歐元/美元
週二美國公佈的10月綜合PMI初值重新整理今年1月以來的高位，提振美元指數重新上探94關口附近，打壓歐元等非美貨幣。另外，加泰羅尼亞的分裂局勢也利空歐元。西班牙政府已經動用特別憲法權力，解散加泰羅尼亞地區政府並強制選舉，以對抗獨立運動。西班牙參議院將於本週五就是否直接接管加泰羅尼亞進行投票表決。隔夜歐元/美元於尾盤承壓回吐稍早前的大部分漲幅，連續第二日收星，收盤報1.1758。在週四歐央行決議未公佈之前，預計謹慎的市場情緒限制了歐元的波幅，預計日內歐元將仍維持窄幅整理，可關注美國9月耐用品訂單以及美聯儲下屆主席的訊息。
日圖於100日均線（1.1750一線）反覆受支撐，維持在該水平上方跌勢或有限。4小時圖震盪下跌至雙頂頸線1.1750附近震盪，有望維持在該水平整理。1小時圖1.1735附近溫和走高，但反彈動能較小，暫時方向並不明朗。日內謹慎操作，激進者可於1.1785一線輕倉做空。
支撐位：1.1740/1.1700/1.1675
阻力位：1.1800/1.1890/1.1925
英鎊在連續兩日反彈之後，隔夜受打壓重新回踩100日均線，失守1.32關口，收於1.3128，延續一個多月以來的回撤走勢。儘管英國首相特蕾莎.梅對脫歐談判信心滿滿，並表示在12月即將舉行的歐盟峰會前取得新進展。不過歐盟委員會主席容克表示，英國必須在貿易談判開始前就一項離婚法案達成一致。談判能否順利進行還有待觀望，也將成為英鎊上行的中長期阻力。不過目前市場更關注的是英央行短期內是否能實現加息，今日英國將公佈第三季度GDP資料，預計英國第三季度GDP年率和季率初值將分別增長1.5％和0.3％；若資料符合或好於預期，將鼓舞市場對英央行的加息預期，進而利好英鎊；反之利空英鎊。
技術上，日圖20日均線（1.32一線）附近的強壓力令英鎊重新回落，不過預計下方100日均線的支撐可能會限制英鎊進一步下跌，日內或有反彈的動能。4小時圖匯價有望維持在1.3090-1.3230區間窄幅整理，走勢略微偏弱。1小時圖短暫上探1.3220一線之後快速下挫，跌勢暫止，短期或維持在1.31一線上方整理。日內建議謹慎操作，激進者建議可於1.3100附近輕倉買入。
支撐位：1.3110/1.3030/1.3000
阻力位：1.3200/1.3230/1.3300
週二美股繼續創新高，強勁的股票市場和平靜的地緣政治環境掩蓋了市場的避險需求，日元被遭到強烈拋售。另外，鷹派候選人仍有望擔任美聯儲下任主席的預期以及美國靚麗的經濟資料支撐美元指數溫和走強。隔夜美元/日元重新大幅反彈升至三個月高位，最高上探114關口上方，當日略收於該水平下方。今日日本內閣將公佈10月經濟評估報告，若報告積極有望提振日元，反之日元或受挫。同時關注全球股市和資料對美元的影響。
日圖隔夜大陽燭升至114關口附近，日內關注能否攀至該水平上方。4小時圖整體上行走勢保持較完好。1小時圖若有效上破114關口有望加速上行。日內建議等待匯價上破114一線再跟進做多。
支撐位：113.60/113.00/112.85
阻力位：114.00/114.60/115.00
週二紐元再次受到暴擊，受紐西蘭工黨政策的拖累。紐西蘭工黨候任政府時曾闡述了偏左的政策措施，包括減少移民、上調最低工資、並調整紐儲行的職責加入就業，而不僅僅關注通脹。也意味著，紐儲行將在很長一段時間內將利率保持在較低水平，甚至要長於紐儲行當前的預期，導致紐元/美元暴跌逾80點重新整理五個月低位0.6884，並承壓於0.69關口。投資者需繼續關注工黨的其他政策，任何可能導致市場認為紐儲行傾向更為鴿派立場的訊息都有望重擊紐元，日內可關注美元走勢。
日圖近期連續大陰燭跌至五個月低位附近，下行動能極其強烈。4小時圖近期的下行走勢保持較好。小時圖快速跌至0.69一線下方有望繼續承壓。日內建議可於0.6910一線輕倉做空。
支撐位：0.6860/0.6800/0.6775
阻力位：0.6945/0.6960/0.7000
在中國房產是家庭財富的主要部分，據機構調查發現，中國家庭的房產在總資產中佔比高達69%，而僅為36%。這也說明了一個問題，過去十年間，很多家庭的主要收入都投入在了房子上，過去的時代可以稱為是以房子為中心的時代。眼下種種訊號顯示以房為中心的時代將要過去，自去年9.30調控開啟至今，經過百轉輪迴地調整已經逐漸迴歸理性，不管是新房還是二手房都在不同程度地降溫，房地產變天的訊號已經非常明顯了。
