二戰時，我國出現了許多英雄人物，他們不為名不為利。當時人們一心只想把小日本趕出去！讓中國人民挺直腰桿做人！就由這麼一位老將軍是粟裕的直屬部下，在二戰中立下赫赫戰功。解放戰爭中更是滅掉張靈甫殘餘部隊。但是建國後卻連一套房子都沒有。一直以清廉生活。沒有拖累政府國家！他就是遲浩田將軍。
遲浩田將軍，山東人。十幾歲就參加中國共產黨。家裡十分貧窮，小的時候家裡面也就只能讓他去一所師範學校去讀書，他也不負重望，一心報國！因為當時北伐戰爭中他們家鄉被鬧的雞犬不寧，他們一家都痛恨戰爭給他們給他們村帶來的傷害。他就想用他所學的去報效祖國，正在這個時候侵華戰爭開始了！他教導自己的一家子人去鬧革命。在抗日戰爭中大顯神威！
在粟裕底下鋼刀連的日子，遲浩田也算是在戰場上經過了多次磨鍊，但是他在這個鋼刀連更是使出了渾身解數！畢竟這個連的名字就和別的不一樣，各個都是能文能武的存在。然而在這個鋼刀連他竟是一點優勢也沒有。他不忘努力，即使在新的環境下也能和各個隊友配合的很好。漸漸的他成為了這個鋼刀連的骨幹，也證明了他的努力沒有白費！
抗日戰士所說的努力也不過是在戰場上多殺敵人，多打仗。磨鍊自己的意志和膽量。所以大大小小的戰役他都參加過，比如說濟南戰役、渡江戰役等等。
最有名的是，在孟良崮戰役中。他在衝鋒的路上被敵人的亂彈打傷，卻像鐵人一樣，纏了紗布之後繼續衝鋒！也正是這股猛勁，激勵著他所帶的部隊！自己的首長都在衝鋒陷陣。別說別人！好的領導人，決定了整個部隊的戰鬥力，所以當時他的部隊剿滅了張靈甫殘餘的部隊。但是剛勝利，就鬆了口氣的他直接暈了過去。這就是遲浩田將軍當年的戰績！當時粟裕的部下無人不認識這位老將軍。
建國後，還被邀請到黨中央去做客，但是他卻沒有因為自己是當年的抗日英雄救耍大牌。過的和以往一樣清貧，沒有官架子。總是熱心腸要幫助別人，當孩子們的也沒有因為自己老爸是將軍得到半點好處，如果被他知道了他的自己因為他，得到了什麼好處。絕對會嚴厲批評他的子女並讓他們把好處退回！
抗美援朝時期，中國所派出的志願軍與敵軍打的是天昏地暗，屍骸遍野。有一個地方几乎打成了一片廢墟，就是到了21世紀，過去了那麼多年也沒有恢復，那個地方就是鐵原阻擊戰的主戰場——鐵原。在這場戰爭中，有一位將領功不可沒，他就是徐信，1988年被授予上將軍銜。
徐信當時任187師師長一職，在第五戰役中，他率領的部隊突破臨津江，強勢攻佔雪馬裡，搶佔了紺嶽山，重創英29旅，殲滅格羅斯特應和一個炮兵隊，一個坦克連。全師得到了司令員彭德懷的通令表彰。在渡過敵軍重點設防的臨津江防線的時候 ，徐信一改以往夜間作戰的風格，採用白天渡江的作戰計劃，冒充韓國軍隊。在“聯合國軍”的面前大搖大擺的渡過了津江，完成了渡江計劃。
在鐵原戰役中，徐信充分發揮作戰勇猛的特點。在戰鬥的第十二天，拿出了雪藏已久的火箭炮營。徐信命令將所有的炮火彈藥都集中起來，在短時間之內全部打出去。美軍被打的猝不及防，完全措手不及，還沒反應過來，志願軍就發動突然襲擊，給了美軍以重創。
一個月之後，板門店談判，戰爭結束。軍隊撤退之後只留下了滿地的屍體，和一個滿目瘡痍的殘破的大地，不知道多少年那之後才能恢復。
(2017-10-19)
眾所周知，目前中國軍銜中級別最高為上將。在歷史中，中國也曾有大將和元帥，例如1955年授予的十大元帥十大將。縱觀世界主要軍事強國，基本上都有大將和元帥。即使沒有大將，也會有其他類似的軍銜。那麼美英法等西方國家的軍銜制度，我們是否有必要採納和學習呢？
一、俄羅斯軍隊中，大將軍銜非常正常
