最近,中文網際網路上韓國房價暴漲50%的舊聞再次被熱議,這或許是因為文化相近、境遇相同的中國年輕人隔著螢幕都能感受到切膚之痛。不出意外的是,國內的批判再次集中並止步於財閥。
如今韓國面對新冠加水災的雙重壓力,經濟受挫、失業暴增,理論上並不是一個吹大泡沫的好時機。但是偏偏此時房價暴漲,成為文在寅政府的又一個嚴峻挑戰,而且顯然這個挑戰會長期存在。
“SEOUL"都被淹沒了
(圖片:LegoCamera / Shutterstock)▼
那麼,韓國房價到底有多貴?韓國政府又該如何應對呢?
絕望的年輕人
韓國的國土面積10萬平方千米,其中只有2成土地為平原,建設用地更是僅佔用5%。而在這片並不廣大的國土之上,卻生活了5000多萬人,這也讓韓國成為了全球人口密度最大的國家之一。
雖然在西太平洋諸國裡面比
韓國是人口“很少”的一個
但畢竟國土面積只有中國的1%左右
人口密度其實非常大▼
人多地少的同時,人口更是集中在首爾及其周邊地區。
首爾的面積相當於北京五環以內,人口超過1000萬,加上仁川、京畿道、牙山市、天安市和春川市組成的韓國首都圈,集中了2571萬人,佔韓國總人口的49.8%。面積大於首爾的第二大城市釜山,則僅有360萬人。
韓國廣域市類似我國的直轄市
最重要的是首爾、仁川、釜山
不過在面積上首爾 仁川 京畿道也還沒有北京市大▼
一城獨大的樣貌源於韓國獨立後過於側重發展首爾的結果,也就是產業聚集帶動人口聚集的結果。
如今,首爾貢獻了全國七成的GDP,集中了掌握國家經濟命脈的大企業總部。雖然韓國已經廢除了戶口制度,但是不同城市之間的醫療、教育、養老等服務依舊存在赤裸裸的差距,韓國最好的學校幾乎都集中在首爾,考入首爾大學的學生中七成是首爾當地人。首爾幾乎成為年輕人離開家鄉奮鬥的唯一目的地。
首爾之外的學生面臨的競爭顯然更大
經濟和資源上的差異導致年輕人也只能選擇大城市
(圖片:peacefoo / Shutterstock)▼
雖然早在朴正熙時代,政府就試圖用開闢新區,用分散人口和產業的方式緩解大城市病,然而,在城市化加速的年代,首爾的房價沒有因為城市擴張而停止上漲,當年的新區江南區已經成為了首爾房價最高的富人區。
首爾老城其實在江北
江南各區作為新區
在數十年的建設下反而更為現代化▼
傍晚的江南區高層公寓
(圖片:Johnathan21/ shuttersock)▼
因為產業和人口過於集中,首爾的房產供給量明顯不足。一個簡單粗暴的辦法是增加用地指標,但韓國的土地是私有產權,政府想要開發土地必須從私人手中購買。特別是隨著保護產權與尊重人權意識的逐步提高,成本越來越高,拆遷越來越難。
首都就這麼大,沒法拆就沒法建
即使老房子的土地利用率遠低於高層公寓樓
(圖片:photo_jeongh/ shutterstock)▼
首爾前市長樸元淳自2011年上任後,出臺的相關政策也影響了新房的供給,他的班子共計取消了近400個涉及拆遷與重建的專案,約25萬套計劃中的公寓落空。從2018年韓國47.7%的住房房齡20年以上,且呈上升趨勢的資料看,首爾新房供應的矛盾只會更突出。
樸元淳是韓國曆史上第一位任三屆的首爾市長
其政績有目共睹
(圖片:Korea.net)▼
房價上漲當然不是僅僅源於緊俏的剛需,,買漲不買跌的投機行為也是催高房價的重要原因。2008年經濟危機危機後,韓國出現了房價下跌的情況,到2013年時經濟已經恢復,但是首爾首都區的房價卻下跌了一到兩成,擠掉的顯然是投機帶來的需求。
買不起的仍然買不起
(圖片:kyunghyun Min ?/ shutterstock)▼
韓國人熱衷投資首爾房產背後,是長期低利率、投資選擇少、創業風險大、教育不公平的社會現實,以及“有房的男人什麼缺點都可以被原諒”的婚姻市場現狀。此外韓國也不算高福利國家,但凡有點能力的老人都會考慮買房養老。
作為東亞婚戀市場的硬通貨
房子越漲,也就越重要
年輕人的婚戀,老年人的養老都需要一套房子做基礎
(圖片:2p2play / Shutterstock)▼
綜合以上因素,韓國的炒房者主流並不是想象中老謀深算的資本家,而是富裕的普通人,他們的投機行為會表現出明顯的從眾、盲目特點。
作為施政重點的房價管控
今日的高房價主要源於16年至今的上漲。
這一期間,韓國貨幣政策相對寬鬆,在上述社會現實的影響下,刺激經濟的錢紛紛進入樓市。房價上漲進一步引發跟風的投機行為,從而形成正反饋。首爾公寓的均價從2017年5月的每3.3平方米1731萬韓元,上漲到了2020年7月的2678萬韓元,增幅高達54.7%。對民生影響尤其嚴重的是,首爾廉價公寓的漲幅比高階公寓更大。
重建公寓專案
(圖片:kyunghyun Min ?/ Shutterstock)▼
如今,首爾的房價收入比為25.1,位列全球第18位,已經與杭州基本相當,接近香港的一半。
尷尬之處在於,出身普通的年輕人面對高房價,會有強烈的被剝奪感,而他們恰恰是共同民主黨的基本盤。所以自上臺以來,文在寅政府一直把管控房價視作自己執政的重要任務,但是從事實看,房價的抑制工作並不算成功。
年輕人早晚要認識到買不起房這個現實
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韓國政府其他方面的改革甚至可能反而推高了房價。