降溫這四個字最近也是出現在各大新聞客戶端最多的詞彙，說出來簡單，但是要讓廣大網友相信卻幾乎不可能，為什麼？不願相信唄！
不過這並不是大家的問題，只能說明房地產市場已經病態了，因為從房地產30多年的發展歷史來看，我們的房地產市場有很多可以糾正錯誤的機會，但每一次都是越來越糟糕，房子的價格也是越調越高。而現在的房地產市場也已經演變成了全民炒作的市場了，買房坐等升值，買一套房可以頂工作十年這樣的觀點已經深入人心，即便現在市場有所回落他們依然堅信還會再升上去的。而很多都在豪賭這一輪調整已經進入尾聲，即將迎來又一輪春天。
筆者已經很多次說過，這一輪調整絕對不會那麼快過去。因為無論在廣度還是深度上，都顯示這輪不是小打小鬧，決心和力度都超過以往。
自去年“9·30”調控以來，目前全國有超過60個城市或縣區釋出各種政策160餘次。從北上廣深等一線城市，到南京、杭州、廈門等熱點二線城市，再到環京、環滬周邊區域，調控升級成為房地產市場的“主旋律”。
隨著8月驕陽似火的到來，中國在“限”字當頭下已經冷靜地度過了上半年。回首這半年，隨著各地因城施策的大力調控，樓市已逐漸認清了“房子是用來住的，不是用來炒的”的思路。一二線樓市全面降溫、投資客離場，三四線樓市逆勢上揚、庫存去化加速……這個時候的房地產，應當進入一個正常的發展時期。
至於廣大網友不願相信樓市降溫還有另一個原因，那就是土地的價格一直在升，很多地方甚至麵粉貴過麵包，所以堅定房子價格不會回落。而從供地來看，北京、上海、深圳未來5年供地計劃均已釋出，大規模供地超過預期，這類城市的房子不再像去年那樣緊缺，其它城市還會缺房子嗎？“房子不是用來炒的”，紅線很清晰，還怎麼炒得起來呢？
房子是用來住的，不是用來炒的，定位很明確堅決打擊炒房行為，綜觀2017年樓市上半場，在接連不斷、密不透風的政策嚴打下，炒房者已無處遁形、只能被迫退場，更有媒體曝光河北普遍回落三成，有炒房者高位進入被套，竟然不惜以虧本幾十萬甚至上百萬的代價逃離，有人說這只是個案，但是現在看燕郊的市場炒房被套絕不是個案，只是有些有經濟基礎可以承擔一定的風險，但是無法承擔風險預設流淚的你又知道多少呢？
而針對，近日廣州對開發商亮大招了，10個部門聯合發聲：超過備案價就不給你網籤！這話什麼意思？就是上面讓你賣多少你就得賣多少，得按照規矩辦事了，否則一分錢都別想賺！
倒黴的當然是開發商，不能網籤就意味著房子並未完成交易，錢款自然進不了自己的腰包，所以開發商是不是就會老老實實賣房子呢？很多人會說到那之前讓開發商按備案價賣，還不是會有捆綁車位、裝修的情況出現？這點筆者倒不爭論，制度策略是一方面，找漏洞操作是另外一方面，只能說制度的策略有漏洞亟待提高，但是我們已經看到了決心，有總比沒有好，相信後續肯定會繼續完善的。
降溫了，那麼隨之而來的降價房源也會越來越多，剛需這個時候要不要進場撿漏呢？是這樣，筆者一直認為，你是真剛需什麼時候買房都是對的，這句話估計又有人噴，低位買當然會省錢，但是我反要問你你如果知道什麼時候是低位你豈不是早就賺到手軟了。眼下既然有人肯降低價格出售就意味著你的議價空間多了，切不可衝動，感覺到了自己的心理預期了是可以購買的。
(2017-08-06)
導語：
如果你是炒需，那就要慎重考慮要不要買房了！如果你是剛需，那還是現實點吧，該上車就及時上車，別再猶豫了，能買一定要買，不能買也要創造條件買！
1.“路徑依賴”
今年上半年，房地產對經濟增長的貢獻率是6.2%，雖然同比去年稍微有所下降，但是整體來看，房地產對國家經濟的增長的貢獻仍然佔較大的比重。目前沒有哪一個行業能取代房地產來支撐中國經濟，樓市一旦有個風吹草動，都會引起舉國上下的關注！
很長一段時間，各個地方政府都依賴於土地財政，包括土地收入、稅收等在內的房地產行業收入將近佔某些一二線城市政府全年收入的六七成！
舉個例子，截止今年9月，杭州的土地出讓已達1743.8億！在資金充裕的情況下，杭州的峰會、運動會都辦的熱火朝天，令人稱讚。既然這條路走得好好的，為什麼要換一條路走呢？
其實，地方政府心頭都有一本明細賬：只要房子交易越來越頻繁，房子價格上去了，政府的財政收入就不用擔心了，所以他們會透過金融、土地、財稅等途徑讓樓市“活”起來。
2.無底的“炒需”