在蘇聯時期，不要說大將，就連元帥軍銜也非常正常。蘇聯解體以後，俄羅斯修改了軍銜制度。元帥成了戰爭時期才會授予的軍銜，在和平時期，俄羅斯軍隊的最高軍銜為大將。這直接將中央和軍區將領的級別拉開，這也是有利於指揮的。至於那曾經的大元帥軍銜，則徹底成為了歷史，畢竟大元帥軍銜在歷史上僅僅出現了一次。
二、美國雖然沒有元帥，但是擁有五星上將
在美國軍隊中，最高軍銜為五星上將。請注意，美國的軍銜比較特殊，因為準將就擁有一顆將星。因此，美軍的四星上將相當於其他國家的上將。但是美國還有五星上將，雖然被授予五星上將的將領不多，但是這畢竟是一種完善的軍銜制度。在美國曆史上還曾經出現過特級上將，不過這已經成為歷史，因為獲得特級上將軍銜者也是隻有2人。
三、在英國軍銜中，也存在元帥軍銜
在英國軍銜中，也保留了元帥軍銜。但是英國軍隊中沒有大將軍銜，因此英國軍銜與美國軍銜比較類似。英國的元帥相當於美國的五星上將，與各國的情況差不多，英國的元帥軍銜也是戰爭時期才會授予的軍銜。在二戰時期，艾森豪威爾是五星上將，蒙哥馬利則是元帥，二人的合照十分經典。目前，英國現役部隊中還沒有軍官成為元帥，畢竟英國也已經沒有打過什麼大仗了。
四、印度與英國的軍銜類似，也保留了元帥軍銜
印度曾經是英國的殖民地，在軍銜制度上也與英國類似。在印度軍隊中，最高軍銜也是元帥。與英國軍銜制度一樣，印度的元帥也是戰爭時期才會授予的軍銜。但是由於印度曾經與周邊鄰國爆發了幾次戰爭，目前印度軍隊中，還有那麼幾位現役將領的軍銜是元帥。不得不說，提起元帥的封號確實比上將要高大上的的多。
(2017-10-16)
諾貝爾經濟學獎頒佈，此次得獎的塞勒幫房奴們發現了，樓市真正居高不下的原因。
當然，樓市居高不下的原因很多，但是大家都認可的最主要原因，還是老百姓的購房熱情居高不下。為何能對動輒上百萬的房子瘋搶呢？此次諾獎得主給了我們一個答案。
塞勒提出所謂的“冰敷效應”，亦即當一個人擁有某項物品或資產的時候，對它的價值評估要大於未擁有它的時候，塞勒解釋這是由於當人擁有過，會更害怕失去，亦即“損失厭惡”。這個理論可應用在很多方面，比如在當下樓市，很多房奴會覺得自己的物業會比市價更值錢，於是二手樓叫價越來越高。
這個理論提醒了房奴們，還有一群人，其實很大程度上影響了樓市。那就是早就有房而不買房的人。由於這些人沒有購房，所以很多人都沒考慮過這些人。但是這些人才是房價推高的主力，這些人不參與買賣，所以對價格不敏感，提升了幾十萬的感覺也不明顯。但是對於自家房子，總是覺得應該價格更高，所以這部分人最有熱情來吹噓房價會一直高漲。
而一般購房者，看似能理性分析，其實在周圍一片上漲之聲，而房價確實在漲的環境中，買房，幾乎變成了唯一的選擇。對於剛需購房者們來說，房價過高顯然是不好的，對於銀行等機構來說，穩步上漲比暴漲更高。然而樓市的情緒，卻集中爆發在了那些有房卻又不打算買房的人那裡。
在北京，有不少衚衕四合院價值上千萬，然而居住條件很差，又不符合拆遷條件。對於這些抱著金飯碗討飯吃的人，房價暴漲不一定有收益，但讓人心理平衡，在加上房主本身就能定個高價格沾沾自喜，這部分不受控制的中心房源，其實也很大程度上拉昇了周圍地區的商品房房源。
其實很多人買房，只能看看市價和均價，但是在樓市大環境漲價下，所有的房主都將價格定高。而種種限購又讓人們更加急於買房，在整個市場都不理性的情況下，就很難有合理的樓市價格了
(2017-10-10)
2017年3月起，居民短期貸款異常衝高，越來越多的證據表明短期消費貸正在變相進入房地產市場。
那麼，中國房地產市場究竟有多少銀行貸款捲入其中呢？牛熊交易室結合多方資料測算，統計結果是驚人的。