2019年末期,為了促進教育公平,現政府宣佈在2025年之前廢除私立高中、外語高中和國際高中,預計將有79所“精英高中”受到波及。訊息一出便引發樓市震盪,本來就與普通人無關的江南區、瑞草區學區房應聲大漲。
外來人員的買房需求大多是為了下一代
東亞家長對於教育資源的看重超過了一切
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除了國內的需求,外國人在韓國購房的情況越來越普遍。從2017年5月至今,共有7.5萬億韓元的外資流入韓國房地產市場,買走了23000套住房,90%位於首爾都市圈,且呈逐年上升趨勢——不出意料,其中半數是被中國人買走的。
這些中國買家既可能是數量龐大的旅韓華僑,也可能是個案裡,學習國內先進內卷經驗,購買多套住宅改造群租房獲利的留學生。
中國買家的購房需求除了自住外
還有很多是為了投資
除了首都圈之外,旅遊勝地也是中國買家的心頭好
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與房價一起飛漲的還有租金。即使對於首爾出生的年輕人來說,只要在首爾工作,租房也幾乎是必須要經歷的人生階階段。年輕人薪水相對微薄,對於房租價格的敏感程度更高。為此韓國國會通過了《住宅租賃保護法》修正案,根據該修正案,租戶可以要求房東延長兩年合同期,房東上調房租不得高於5%。
韓國的考試院文化發展到現在
早已不是考生的專屬空間
反而住滿了漂在首都的年輕人▼
結果法律出臺的後一週,敏感的房東們紛紛行動,首爾的房租整體上調了0.2%。更大的問題則在於,法律可能導致房東改變策略,由低押金、高折扣的年租,改為高押金、無折扣的月租,讓年輕人們在首都的起步更加困難。
市面上的房產套數也變少了。八月上旬,首爾的年租房供求指數高達180,即每100套住房對應180個租房需求,平民集中的江北地區這一指數高達188,這是2015年以來首次。初衷是保護年輕租房客的政策,最後卻讓租房客的生活變得更艱難了。
新的政策與新的需求
韓國政治本就有較為嚴重的兩極化傳統,如今共同民主黨政府暴露出調控房價不力的問題,自然也難逃政敵的攻擊。不論在議會或是媒體,房價與房租都成了熱門討論話題。
但是,不同立場的雙方連漲價幅度都沒有達成一致。保守立場的經濟正義實踐市民聯合會認為自文在寅上臺以來,房價漲幅高達52%,而韓國國土交通部長官則堅持認為漲價幅度僅有11%。
要好好學習天天向上
以後才買得起房
(圖片:Chintung Lee / Shutterstock)▼
當房價壓力轉化為政治壓力,韓國政府在今年七月密集出臺政策,提高供給和抑制炒房的兩方面都有所涉及,提高供給的政策包括:計劃將51萬平方米的舊軍事設施開發為新的商業中心,並提供20000戶住宅;提議放寬對汝矣島、狎鷗亭、蠶室等地區住宅的重建限制,加大住宅供給量。
其實就是把超級城市再擴大一圈
(圖片:KizmoTek / shutterstock)▼
打擊炒房的政策則體現在:多套房持有者進行房產交易時最高轉讓稅率提高至72%;對持有更多房產的家庭多收稅,兩套房家庭納稅標準為基準稅率的20%,三套房家庭納稅標準為基準稅率的30%;甚至一度希望將容積率提高一倍至800%;對買房後6個月沒有居住的外國人徵收20%的購置稅。
房地產稅可以保護剛需
但對於遏制房價上漲起不了太大作用...
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在今年7月20日,共同民主黨再次提交了推動遷都到世宗的提案,試圖從根本解決首爾一城獨大的問題。但這顯然是一個“百年大計”,遠水解不了近渴。更諷刺的是,這個重大利好,讓世宗的地產交易量同比暴增404%,長此以往,只怕世宗成為名副其實的新都時已經被炒成了另一個江南區。
2003年,韓國國會就通過了《新行政首都特別法》
房子都建了好幾輪了
才有零星的行政機關搬過去
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在野黨一直極力試圖證明這些舉措並未取得效果。在高度政治對立的氛圍之下,輿論場變成了羅生門,韓國政府的調控舉措究竟是否成功,還需要等到政策落地後,從長計議。
不過短期內,調控確實造成了市場波動。重點管控地區房價明顯低於周邊,投機客便紛紛認購新房,造成了75比1 的彩票級中房機率。二手房交易稅率最高提升至72%的政策,嚴重抑制了二手房市場,加之目前新規劃土地尚未開發完畢,供給嚴重萎縮,又進一步導致剛需狠下心來恐慌性購房。
首爾的房價漲勢有所緩解,卻外溢給了其他城市,讓當地居民怨聲載道。
例如因遷都計劃而房價翻倍的世宗市
到這時,反對派們終於找到了足夠的口實,指責共同民主黨的政策違背市場原則,被市場反噬。共同民主黨好心辦了壞事,結果落得支援率下跌的下場。只要首爾還是那座佔據全國半數人口與七成GDP的城市,那麼勞動人口繼續向首爾集中的過程也就不會改變,首爾住宅的供需失衡恐怕也會一直持續下去。
作為回擊,“文在寅新政”給出了一個新的計劃——到2025年40%的公司將採用居家辦公的方式工作。也許,這是一勞永逸解決首爾房價問題的曙光。然而,需要把居者有其屋的希望寄託於如此虛無縹緲的曙光,暴露出的恰恰是如今東亞房價問題的殘酷。