中國的房子造得實在是太多了，忽略新農村的“農改居”不計，就正規的商品房而言，舉國上下都開足了馬力，加入到“搭積木式”的造房運動中。這種瘋狂造城的行為並非一朝一夕之事，即使從1998年實行全面住房制度改革算起，也已有20個年頭了！
為何長達20年的高歌猛進的建造，直至今日，還要來個限購、限貸、限售政策來調控，貌似房子永遠無法滿足需求。其實，這根本不是房子不夠住，而是“炒需”遠遠不夠！
有一句話，想必耳熟能詳：“房子是用來住的，不是用來炒的！”這句話恰恰反映了一個現實，那就是很多人加入到炒房的行列中來了！
改革開放以來，一部分人先富起來了，但投資領域受限，導致“有錢就買房”成為固定的投資思維。
這些人房子一旦買入後，就不會轉手了。市面上不斷傳出房價上漲的訊號，刺激著他們的神經，也讓他們更加堅定了有錢就買房的信念。這些炒房客，撐起大半個中國的樓市！
3.新“大癲狂”
正因為如此，支撐中國樓市的並非“剛需”的市場，而是一個龐大的“炒需”市場存在！
但現在的房價很高，且高到離譜了！陷入了“非同尋常的大眾幻想與全民癲狂”之中。
關於房價的預測有很多，但永遠預測不準。近20年來，中國的房價就保持一飛沖天的姿勢，至於能再飛多久，估計永遠是個未解之謎的！
正因為如此，有人形容中國房地產就像無肩帶胸罩，一半人在疑惑：到底是什麼支撐了它？而另一半人則在盼著它掉下去，等待機會的來臨！
也許你會說，現在又是限購又是限售，難道還不管用嗎？
其實，不管有用沒用，至少很多人對房價上漲依然保持著信心，“信心比黃金更寶貴”，最終還是體現在了中國的房地產行業上。
現在依然還有人不顧一切地加入到這個大癲狂的遊戲之中！
中國樓市的分水嶺近了
1.最慘黃金週
這個“十一黃金週”樓市成交量出現嚴重“跳水”的現象，堪稱“最慘黃金週”，很多人會問房價是不是要跌了，我覺得這就是簡單的“量縮”罷了。
而這種“量縮”恰恰可以量身定製的，要想樓市變得正常化，那麼必須做到：房價漲跌自由、房產交易自由、房貸政策穩定。
以上三者中有兩者是由我們的政府牢牢控制的，所以在房價漲跌面前，不是限制房貸政策（限貸），就是限制交易自由（限購和限售），我們的政策操控自如，早就是玩了一手好戲。
現在出現“量縮”只不過是一種應景的需要，要實現這個目標，手段很簡單：一部分原因是政府行為，延長一下審批時間，有意留到國慶節後辦理；另一部分原因是市場行為，市場上房子不多且價格漲上天，沒房可售，也沒錢可買了；還有一個原因就丟擲“限售”和“限購”，幾相作用，自然有了“跳水”的效果！
那為何要這麼做？原因很簡單！有二個應景要點綴：
一是為了呼應去年930最嚴樓市調控一週年，二是十月中旬有個重要的會議要召開，這意味著樓市控調不僅是例行動作，而且變成一項政治任務！
所以也不奇怪，現在政府會出限售和售購併舉的調控政策。
但是，這並不說明現在的房價停漲了，而是恰恰處於漲停狀態。更直白地說，目前樓市處於“政策休市期”！
2.政策休市期
為何現在樓市處於很明顯的“政策休市”狀態？大家有必要先要搞清楚限購和限售的區別：
限售是為了減少供給，說明價格下行的風險很大，需要用“物以稀為貴”的方式來托住價格；限購是為了減少需求，說明價格上行的可能很大，需要用“減少競價”的方式來抑制價格。
如果大家認可上面的觀點，那就是要理解以下的幾個政策的組合了！把限購與否和限售與否組合在一起，也就四種組合了：
第一種是不限售也不限購，這是正常狀態下的樓市，純粹靠市場來調節供需。
第二種是限購但不限售，也就是“誰都可以賣，但符合條件的才能買”，說明這時價格繼續上行的可能性很大，不能再縮小供給了，但必須壓縮需求，尤其是要把炒房者的購房需求排斥在外，給真正有住房需求的購房者上車機會。
第三種是限售但不限購，也就是“誰都可以買，但符合條件的才能賣”，說明這時的供應量太大了，到處都是房子，存在踐踏拋盤的很大風險，所以必須透過壓縮供給量來托住價格，但絕不能壓縮需求量了，否則還有可能出現踐踏拋盤的慘狀。
第四種是限售也限購，說明這時已經進入不可理喻的“癲狂”狀態了，明明供應量太大，存在巨大的“去庫存”壓力，隨時可能陷入踐踏拋盤的絕境，但現狀卻是瘋狂搶盤，價格仍在持續地非理性上漲。政府不得不一手抑制需求，另一手抑制供給，給癲狂狀態降降溫！
目前很多城市就是第四種組合的調控政策，也就是“沒有買賣就沒有傷害!”