房地產市場中的貸款，一般分為三類：第一類是為購房者提供的個人住房抵押貸款，也就是大家所熟知的房貸；第二類是為房企提供的房地產開發貸款，用於土地開發和房屋建造，既包括住房開發，也包括商業用房開發；第三類是其他房地產貸款，如經營性物業貸款、個人或企業購買商業性用房，企業購買住宅等貸款，這部分佔比較低。
截至2017年6月末，銀行類金融機構人民幣各項貸款餘額114.57萬億元，人民幣房地產貸款餘額為29.72萬億元，佔銀行類金融機構人民幣貸款總額的25.9%。
其中房產開發貸款餘額6.4萬億元，地產開發貸款餘額1.36萬億元，個人住房貸款餘額20.1萬億元，分別佔所有房貸餘額的21.5%，4.6%和67.6%，其他房貸佔比為6.3%。
個人住房貸款高達20.1萬億元，是因為2015年下半年以來的房貸大躍進。
在2015年之前，季度新增房貸保持在5000億元以下，甚至在2012年二季度只有1900億元。但在2014年11月央行的雙降之後，房貸增長不斷刷出新高。
對比2011年9月， 5年時間房貸餘額從6.9萬億增加到17.9萬億（2016年9月預估值）。最讓人瞠目結舌的是2016年上半年房貸增加2.37萬億，下半年增加2.59萬億，2016年全年合計增長5.96萬億元。而2016年全國商品房銷售額為11.76萬億元，50%的房地產銷售額是由房貸來實現的。所以2016年房價暴漲還離奇嗎？
當2017年房貸開始收緊後，短期消費貸開始進入房地產市場。
2017年前8個月，居民房貸基本上停止了增長，但是居民短期貸款飆升至1.28萬億，累計同比多增8231億。而去年全年新增消費性短期貸款總額僅8305億,今年前8個月新增短期貸款已達到去年全年的1.5倍。其中從3月以來新增居民短期消費貸款大幅攀升。
注意，這還僅僅是來自商業銀行的個人購房貸款，還有一個被遺漏的統計，那就是中國特色的住房公積金制度。
截至2016年末，住房公積金繳存總額106091.76億元，繳存餘額45627.85億元，也就是說還有6.1萬億的公積金貸款進入了房地產市場。如果再粗略估算之前各種違規的首付貸、消費貸等至少0.7萬億，那麼個人涉房貸款將達到27萬億左右。
在上述統計之外，其實還有以房地產作為抵押物的其他貸款。以房地產作為抵押物的其他貸款，主要包括地方政府融資平臺以土地或房產為抵押物獲得的銀行貸款，以及其他非房地產企業以房地產作為抵押物獲得的銀行貸款。這類貸款雖未直接流入房地產市場，但房地產市場的波動影響抵押物的價值。
平安證券宏觀研究團隊的測算顯示，以房地產作為抵押物的貸款規模約為39.4萬億元，剔除以房地產作為抵押物的直接涉房貸款，可得出以房地產為抵押物的其他貸款規模約為13.6萬億。
牛熊交易室再結合公積金貸款6.1萬億計算，之前各種違規的首付貸、消費貸等至少0.7萬億計算。
如此綜合算來，截止到2017年上半年，我國商業銀行涉房貸款總規模約50萬億元左右，佔各項貸款餘43.6%，佔銀行總資產29%。
也就是說，房地產中的貸款佔據了銀行總資產的30%，所以房地產市場確實牽一髮而動全身，變成了大而不倒。但是從金融危機史來看，沒有大而不倒的。
我們當下所經歷的將會深深地被記錄在世界的金融史中，要麼作為一種泡沫必然崩潰的宿命，要麼作為一個偉大的人類經濟實驗的奇蹟。但看遍2000多年古今中外的金融史，從羅馬帝國到美聯儲格林斯潘時代，前者是司空見慣，後者尚無先例。（作者艾經緯，牛熊交易室首席研究員）
(2017-10-12)
