● 各地要建立健全政府統籌、條塊協作、各部門齊抓共管的專門工作機制，明確各有關部門、單位和街道（鎮）、社群職責分工，制定工作規則、責任清單和議事規程，形成工作合力，共同破解難題，統籌推進城鎮老舊小區改造工作
● 居民委員會、業主委員會、物業服務企業等組織應在改造過程中引導居民協商確定改造後小區的管理模式、管理規約及業主議事規則，共同維護改造成果；建立健全城鎮老舊小區住宅專項維修資金歸集、使用、續籌機制，促進小區改造後維護更新進入良性軌道
● 在老舊小區改造中，要合理落實居民出資責任，按照誰受益、誰出資原則，積極推動居民出資參與改造，同時要落實稅費減免政策，提升居民改造意願
□ 本報見習記者 張守坤
□ 本報記者 文麗娟
安徽省宿州市八一小區的居民李玉良，自去年春天開始有些越來越“不認識”自己的家了：樓道里的雜物沒了，垃圾還有專人清掃；破損的路面鋪上了瀝青，兩邊的牆面也變得煥然一新；健身器材更新換代，居民經常去鍛鍊和休閒……
採訪中，李玉良告訴《法治日報》記者，沒想到住了20多年的小區還能舊貌換新顏。
這得益於2017年底啟動的城鎮老舊小區改造。2020年7月20日，為滿足人民群眾美好生活需要、推動惠民生擴內需、推進城市更新和開發建設方式轉型、促進經濟高質量發展，國務院辦公廳印發《關於全面推進城鎮老舊小區改造工作的指導意見》（以下簡稱《意見》），進一步明確了總體要求、目標任務、物件範圍、支援政策和保障措施。
城鎮老舊小區需要改造哪些方面？改造過程中需要解決哪些主要問題？改造完成後如何建立長效管理機制？近日，《法治日報》記者對此進行了調查。
老舊小區隱患頗多
改造方案按需定製
8月23日，北京下了一夜的雨。第二天一早，《法治日報》記者走訪了康家園、垂楊柳西里、松一、松二等小區，它們均被列入了北京市住房和城鄉建設委員會公佈的2020年第一批老舊小區綜合整治專案名單中。
《法治日報》記者發現，並非所有小區都有積水問題，但多數小區在一定程度上都存在路面不平有裂痕、樓房牆面脫落、基礎設施老舊、公共服務設施缺失等問題。
天津市天大六村居委會主任孟娜告訴《法治日報》記者，除以上問題外，老舊小區還存在許多通病：房屋老化、裝置老化，安全隱患嚴重，漏水等問題頻出；居民老齡化嚴重，社群養老服務設施不健全；居民訴求種類複雜，對口幫扶困難，等等。
華東政法大學房地產政策法律研究所所長楊勤法在接受《法治日報》記者採訪時說，由於建成年代較早，特別是上個世紀八九十年代所建城鎮老舊小區，普遍存在水電煤管道老化、治安衛生環境缺乏管理、市政配套設施不完善等問題。要想精準解決老舊小區通病，既要做“靚”面子，又要做“實”裡子；既要做好“硬體”改造，又要做好“軟體”安裝。
為此，《意見》明確要求，在全面推進老舊小區改造工作的過程中，應當徵求居民意見併合理確定改造內容，重點改造完善小區配套和市政基礎設施，提升社群養老、托育、醫療等公共服務水平，推動建設安全健康、設施完善、管理有序的完整居住社群。
據瞭解，城鎮老舊小區改造內容可分為基礎類、完善類、提升類3類。其中，基礎類指為滿足居民安全需要和基本生活需求的內容，主要是市政配套基礎設施改造提升以及小區內建築物屋面、外牆、樓梯等公共部位維修等；完善類指為滿足居民生活便利需要和改善型生活需求的內容，主要是環境及配套設施改造建設、小區內建築節能改造、有條件的樓棟加裝電梯等；提升類指為豐富社群服務供給、提升居民生活品質、立足小區及周邊實際條件積極推進的內容，主要是公共服務設施配套建設及其智慧化改造等。
“《意見》將按需定製作為老舊小區改造的一個指導方向。”楊勤法認為，老舊小區改造完成後，不僅能夠提高房屋價值、改善居民生活品質，還能夠拉動有效投資、解決房地產市場的存量問題。
積極推動居民出資
鼓勵社會資本參與
8月22日，《法治日報》記者來到天津市學府街天大六村社群25號樓4門，天津首個既有住宅加裝電梯試點專案已於去年在此完工。幾位剛從電梯裡出來的居民告訴《法治日報》記者，有了電梯之後，尤其對住在高層的老人而言，生活方便多了。
“加裝電梯並不是件容易的事，需要得到全部居民的同意才行。”孟娜說，在最初征詢意見階段，她帶著居委會成員挨家挨戶介紹流程和惠民政策，最終才打消了居民的顧慮，取得了4門所有住戶的理解和支援。
楊勤法認為，從以往的經驗來看，老舊小區改造中居民各自的需求有非常大的差異，《意見》中要求健全居民參與機制，多溝通、多協商，才能解決意見不統一問題。“老舊小區改造屬於涉及全體居民利益的重要問題，根據規定，必須提請居民會議討論決定，各級人民政府、街道辦事處應認真聽取，並落實到具體的改造計劃中。”
“老舊小區的改造屬於物權法規定的業主共同決定事項，可以藉助居民會議和業主大會的形式形成相關決定，以保證老舊小區改造的合法性和正當性。”楊勤法說。
除居民意見難以統一外，改造資金籌集困難、改造牽涉單位眾多也是多地面臨的主要問題。