3.大分水嶺
從今年開始，我們聽到最多的一句話就是“房子是用來住的，不是用來炒的！”，國家已經叫你不要炒房了，你還要堅持入市的話，到時是哭是笑，就看你的造化了！
如今，樓市已經進入大分水嶺了！ 但是國家也從來沒說過要讓房價降下來，現在的具體的落實措施就是：讓真正有住房需求的人購買昂貴的一手房，使得政府繼續有賣地和稅費收入；買不起一手商品房的就引導他買共有產權房或租廉租房，實在買不起的就租房；嚴防炒房者把二手房在高位套現，進而防止擴大系統性金融風險。
如果你是炒需，那就要慎重考慮要不要買房了！如果你是剛需，那還是現實點吧，該上車就及時上車，別再猶豫了，能買一定要買，不能買也要創造條件買！
(2017-10-20)
為什麼投資大師基本都在美國，比如巴菲特、格雷厄姆、斯文森、霍華德.馬克斯、喬爾.格林布拉特……，很少聽說英國、法國、德國的投資大師。
至於中國，股神不少，投資大師的名號好像沒人來認領。按理說，段永平應該算是投資大師，不過他是做美股的。把比亞迪(002594,診股)引薦給芒格的李錄，也是個米國人。這是一種倖存者偏差嗎？
美國證券市場歷史比較久，大師是需要時間來驗證的，短短十來年的時間難以深度證明一個人。
美國資本市場的發達遠遠超過其它國家，自然成功佼佼者幸運比例也要超過其它國家。目前，美國股市是全世界最牛的，已經牛了幾十年，大師在最牛的股市出現的比例也就高。要想獲得特別高的長期複利收益，在一個長期大牛市場中，難度自然小於在一個指數長期不漲的市場中。
所以，投資首先是賭國運？就像巴菲特所說的“卵巢彩票”。
歐洲國家，比如說德國融資體系偏向於銀行系統，資本市場相對就不太發達；美國的融資體系偏向於資本市場，所以股市債市衍生品市場就非常發達。資本市場更發達，國力更強盛，當然更容易出股神。
就好像中國，透過房地產獲得如此超級大量財富的，恐怕世界上也就一個。房價只漲不跌，還天然帶有槓桿。只要你敢買，永遠是賺錢。隨便一套房子就是千萬富翁，你到世界上哪裡去找？
你羨慕美國的股市，人家羨慕你的樓市。
說到股市，道指之所以長牛，因為一直汰弱存強，及時補充新鮮血液，跟上了時代。A股的權重股變化小，他們的時代過去了，也就拖累了指數常年不漲。
另外是分紅。對企業來講，哪有那麼多好專案，當專案回報率不足時，就應該把錢返給股東。這點美國做得很好，他們還經常回購股份，間接提高每股收益。這都是我們所欠缺的。
為什麼美股走勢那麼強？因為它是跟國家經濟掛鉤的，國家在發展意味著企業利潤在增加，然後企業增加的利潤拿來跟投資者分享，從而刺激了股價上升。
巴菲特投資理念的基礎之一就是，你的投資收益來自於企業的自由現金流。問題是企業如果就是死活不分給你它的自由現金流呢？不僅不分給你，還把錢投在一些爛專案上，你乾瞪眼也沒用啊。
美股裡有很多運營不錯的小公司。這些小公司知道自己雖然不容易倒閉，但是也沒什麼光明的未來，於是他們基本上把每個季度的自由現金流全部分給投資者。
這叫什麼？這叫良心！
我一個朋友，在過去三年買了一個小型煉油廠公司的股票，買入價格不算便宜，但是過去三年累計股息收益超過投資成本的50%了。
說到底，“浙江資本圈”想表達的是，A股的短期性很強，很難說有長牛的股票，股票漲高了，還是得拋，長線思維往往很磨人。
比如鋰電池，這一波轟到頂，還指望再漲幾倍，變數太大了。這裡面既有業績兌現的問題，也有籌碼套牢的問題，還有替代產業出現的問題。總之，漲高了，很多么蛾子就出來了。
4季度已經來臨，這是機構衝業績、衝排名的視窗期，他們只會選擇業績較好，估值較低，還沒怎麼漲的行業去買。但這些漲高了之後，也是要兌現籌碼的。
(2017-10-09)
記者近日對天津市多家銀行的首套房貸利率進行了摸底，發現天津銀行、招商銀行對首套房執行基本利率，興業銀行、農業銀行、建設銀行、中國銀行等數十家銀行執行基準利率上浮，大部分銀行上浮5%至10%，最高的有銀行執行基準利率上浮30%。而浦發銀行由於額度控制等原因，暫停受理房貸業務。
多家銀行的業務員告訴記者，現在房貸普遍比較緊張，限制條件比較多，審批時間延長。
分析人士表示，今年4月天津出臺限購政策，房貸利率是重要的調控措施之一，對樓市起到了明顯的降溫作用。未來各家銀行的首套房貸利率將會相對穩定，更好地發揮對房地產市場的調節作用。
2017年天津買房限購最新政策
一、天津非本市戶籍買房限購政策
天津暫停外地人購買濱海新區除外的商品房及二手住房。
1、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭；
2、擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭；
3、擁有1套及以上住房的成年單身(包括未婚和離異)人士。
二、天津非本市戶籍買房政策
1、提供在天津市3年連續繳納2年以上社會保險和個人所得稅證明；