在因城施策、因地制宜的樓市調控大背景下，前三季度全國商品房銷售增速繼續回落，房地產開發投資保持平穩增長。分析人士預計，樓市降溫下，未來商品房銷售資料增速將繼續收窄。
商品房銷售面積增速繼續回落
國家統計局資料顯示，前三季度商品房銷售額91904億元，增長14.6%，增速回落2.6個百分點。其中，住宅銷售額增長11.4%，辦公樓銷售額增長25.2%，商業營業用房銷售額增長31.8%。
同時，商品房銷售面積同樣呈現回落態勢。1-9月商品房銷售面積116006萬平方米，同比增長10.3%，增速比1-8月份回落2.4個百分點。其中，住宅銷售面積增長7.6%，辦公樓銷售面積增長32.7%，商業營業用房銷售面積增長23.7%。
“房屋銷售資料繼續走低。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進說，今年來，商品房銷售面積同比增幅大體按照一個月下滑兩個百分點的走勢收窄，如此計算，第四季度將繼續收窄，預計年底會維持在5%左右的同比增幅。
地產開發投資市場謹慎平穩
前三季度全國房地產開發投資80644億元，同比名義增長8.1%，增速比1-8月份提高0.2個百分點。其中，住宅投資55109億元，增長10.4%，增速提高0.3個百分點。住宅投資占房地產開發投資的比重為68.3%。
“受‘金九’影響，開發商投資增幅略有上漲，但在多地調控加碼、政策收緊的情況下，投資總體增幅走勢波動不大，房地產投資市場依然處於謹慎平穩的態勢，中西部投資力度或將繼續加大。”安居客分析。
今年9月，樓市調控再掀一輪小高潮。據中原地產統計，9月多達45個城市釋出了樓市調控相關政策52次，政策密集程度甚至超過了去年10月。截止日前，年內全國房地產調控政策已接近180次。
“房地產市場開發投資資料好於預期，充分體現了當前房企投資並未受到銷售市場降溫的影響。”嚴躍進說，9月份，A股房企土地儲備規模連續增長17個月，投融資規模保持逆勢增長。“這表明當前房企依然看好開發投資市場。”
房地產市場風險得到有效化解
對於長達一年多的樓市調控，有人擔心，會不會對未來的經濟發展產生影響?“前三季度房地產投資增長是比較平穩的，對經濟發展依然起到了積極作用，同時，房地產的風險也得到了有效的化解。” 國家統計局新聞發言人、國民經濟綜合統計司司長邢志宏在19日舉行的新聞釋出會說。
從官方公佈資料看，一線城市房價經過調控後，市場預期比較穩定，投資投機性的需求得到了有力遏制。8月份，15個一線和二線熱點城市新建商品住宅價格環比都在下降和持平;同時，北上廣深四個一線城市同比漲幅連續11個月回落;二線城市新建商品住宅價格同比漲幅連續9個月回落。
中原地產首席分析師張大偉認為，本輪調控最成功的一點是在抑制一二線市場區域性高燒的同時，房地產行業依然支撐了經濟的平穩發展。
看好中國經濟前景的五大理由：樓市降溫 債務風險可控
中新社北京10月19日電 (記者 王恩博)中國經濟是否保持穩健增長？官方19日公佈的三季度經濟資料給出了肯定答案。在接受中新社記者採訪的多位經濟專家眼中，看好中國經濟未來前景的理由還有不少。
經濟增長韌性足
根據國家統計局資料顯示，今年三季度中國國內生產總值同比增長6.8%，經濟連續9個季度執行在6.7%至6.9%區間，保持中高速增長。這一回暖勢頭能否持續？
國務院發展研究中心產業經濟研究部研究室主任魏際剛分析說，從外部看，全球經濟已經復甦，中國外貿形勢將迎來較好環境；從內部看，農業基本穩定，製造業溫和擴張，服務業、高技術產業保持良好增長，結構調整將推動經濟增長。
