便穿過小區。”一名居民表示，小區內違建小門店較多，環境秩序較亂，居民們安全感很低，對社群的認同度也不高。
除了馬路兩側的違建，幾乎每戶一層家庭都在窗外蓋起了違建房，面積也越來越大，佔據著公共空間。“一樓的都在窗外蓋，樓上的居民也不示弱，有的居民找個空地就搭起自己的小棚子。”左家莊街道辦事處順源里社區黨委書記樊永勝表示，小區與一家單位犬牙交錯，最終協商後砌起圍牆將小區封閉，為引進物業管理解決了最重要的一個先決條件，才能給這個混亂的老舊小區帶來新的面貌。
成功實現小區封閉管理後，居民逐漸提升了對社群的歸屬感和認同感。隨之，違建小門店、一層違建房逐漸被拆除。車輛不再橫七豎八地停放，做到了停車入位。居民李秋琴也真切地感受到了小區環境的變化，“從當初破破爛爛到現在乾淨整潔，未來休閒設施建好後，老年人和孩子就可以在院子裡遛遛彎兒了。”
■居民自管 準物業為小區帶來改觀
小區封閉後，開始推行實施居民自管與政府扶持相結合的“準物業”自治管理模式。
彼時，自治管理委員會成員為7人，均為在本小區居住且有一定威信、熱心公益、身體健康、有一定工作組織能力的居民。
小區環境得到了提升，房屋的維修變得及時有效。自管會還在小區中規劃停車位68個，並聘請4名保安人員開展治安巡邏。
但是，老舊小區居民自治管理在執行中容易存在的問題，在牛王廟南院小區同樣凸顯——管理資金不足，需依靠政府買單，不能“自我造血”，無法實現自我長效運轉。
同時，管理能力不足，與居民需求相比有一定差距，居民在綠化補植、道路鋪裝、城市治理、治安防範和各類裝置更新維護等方面的專業需求得不到滿足。自管會的成員年齡偏大，構成也不穩定，身體條件、家庭情況和居住地的變化都會造成人員流失，組織機構得不到可靠的保證。
於是，引入專業物業公司的想法在牛王廟南院小區開始出現。但是，一些居民對此卻有不同的意見。
“這小院就這麼五棟樓，還要什麼物業啊，有點什麼事我們自己就處理了。”“你們物業都管什麼啊，你們就是為了掙錢，能真心為我們服務嗎？”……物業轉型工作的負責人使出了渾身解數，仍解除不了居民的疑慮。最後向居民代表承諾：“請大家放心，我們來了，先服務不收費，您滿意了再交錢。”
■先嚐後買 真物業引進後免費試用
物業公司進入小區後，在道路安護欄、在小區出入口立起擋車杆、粉刷樓道。院裡搭建了遮陽棚，能遮陽避雨，還能為居民歇腳嘮嗑提供便利條件。小區安裝了門禁，手機下載個軟體，不管多遠都能開啟單元門。
“把管線都疏通了一遍，因為老舊小區常會有管道被堵的問題。”物業經理表示，雖然居民不用掏一分錢，但在街道辦事處和社群的專項資金支援下，居民享受到的物業服務水準卻不低。
物業提供免費服務經過了八個月時間，其間也不斷向居民宣傳透過繳納一定物業費才能得到良好生活環境及專業服務的理念。
一名居民家中馬桶損壞需要進行更換，物業公司派出工作人員為其進行更換。當得知居民家中有多名殘疾人後，並未收取費用。“這也讓居民十分感動，最後成為小區第一個交物業費的居民。”物業經理表示，經過一段時間，居民對物業公司從牴觸情緒也轉變成接納。
如何設定物業費價格也讓各方頗費腦筋，左家莊街道聘請了第三方專業機構，對牛王廟南院小區房屋、設施裝置、管理成本等進行系統評估，初步測算出牛王廟南院小區若實施物業管理，全年需管理經費30.1萬元，每平方米1.84元/月的收費標準。“因為小區戶數少，平均下來的物業費就會比較高。每平方米1.84元/月，對於老舊小區來說偏高。”樊永勝坦言，這樣的物業費價格也很難得到居民的認可。
■四方籌資 居民物業費定價降六成
物業公司結合停車收費、產權單位用房收費等進行了測算，提出了新方案。
新的方案包括停車費，75個停車位全年共收取停車費7.02萬元，佔總費用的23.3%；產權單位補貼，全年約4萬元，佔總費用的13.3%；街道補貼，全年約10.08萬元，佔總費用的33.5%；最後才是居民應繳的物業費，按照每平方米0.69元/月的標準交納，共計9萬元，佔總費用的29.9%。物業費因此從1.84元降到0.69元——去年的物業費收繳率最終達到85%。
左家莊街道辦事處主任孫曙光表示，經過一段時間磨合，牛王廟南院小區形成了符合小區實際的物業管理新模式。小區內居民樓外公共區域的保潔、綠化由街道辦事處下撥的政府基本事業經費兜底保障，物業公司負責小區公共設施維修養護、秩序維護以及居民樓內公共區域的清潔衛生，經費來源為停車費收入、街道補貼、產權單位補貼和居民物業費四方共籌，管理責任明確、資金來源明晰、物業服務專業，走出了一條可持續的售後公房小區物業管理實現路徑。
北京首一業主大會指導部主任童超表示，對於物業公司可透過增值服務來填補物業費低帶來的低利潤或者虧損的情況。老舊小區不僅需要市場化的行為，相關部門也應增加一些資金支援，建立“託底”經費。
來源：北京晚報
記者 趙喜斌
流程編輯：吳越