2、補繳社會保險和個人所得稅不能成為購房有效憑證。
三、天津本市戶籍買房限購政策
天津本市戶籍家庭不限購，但限貸，每個家庭或個人限貸2套住房，2套以上住房不得貸款購買住房。
(2017-10-09)
諾貝爾經濟學獎頒佈，此次得獎的塞勒幫房奴們發現了，樓市真正居高不下的原因。
當然，樓市居高不下的原因很多，但是大家都認可的最主要原因，還是老百姓的購房熱情居高不下。為何能對動輒上百萬的房子瘋搶呢？此次諾獎得主給了我們一個答案。
塞勒提出所謂的“冰敷效應”，亦即當一個人擁有某項物品或資產的時候，對它的價值評估要大於未擁有它的時候，塞勒解釋這是由於當人擁有過，會更害怕失去，亦即“損失厭惡”。這個理論可應用在很多方面，比如在當下樓市，很多房奴會覺得自己的物業會比市價更值錢，於是二手樓叫價越來越高。
這個理論提醒了房奴們，還有一群人，其實很大程度上影響了樓市。那就是早就有房而不買房的人。由於這些人沒有購房，所以很多人都沒考慮過這些人。但是這些人才是房價推高的主力，這些人不參與買賣，所以對價格不敏感，提升了幾十萬的感覺也不明顯。但是對於自家房子，總是覺得應該價格更高，所以這部分人最有熱情來吹噓房價會一直高漲。
而一般購房者，看似能理性分析，其實在周圍一片上漲之聲，而房價確實在漲的環境中，買房，幾乎變成了唯一的選擇。對於剛需購房者們來說，房價過高顯然是不好的，對於銀行等機構來說，穩步上漲比暴漲更高。然而樓市的情緒，卻集中爆發在了那些有房卻又不打算買房的人那裡。
在北京，有不少衚衕四合院價值上千萬，然而居住條件很差，又不符合拆遷條件。對於這些抱著金飯碗討飯吃的人，房價暴漲不一定有收益，但讓人心理平衡，在加上房主本身就能定個高價格沾沾自喜，這部分不受控制的中心房源，其實也很大程度上拉昇了周圍地區的商品房房源。
其實很多人買房，只能看看市價和均價，但是在樓市大環境漲價下，所有的房主都將價格定高。而種種限購又讓人們更加急於買房，在整個市場都不理性的情況下，就很難有合理的樓市價格了
(2017-10-10)
中國樓市繼續穩步降溫，一線領跌三線熱度猶在
2017-07-18
路透晚報
路透中文新聞部 宿泱韞
中國樓市延續降溫格局，各線城市房價走勢收斂
一線樓市房價領跌，三線熱度猶在
樓市喜憂參半，預計年內“穩”格局不破
中國國家統計局最新資料顯示，處於調控之下的國內房地產市場並未“大起大落”，而是延續穩步降溫格局，一線房價步入小幅下行，三線樓市則熱度仍在，嚴調控和去庫存並行，目前呈現冷熱有度的良好效果。
不過樓市穩的較理想狀態能否持續到下半年仍存在諸多不確定。不利的一面是房地產銷售增速仍在下行，剛剛閉幕的中央金融工作會議再次強調去槓桿的政策基調，意味著樓市資金面還將逐步收緊；但另一方面，去庫存效應預計還能延續，多城增加土地供應，又有利於支撐樓市。
“一線城市新房和二手房價環比出現了兩年以來的首次下降，政策高壓下熱點市場依然會維持平靜，年內難獲喘息機會。”交通銀行金融研究中心高階研究員夏丹表示。
她指出，同比方面，僅三線城市隨著商品房熱銷其房價同比增速有所抬升，一二線城市增速均繼續下降，各線城市間增速呈收斂態勢。
路透根據國家統計局週二公佈資料測算，今年6月70個大中城市新建住宅銷售價格指數同比升10.2%，連漲21個月，低於上月的10.4%。從環比看，6月上漲0.7%，連漲26個月，漲幅持平於前月。
統計局城市司高階統計師劉建偉在解讀中稱，70個大中城市中，一二線城市房價同比漲幅連續回落。據測算，一線城市新建商品住宅和二手住宅價格同比平均漲幅均連續九個月回落，6月份比5月份分別回落2.6和1.9個百分點。
二線城市新建商品住宅價格同比平均漲幅連續七個月回落，6月份比5月份回落0.5個百分點；二手住宅價格同比平均漲幅連續五個月回落，6月份比5月份回落0.1個百分點。統計局解讀中並未提及三四線樓市的表現。
中原地產首席分析師張大偉認為，一二線城市房價下行拐點出現。本輪樓市發展經過兩年，從2015年初的一線城市拉動，到2016年的二線城市拉動，進入2017年，市場再次出現逆轉分化，一線熱點城市在調控的影響下，出現了明顯下調，特別是二手房價格，北京等部分熱點城市下滑明顯，北京新建住宅價格全國跌幅第二，二手房價格跌幅繼續全國第一。
“目前全國大部分熱點城市已經加碼調控，後續依然會有加碼的可能性。”他表示，從市場走勢看，一二線漲幅回落已經出現，整體市場的熱度從過去的一二線轉移到三四線。6月市場繼續退燒，後續預計在傳統淡季7-8月市場降溫會比較明顯。
資料顯示，一線城市北京、上海、廣州、深圳6月新建商品住宅銷售價格指數同比漲幅分別為11.5%、10%、17.9%和2.7%，環比則分別為-0.4%、-0.2%、0.5%和持平。
中國70個大中城市房價同比與環比走勢圖
中國全國、北京、上海及深圳房價走勢圖
三四線樓市熱度猶在