經濟的韌性還來源於開放。魏際剛指出，中國將進行新一輪大規模開放，開放將集聚人流、資料流、資訊流，在此情況下到2030年中國有望成為全球貿易中心，甚至全球樞紐。
營商環境持續最佳化
中國開放程度幾何，營商環境是一個參照。據統計，中國引進外資已連續25年位居全球發展中國家首位，外資營商環境也不斷改善。
中國貿促會研究院國際貿易研究部主任趙萍表示，中國投資環境總體上是不斷向好的。政府非常重視最佳化投資環境，對外資開放程度不斷提高，並且在投資環境改善舉措方面，也不斷有政策落地。
樓市“降溫”著眼長遠
一年來，中國各地樓市調控政策密集出臺，市場漸趨平穩。隨著租售並舉、加大共有產權房供應等措施逐漸落地，更清晰的長效機制越來越近。
中國房地產業協會原副會長朱中一認為，當前中國房地產市場正在向“住有所居”和平穩健康的方向發展，調控效果逐步顯現。隨著官方明確房地產市場定位，有關部門在長效機制建設方面將加快動作。
至於具體制度安排，朱中一認為，相關方面應首先完善住房制度，完善多主體共贏、多渠道保障，租購併舉的住房供應體系，加快住房租賃市場立法，加快機構化、規模化租賃企業發展。並在此基礎上，建立與之配套的土地、金融、稅收、法制及市場監管等制度。
債務風險依然可控
防風險是當前中國經濟工作的重點之一。風險不僅來自金融領域，也來自地方、企業債務等領域。
國家發改委國際合作中心首席經濟學家萬喆指出，中國總體槓桿率雖然在合理範圍內，但仍有國有企業槓桿率相對高等結構性問題，對此，中國在較早便提出多項政策和舉措，進行去槓桿、清理地方債務平臺、最佳化政府財政預算方式方法等。
她表示，在國內債務結構下，國有企業雖然槓桿率較高，但正因為相關特色，目前中國在這方面還不會有類似債權人和債務人之間喪失信任，而形成的強制與無力清償間的矛盾危機。而且其中蘊含的信用危機、效率危機等已經受到了深切關注，並在防範系統性金融風險、加強金融監管的推進下逐漸得到糾正。
民間投資活力復甦
民間投資乏力，一度困擾中國經濟。去年，民間投資一度大幅下跌。各方面出臺多項刺激政策，提升民間投資者信心。
“從現在的經濟發展態勢來看，(刺激政策)已經有一些成效。”華夏新供給經濟學研究院首席經濟學家賈康表示，當前中國經濟增速整體提升、多項指標向好，支撐這一局面的，不僅是大企業，也包括許多中小微企業。
匯豐銀行(中國)有限公司副行長兼工商金融總監方嘯亦指出，據該機構調查，多數中國中型企業看好未來業務前景，並致力於開拓國內市場。在宏觀經濟環境穩步向好的環境下，依靠在技術上的持續投入和生產效率不斷提升，這些企業將隨市場機遇擴充套件而更加壯大。
(2017-10-20)
2017年，樓市調控舉措頻出，炒房市場迅速萎靡，泡沫破滅跡象凸現，中國樓市平穩健康趨勢越發穩定。
這幾年的樓市，猶如一匹脫韁的野馬，迅猛發展，牽動了全國人民的心，上至最高決策層，下至平民百姓，都無時無刻不在關心，無論是房價上漲還是下跌，都牽動著大夥的神經。雖然這些年來，調控不斷，卻不能從根本上抑制房價的上漲，不能抑制房產泡沫的膨脹，來一場實實在在的，大刀闊斧的調控，勢在必行！
一、嚴打炒房是第一步，是順應民心，民心所望的
調控首先從嚴打炒房開始，這是順應民心的，民心所望的。這一年來針對炒房的調控數不勝數，而且一波比一波厲害，從限購限貸，到限售，從熱點城市，到三四線城市，加快不動產登記中心聯網，在全國範圍內，掀起一場轟轟烈烈的打擊炒房行為，讓炒房客無處立足，無法立足。從根本上遏制了炒房行為。
二、規範房產市場是發展趨勢，勢在必行