勁松一、二小區是北京首個引入社會資本改造的專案。2018年7月，勁松街道宣佈與願景集團達成合作，引入社會資本參與老舊小區改造，目前示範區的改造花費約3000萬元。
8月25日，《法治日報》記者來到勁松一、二小區，嶄新的社群食堂、其樂融融的勁松園、“美好小屋”社群服務中心等都給記者留下了深刻的印象。願景集團城區更新事業部高階經理鄭旻硯近日接受採訪時表示，目前來看社會資本可以透過物業費、停車費、政府補貼和低效空間的再利用實現成本回收和盈利，但週期可能會比較長。
老舊小區改造市場前景廣闊，被業內視為新的萬億元藍海。《意見》中也明確，鼓勵社會資本參與是解決資金問題的一項重點任務。
北京市房地產法學會副會長兼秘書長、首都經濟貿易大學教授趙秀池接受《法治日報》記者採訪時認為，勁松一、二小區透過引入社會資本，根據居民意願，改建和新建一些適老專案、食堂等，並給予社會資本一定的經營權，引入物業管理服務，在兼顧公益的原則下，透過經營專案的長期運作，能夠實現保本微利，達到小區長期維護的目的，為其他小區改造提供了可以複製的經驗。
住房和城鄉建設部有關負責人在解讀《意見》時表示，在老舊小區改造中，要合理落實居民出資責任，按照誰受益、誰出資原則，積極推動居民出資參與改造，同時要落實稅費減免政策，提升居民改造意願。
楊勤法介紹：“對基礎類的改造，可由政府資金重點支援；對完善類的改造，居委會可根據自願原則向居民籌集，也可在徵得本居住地區受益單位同意下向其籌集，特別是針對加裝電梯，《意見》支援居民提取住房公積金用於該項改造，減少了居民直接出資的壓力；對提升類的改造，可依據相關法律規定確定分攤費用。”
針對老舊小區改造中牽涉單位多、協調難度大的問題，《意見》指出，各地要建立健全政府統籌、條塊協作、各部門齊抓共管的專門工作機制，明確各有關部門、單位和街道（鎮）、社群職責分工，制定工作規則、責任清單和議事規程，形成工作合力，共同破解難題，統籌推進城鎮老舊小區改造工作。
趙秀池告訴《法治日報》記者，管線混亂是老舊小區普遍存在的現象，因此“三線”整治一直是改造中難啃的“硬骨頭”。改造中牽涉單位多，很難妥善協調解決，各地都想了很多辦法。
趙秀池說：“以北京市為例，北京透過發揮市老舊小區綜合整治聯席會的作用，落實原產權單位責任，搭建改造議事平臺，統籌實施管線改造。資金來源有專門政策規定，以政府投入為主，並出臺相應的政策法規給予規範，包括《加快推進自備井置換和老舊小區內部供水管網改造工作方案》《北京市老舊居民小區配網改造工作方案（2018-2022）》等，為其他地方協調改造牽涉單位提供了很好的借鑑。”
形成長效管理機制
共同維護改造成果
城鎮老舊小區改造是造福人民群眾、滿足人民群眾美好生活需要的重要民生工程，對老舊小區的改造不能“一改了之”。
為此，《意見》要求，居民委員會、業主委員會、物業服務企業等組織應在改造過程中引導居民協商確定改造後小區的管理模式、管理規約及業主議事規則，共同維護改造成果；建立健全城鎮老舊小區住宅專項維修資金歸集、使用、續籌機制，促進小區改造後維護更新進入良性軌道。
“居民委員會、業主委員會、居民會議等自治組織應依據城市居民委員會組織法等相關法律法規的規定，依法積極行使自身職權。一方面基於小區的實際情況建立切實可行的設施管理維護方案，另一方面建立公平合理且具有可實施性的糾紛解決機制，以應對改造工程及後續可能產生的居民糾紛。從人和物兩個層面保證小區改造的成果長期惠及居民，切實保障居民的居住權益。”楊勤法說。
在趙秀池看來，針對老舊小區普遍存在的居民收入不高、出資意願低、硬體條件先天不足等問題，政府可以透過制定相應的法律法規將資金來源、居民出資比例，以及改造後的長效管理機制固化下來。比如，在北京市今年出臺的《關於開展危舊樓改建試點工作的意見》中，就規定了改建資金由政府、產權單位、居民、社會機構等多主體出資，對政府補貼、居民出資比例都有詳細規定。透過引入社會資本、物業管理實現長效管理機制。
趙秀池說：“改造完成後，老舊小區跟上了時代的步伐，使小區與現代城市的發展融合在一起，並且透過小公園、會客廳、匠心工坊、食堂等打造熟人社會，使居民不再有距離感，使小區增加了溫暖。”
住房和城鄉建設部有關負責人近日指出，由於城鎮老舊小區改造產業的關聯度較高，帶動效應較強，能夠有效的擴大投資和內需，是推動惠民生擴內需有效結合的一項利國利民的重要工作。接下來，要繼續深化社會各界對城鎮老舊小區改造意義的認識，著力引導群眾轉變觀念，變“要我改”為“我要改”，形成社會各界支援、群眾積極參與的濃厚氛圍。
楊勤法表示，居民如果認為改造方案存在問題，則可以依據城市居民委員會組織法向居民委員會反映；如居民認為需要對小區進行改造，則可以向居民委員會反映，由居民委員會召集居民會議討論並作出決定。這也符合《意見》要求各地建立激勵機制，優先對居民改造意願強、參與積極性高的小區實施改造的精神。