與5月相比，三四線樓市降溫並不明顯。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進點評稱，從房價增幅排名來看，三四線城市房價上漲幅度依然較大。
統計局資料顯示，6月新建商品住宅價格指數中，環比漲幅居前的城市分別為洛陽（2.4%）、蚌埠（2.1%）、北海（2.1%）、襄陽（2.0%）、徐州（1.8%）；三亞、北京、無錫等地則跌幅居前。
據易居統計，新建商品住宅價格指數中三線城市環比增幅為0.9%，遠高於一線的幾近持平和二線的0.6%，同比增幅進一步擴大至9%，接近一線和二線10%左右的水平。
“全國70城房價指數在今年上半年總體上呈現了持續降溫的態勢，尤其是各類嚴厲管控政策下，比如說限購限貸、認房又認貸等政策下，房地產市場降溫態勢明顯。”嚴躍進預計，三季度會繼續收窄，即市場邏輯不變，延續二季度資料的走勢，另外要警惕一些“場外”的房價上漲，類似雙面合同等現象。
銷售資料也反映出三四線樓市的增長動力。統計局此前公佈的6月單月商品房銷售面積和銷售額增速分別為21.4%和30.3%，為上半年次高和最高。
交通銀行的夏丹指出，結合CREIS中指資料，一線和二線代表城市成交同比均顯著下降，銷售的增長主要來自於三四線城市的發力，實現了熱點地區降溫和去庫存地區熱銷的雙重目標。今年以來去庫存保持了良好節奏，待售面積每月以平穩的速度下降。
喜憂參半
對於下半年樓市的走勢，市場人士普遍認為，在資金面收緊的大環境下，會延續降溫的走勢，但土地供給有所增加、去庫存仍在發力將會提供一定支撐。
“五年一度的全國金融工作會議召開，雖未言及地產，卻與地產息息相關。作為經濟一大實質性的支柱產業，經濟去槓桿意味著房地產也需要去槓桿。”夏丹認為，房地產領域面對交投過熱和庫存高企的兩重天，其任務早已不侷限於去庫存一頭，而是同時需要有針對性的抑泡沫、去槓桿，這一點在去年四季度起的政策中已有明顯體現。
她稱，房地產開發企業主要融資渠道將繼續呈現不同程度的限制和收緊，或倒逼部分開發商視野重移海外，不過這些渠道同樣也面臨著融資成本提升的客觀現狀。在銀行信貸範圍內，開發貸款政策一直較嚴格，去槓桿的重點在按揭貸款方面，上半年在房企各項資金來源中，個人按揭貸款同比增速僅為6.7%，較去年上半年增速回落達50個百分點。
德國商業銀行經濟學家周浩則表示，未來銀行對房地產的融資可能會收緊一些，但也只是邊際性的收緊，對此並不是很擔心。
夏丹認為，房地產開發投資增速下行趨勢確立，但下滑幅度不會太大。原因在於“兩條線”：主線是方向問題，趨勢性向下取決於兩個制約因素，銷售端下滑的拖累和金融端收緊的約束（包括融資渠道縮窄和資金成本提升）；副線是幅度問題，下行空間有限則是來自於兩個支撐因素，土地供應增加和去庫存效應延續。
近期多個城市宣佈增加供應，以穩定房地產市場預期。
北京市表示，將推進清單專案儘早入市、儘早形成市場實際供應；河南住建廳發通知，條款提到鄭州要加快供地節奏，力爭上半年完成全年供地計劃的50%以上，年底前全面完成當年土地供應計劃，對未按要求完成年度供地計劃的市、縣（市）政府要進行約談問責；上海市也表示，“十三五”期間（2016-2020年）上海城鎮住房供應總量以及住房用地供應總量將明顯增加，其中新增住房供應總套數約170萬套，比之前五年增加60%左右，其中商品住房約45萬套。（完）
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(2017-07-18)
這段時間以來，無錫、成都、廣州、西安等城市分別就房地產出臺了不少細化方案。這些強方案中，我個人認為主要基於四大考慮，分別是：
1、落戶
租房可落戶已經是共識，除了一線城市因為人口體量原因難以放開之外，其他二線城市可以說門檻很低。
2、搶人
租房可以落戶，這不假，但租房換來的戶口含金量還是差點。那些人才公寓才是大殺器，現在不少城市為了吸引人才可以說是不遺餘力。“先租後買”是各個城市普遍採用的策略，成都在8月3日公佈的方案中，只要你屬於人才，你可以先租5年公寓，5年期滿後還可以5年前的價格買下這套公寓，這就厲害了。
再比如北京，雖然不能落戶，但共有產權房的推出，也明確一點。5年後個人可以買下政府持有的那部分產權，從而享有完整產權。這不就是先租後買麼？政府持有的那部分使用權，等於是你免費租5年。對於一線城市來說，這樣的優惠，吸引力不可謂不大。
3、樓市將真正告別賺錢的時代
現在買房，別想著賺錢。以北京為例，自住房轉為共有產權房之後，除了讓你能夠以更便宜的成本買到一套房子之外，更牛的其實在銷售端。
大家稍加分析就會發現，共有產權房如果要買，就只能賣給符合購買共有產權房的下家。這些人是典型的夾心層，支付能力有限，而且隨著房屋體量的增加，這類購房者其實是越來越少的。即使不做這樣的分析，你也會知道，共有產權房要是讓你去賺錢，那豈不是白瞎了麼？