開發商跟中介是左右房產市場的主體，而目前來看，開發商跟中介欺詐手段多，市場很不規範，房價操作在開發商自己手裡，市場也出現大的開發商壟斷場面，規範市場，刻不容緩。國家調控，對開發商更加嚴格，房價備案，預售資金納入監管，建設手續審批齊全，銀行貸款審批嚴格，嚴懲開發商不良行為，這些讓房產市場更健健康的發展。同時規範中介，讓中介人員資格上崗，對釋出虛假資訊的中介列入黑名單。未來房產市場必然更加規範，購房者的權益將越會得到保障，保證爛尾工程越來越少，不動產證辦不出來的越來越少，保證開發商、中介不能亂收費。
三、增加剛需供應，是根本
所有的調控，根本目的是什麼？是為了讓更多的剛需有房可住。在迴歸住房住居的本性之外，政府也是想更多的辦法，讓人們有房可買，買得起房。於是共有產權房，經適房、廉租房等順應社會而生。同時加快租房市場，鼓勵租售同權，提倡開發商建房外租，讓更多的人們和團體加入進來，馬雲入住租房市場就是成功的案例。不論買房政策還是租房政策，讓廣大人們有房可住，才是根本點。
房子是用來住的，不是用來炒的，調控的出發點不會變，調控的時效性不會變，未來調控的步伐不會放慢，更不會停止，所以，房產市場正逐漸走向平穩安定，房產泡沫必將走向破滅的趨勢。
(2017-10-17)
美軍自從在二戰中體會到了航母獨特的戰略地位，其一度將航母視作為美軍未來發展的核心。如今，經歷了數十年的發展，美國海軍已經成為當今世上當之無愧的霸主。其憑藉著10支尼米茲級航母戰鬥群所向披靡，每當發生海外衝突時，第一時間到達現場肯定是美軍航母戰鬥群。在電影橋段中，一旦爆發突發事件，美國總統掛在嘴邊的一句話總是：我們最近的航母在哪裡。
這也是現實中美國總統的真實寫照，航母已經成為了美軍精神上的象徵。美軍之所以對自家航母如此自信是建立在一定的基礎上的。為了驗證自家航母的生存能力，美國海軍曾經將退役的7.9萬噸常規動力航母“美國號”進行一次模擬戰爭試驗。最後，在不動用核武器的情況下，歷經25天左右的狂轟亂炸美國號航母才最終沉沒。
從美軍這次的航母生存能力實驗可以看出，美軍航母的極強生存能力。而且在二戰後，就再沒有航母被擊沉的事件，這進一步加強了美軍對自家航母的自信。那麼像美軍尼米茲級這樣10萬噸級別的航母是否在戰時一定無法被擊沉？答案自然是否定的。隨著中國反介入區域據止戰略的快速打造，中國目前已經發展了大量不對稱武器以此來削減美軍的傳統優勢。
目前，中國擁有兩款反艦彈道導彈——DF21D以及DF26，這兩款反艦彈道導彈可以對海面移動萬噸戰艦進行毀滅性打擊。在未來，中國的DF21D和DF26極有可能擔當“踹門”的任務，其透過飽和打擊以此來應對美軍航母戰鬥群的宙斯盾系統，而中國後續的三基反艦平臺就能對美軍航母編隊進行毀滅性打擊。
俄羅斯軍事專家指出，隨著中國北斗衛星系統的逐步完善，配合上中國的反艦彈道導彈。解放軍完全擁有千里之外擊沉對手航母的實力。美國陸軍參謀長馬克·米利上將表示，美國武裝部隊的戰備能力較低。隨著中國的新型武器不斷進行服役，中美之間那曾經相差數代的武器裝備差距已經在不斷縮小，甚至在一些高新技術方面中國已經領先於美國，中國正在透過高明的手段不斷縮小中美之間的差距。
(2017-10-16)
對跨境資本和境外融資活動的監管，勢必會對海外部分地區的房產帶來降溫效果。
邢自強/文
去槓桿、加強監管的舉措之下，中國對海外地產投資將顯著回落，從而對全球樓市產生影響，尤其是近年來對中國投資依賴度高的美國、香港地區、澳大利亞和英國房地產。這在短期利於防控匯率和資本流動的風險，長期有助避免重蹈日本企業20世紀80年代末收購海外“獎盃資產”的覆轍，增強金融穩定。