這類房源的出現，還會進一步分流目前普通商品房市場上的潛在購房者。目前熱門城市的房地產已經趨於冷清，但需求並沒有消失，這一點所有人都清楚。要想破除樓市繼續往上走的可能，就必須分流這部分需求，各類為剛需、人才、夾心層準備的房子就是分流這部分需求。
當然，僅僅依靠這個還不夠，資金和土地也很關鍵。這兩點，其實也已經佈局很長時間了。
關於資金，其實最關鍵的指標在於利率。2008-2012年是一個危機時代，而2012-2016則是後危機時代，當時美聯儲利率從3.5下行至0.25，但2016年以後，一切都在逆轉。增長、通脹、利率都在發生變化。美聯儲不斷上調利率，而我們的央行也不斷採取措施應對，雖然沒有上調基準利率，但也透過各種市場化手法來消化這一衝擊。
此外，美聯儲經過了上一輪大規模QE之後，目前已開始大規模縮表，未來三年，全球市場至少有1.2萬億美元要被收回，美元將更值錢，這又是對我們新的考驗。
各方面資訊都顯示上一輪的低利率已經結束，而本輪利率上行週期才剛剛開啟。
作為購房者，感受最貼切是，利率雖然沒變，但商業銀行卻主動上調，而且越來越難獲批。
關於土地，各大熱門城市也已經調整了供應策略，重點保剛需的邏輯一覽無餘。但隨著剛需居住需求的沉澱，樓市已不再有爆發的可能。想靠買房賺錢，已經很困難。
4、政策比我們想象得要高明得多
房地產既要兜底，又要承當激勵的功能。租房就是兜底，人才房、共有產權房就是激勵。租賃房源肯定會非常多，未來會有更多措施來釋放出一大批租賃房源，在大城市不愁沒房子住。
但另一面，我們還得注意到，人才房、共有產權房之類的房子，還是稀缺的。這類房子需要競爭。這類房子的特點是，產權不再由入住者完全說了算，一句話，這些房子能不能賣，怎麼賣，賣多少錢都需要商量。簡單說，這些房子就像是樓市的定海神針。
大多數人是不參與炒房的，但他們的購房需求卻實實在在成為推動房價上漲的中堅力量。
政策透過租房和人才房等來滿足居住需求，在此基礎上讓人們更多專注於工作，專注於事兒，不再聚焦樓市。
未來，年輕人有住的地方不是什麼難事，而要擁有一套自己的房子就就需要不斷投
資自己，讓自己足夠強大，這是良性競爭。當你足夠強大的時候，你會發現回報你的不僅僅是一套房。
(2017-10-15)
隨著密集的樓市調控升級，房地產市場理論上的“金九銀十”要泡湯了。
不僅如此，而且耳聞的極端資訊卻是一些曾經的熱門城市正迎來樓盤降價，購房者拉起維權橫幅甚至砸了售樓處。作為2016年樓市最火爆的二線城市合肥，房價漲幅曾經多次位列全國第一。但隨著“史上最嚴調控令”，合肥樓市逐漸降溫。據《經濟觀察報》報道，合肥一名為“皖新翡翠莊園”樓盤因降價遭遇業主維權，1個月時間降價幅度達到了10萬元以上。
其實樓盤降價遭遇維權，甚至售樓處被砸，這些年每隔幾年就會發生。譬如2005年、2008年、2011年、2014年。也都集中在一二線城市，譬如在上海、北京、杭州、南京、合肥都發生過。
我們看一看過去這些年的情形。
2005年10月，部分炒房者在深圳萬科17英里專案二期購房受挫後，對售樓處進行了相當嚴重的打砸行為。
2008年9月3日，萬科杭州四樓盤226套小戶型房源以最低“7.5折”集中面市，售樓處被砸，現場的警察旁觀。這起事件的結果匪夷所思，萬科因為降價被罰4千萬。同期某城市召集開發商開會，會議內容8個字：不許降價，遠離萬科。還有幾個重點城市政府派出調查組進駐萬科查稅、查賬。箇中滋味大家自己體會。
2011年11月12日，上海領海朗文世家大幅降價房源，老業主聚集售樓處維權，打砸沙盤模型。2011年也是售樓處被砸最集中的年份，寧波、北京、杭州等地均出現過。
2014年2月19日，杭州萬科某樓盤宣佈降價，均價從17200元/平方米降到了13800元/平方米，次日一些業主打砸了售樓處。
上面簡單舉了些例子，不知大家有沒發現，基本是每隔3年時間，就出現砸售樓處的事件。這難道只是巧合？
這不是巧合，其實這正是中國樓市短週期的體現。週期蘊含了政策的行為，市場的供需、價格的波動、購房者的情緒，是個綜合的體現。砸售樓處是一個直觀的表象，但背後是深刻的房地產週期輪迴。
經濟週期學界研究的多，但房地產週期研究的其實不算多，上百年來也就三個經典的房地產週期理論。主要是因為房地產週期很繁雜，從表象與實質來看，有價格週期和建築業週期，從微觀和宏觀上看，又有投資回報率週期和貨幣週期等。
所以雖然20世紀曆經幾次房地產泡沫，並引發區域性乃至全球性的金融經濟危機，20世紀30年代也便有美國人開了研究房地產週期的先河，但實質上直到2007年次貸危機之後，房地產週期這個理不清的毛線球才得到應有的重視。
筆者3年前曾對房地產週期進行過系統的梳理和研究。從長週期角度看，中國在2017年基本走完一個完整的週期，即從1998年到2017年，這和經典的18年房地產週期理論較為一致。長週期內容本篇暫先不多言。