源於對人民幣貶值以及國內房地產市場回報率的擔憂，中國企業從2013年開始加速投資海外房地產，2013年-2016年間地產對外直接投資（ODI）年均增速高達55％，遠高於同期非金融部門對外直接投資總額的增速（22％），2016年達到106億美元。這只是冰山一角，不包括中國企業利用海外平臺在境外融資進行的房地產交易，以及中國居民透過各種渠道在海外購買住宅的金額。
監管層對這種激進的投資能否給中國帶來回報頗有疑慮，他們擔心可能僅僅是資產轉移的手段，很多依賴高槓杆支撐的交易更可能增加了金融風險。於是，決策層在去年底將房地產、酒店、電影、娛樂和體育俱樂部等領域的海外投資納入加強管理的“負面清單”，其中房地產是該清單中最大、增長最快的部門，在2016年佔據“負面清單”行業對外投資總額的75％，因此預計其受到的管理也將最嚴格。
筆者認為，這些政策動向一箭雙鵰。短期來看是管理層近期預防性政策工具箱的一部分，以更好應對未來美聯儲加息帶來的資本流動和匯率壓力。未來中美政策利率的背離，以及最近略有反彈的資本外流，很可能促使當局推出並不斷完善預防性政策工具箱，管理資本流動。
隨著監管趨嚴，地產的對外投資今年上半年顯著下降。對外直接投資較去年同期大跌82％， Real Capital分析公司的資料顯示，中國企業在海外房地產市場已簽訂合約但未能付清的交易數量大幅上升。筆者預計房地產對外直接投資將在2017年大幅下降84％，從106億美元跌至17億美元，並在2018年繼續下滑15％至14億美元。同時，境內企業透過境外融資來進行的投資也將因嚴格監管而放緩，譬如國內銀行的離岸分支可能限制對中資海外房地產投資的貸款支援；對企業海外發債的管理也會加強。此外，國內民間投資機會回暖、人民幣貶值預期的緩解，也將減少境內企業對海外地產投資的積極性。
對跨境資本和境外融資活動的監管，勢必會對海外部分地區的房產帶來降溫效果。2016年，中國海外地產投資的主要去向分別是美國（43％）、香港地區（18％）、澳大利亞（12％）和英國（5％），這四大地區將首當其衝：
美國：2016年及2017年上半年，中國分別是美國的第一、第二大房地產投資國。在紐約、舊金山、芝加哥和洛杉磯的辦公樓和酒店資產是中資的焦點，吸引了其2017年總投資的80％。同期，曼哈頓高達30％的地產交易被中國投資者所佔據。由於供需不平衡，美國的房地產交易量在今年一季度萎縮了9％，而在曼哈頓更是萎縮了55％。商業地產的價格已經見頂，而隨著近年市場上最大買家的離去，商業地產價格將面臨更大的下行壓力。但另一方面，由於中資在私人住宅市場的參與率較低，美國私人住宅的價格和交易量受到的影響將相對輕微。
香港：2016年共有56億美元的資金從內地湧入香港樓市，這幾乎是2014年的3倍，2013年的4倍有餘。而在今年一季度，流入資金量已達到2016年全年的接近八成（43億美元）。內地開發商已將香港2017年新拍土地的80％收入囊中，並參與了2012年來近50％的辦公樓宇交易。監管新舉措將有助於削減香港新拍賣土地及辦公樓宇的需求，並逐漸影響住宅市場的情緒和價格。
英國：便宜的英鎊是中國企業追捧該國地產的主要原因之一。中資在倫敦商業地產交易中的參與率在2006年還不到1％，但到2016年已經飛躍至25％，對當地居民住宅價格產生了不小的影響。在此局面下，哪怕中資不會賣出現有英國資產並將資本匯回，來自中國需求的邊際變化也會對當地市場發出擾動。倫敦的商業及居民地產價格將會因中國買家需求放緩而受到較大的衝擊。
澳大利亞：在2015年至2016年間，中國是澳大利亞地產的最大海外投資者，投資總額高達320億澳元，接近同期美國對澳地產投資的4倍。這其中有200億澳元用於住宅地產。由於來自中國的需求放緩，澳大利亞居民住宅價格將受到更大的影響；在商業地產方面，由於中資在過去兩至三年佔據了交易額的12％至25％，辦公大樓的價格也將面臨衝擊降溫。
（作者為摩根士丹利中國首席經濟學家，編輯：王東）
（本文將刊發於2017年8月7日出版的《財經》雜誌）
(2017-08-06)
一直處於風口浪尖的合肥樓市又起波瀾，不管是新房還是二手房，目前看來合肥樓市有很多機會。剛需來看，各區都有低價盤，如果品牌不錯，又靠近地鐵口，完全可以買；如果是純投資，有潛力的價格窪地，選擇也很多。
現在的合肥樓市有幾大降溫訊號
1、金融政策：多數銀行首套房利率上浮10%
隨著國內其他城市房貸利率上調，合肥房貸利率也開啟了新的調整。合肥多數銀行開始執行首套房貸利率上浮10%，二套房貸利率上浮20%的標準。這樣就導致買房成本增加。
不僅僅是金融政策，下半年的調控政策也會“只緊不松”，不要抱有政策放開的幻想。換一句話來說，只要政策不放開，房價就不會上漲。
2、房價：新房和二手房滯漲1年
9月份合肥均價14762元／㎡，環比上漲2.63％。同比來看，各種調控政策“多管齊下”，房價已經滯漲1年。
二手房合肥9月二手房均價14558元/m²，環比下跌0.37%，同比下跌0.50%，這一年以來二手房漲跌幅度不大。
合肥的限價很嚴格，沒有“例外”。一些老盤“超過半年只能上漲1%”，一些純新盤嚴格遵循區域紅線，低地價的樓盤房價都備不上去。從目前的趨勢來看，2018年上半年之前限價鬆開的可能性不大，購房者可以在這大半年的時間裡選擇適合自己的房子。
3、銷量：限購之後銷量驟減，下降82.8%！
限購之後合肥樓市銷量驟減，根據媒體資料，我們看下16年11月到17年九月的銷量及價格走勢：
16.11月份備案818套、
16.12月份備案2668套、
17.1月份備案1585套、
17.2月份備案1226套、
17.3月份備案1563套、
17.4月份備案1393套、
17.5月份備案1523套、
17.6月份備案1509套、
17.7月份備案1253套、
17.8月份備案1311套、
17.9月份備案853套。
限購之前月均銷量7909套，限購之後月均銷量1357套，下降82.8%。主要是“分級備案”，目前很多房子其實已經賣出去了，但還在排隊備案，預計有2、3萬套。還有是限購政策，擋住一部分有買房資格的人，成交減少；另外限價政策，也造成開發商推盤意願不強；再加上16年的狂熱也透支一部分購買力。
4、庫存：去化週期34.8個月，供大於求
2017年9月，合肥市區住宅供應3360套，即30.47萬㎡，供銷比3.23，明顯供大於求。另外，截止9月底，合肥市區商品住宅可售量為40560套，環比上漲6.23%，同比漲140.15%，去化週期34.8個月。
合肥樓市供需關係又一次扭轉，如果說2016年要找關係、號頭費、拼盡所有的運氣才能買到一套房，2017年開始“顧客就是上帝”的時代又回來了，不過一些神盤依然要找關係。
政策收緊，就會導致房子交易性減弱，投資屬性讓位於居住屬性。最終的結果是，房價不會上漲。而房價會不會下降很簡單，在房價不會普漲普降的大背景下，樓市整體是降溫的，房價會面臨調整。
房子是用來住的，不是用來炒的。但願這次扭轉能夠保持長一段時間，讓剛需們從容上車。
(2017-10-07)