中國房地產市場的短週期也大體就是3年左右，其實這3年週期是房地產庫存投資週期。為什麼是3年？答案很直觀，與建築施工週期有關。
比如，建設一座商品住宅小區，從拍地到開工準備需要3-6個月，建築需要9-12個月，水電安裝3個月左右，再加上安全檢查和各項審批12-18個月。綜合算下來3年左右。其實這也是3年基欽庫存週期。
上面是微觀案例，我們從宏觀上看。國家統計局的資料顯示，8月末商品房待售面積62352萬平方米，跌至近三年來新低。待售面積是狹義庫存，而且目前的待售面積銳減是因為地方政府限制預售許可證發放，所以市場實際可供應的會高於待售面積資料。此外，從包含開工在內的廣義庫存角度來看，實際可供應仍然會比較高的。
但即便是這樣，從2014年以來的房地產去庫存是何其的轟轟烈烈。但又從未見到哪個經濟體中，一邊去庫存，一邊卻在漲價。這其中，政策的推動和市場的投機炒作在其中功不可沒。短短3年，原本可能要硬著陸的中國房地產市場，就這麼歡快的實現了軟著陸，把槓桿都轉嫁到了居民部門。
房地產週期一直存在，無論是庫存還是價格體現，但在中國的房地產市場中又有些錯亂和扭曲。譬如當下在庫存上表現為觸底，價格上卻表現為見頂，從而砸售樓處的現象有發生。
扭曲和矛盾的背後，是有形之手放大了正常的週期波動，讓週期越來越難以捉摸。對於研究者和投資者而言，這既是週期的混沌，也是週期的魅力。（作者艾經緯，牛熊交易室首席研究員）
(2017-09-29)
在因城施策、因地制宜的樓市調控大背景下，前三季度全國商品房銷售增速繼續回落，房地產開發投資保持平穩增長。分析人士預計，樓市降溫下，未來商品房銷售資料增速將繼續收窄。
商品房銷售面積增速繼續回落
國家統計局資料顯示，前三季度商品房銷售額91904億元，增長14.6%，增速回落2.6個百分點。其中，住宅銷售額增長11.4%，辦公樓銷售額增長25.2%，商業營業用房銷售額增長31.8%。
同時，商品房銷售面積同樣呈現回落態勢。1-9月商品房銷售面積116006萬平方米，同比增長10.3%，增速比1-8月份回落2.4個百分點。其中，住宅銷售面積增長7.6%，辦公樓銷售面積增長32.7%，商業營業用房銷售面積增長23.7%。
“房屋銷售資料繼續走低。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進說，今年來，商品房銷售面積同比增幅大體按照一個月下滑兩個百分點的走勢收窄，如此計算，第四季度將繼續收窄，預計年底會維持在5%左右的同比增幅。
地產開發投資市場謹慎平穩
前三季度全國房地產開發投資80644億元，同比名義增長8.1%，增速比1-8月份提高0.2個百分點。其中，住宅投資55109億元，增長10.4%，增速提高0.3個百分點。住宅投資占房地產開發投資的比重為68.3%。
“受‘金九’影響，開發商投資增幅略有上漲，但在多地調控加碼、政策收緊的情況下，投資總體增幅走勢波動不大，房地產投資市場依然處於謹慎平穩的態勢，中西部投資力度或將繼續加大。”安居客分析。
今年9月，樓市調控再掀一輪小高潮。據中原地產統計，9月多達45個城市釋出了樓市調控相關政策52次，政策密集程度甚至超過了去年10月。截止日前，年內全國房地產調控政策已接近180次。
“房地產市場開發投資資料好於預期，充分體現了當前房企投資並未受到銷售市場降溫的影響。”嚴躍進說，9月份，A股房企土地儲備規模連續增長17個月，投融資規模保持逆勢增長。“這表明當前房企依然看好開發投資市場。”
房地產市場風險得到有效化解
對於長達一年多的樓市調控，有人擔心，會不會對未來的經濟發展產生影響?“前三季度房地產投資增長是比較平穩的，對經濟發展依然起到了積極作用，同時，房地產的風險也得到了有效的化解。” 國家統計局新聞發言人、國民經濟綜合統計司司長邢志宏在19日舉行的新聞釋出會說。
從官方公佈資料看，一線城市房價經過調控後，市場預期比較穩定，投資投機性的需求得到了有力遏制。8月份，15個一線和二線熱點城市新建商品住宅價格環比都在下降和持平;同時，北上廣深四個一線城市同比漲幅連續11個月回落;二線城市新建商品住宅價格同比漲幅連續9個月回落。
中原地產首席分析師張大偉認為，本輪調控最成功的一點是在抑制一二線市場區域性高燒的同時，房地產行業依然支撐了經濟的平穩發展。
看好中國經濟前景的五大理由：樓市降溫 債務風險可控
中新社北京10月19日電 (記者 王恩博)中國經濟是否保持穩健增長？官方19日公佈的三季度經濟資料給出了肯定答案。在接受中新社記者採訪的多位經濟專家眼中，看好中國經濟未來前景的理由還有不少。
經濟增長韌性足
根據國家統計局資料顯示，今年三季度中國國內生產總值同比增長6.8%，經濟連續9個季度執行在6.7%至6.9%區間，保持中高速增長。這一回暖勢頭能否持續？
國務院發展研究中心產業經濟研究部研究室主任魏際剛分析說，從外部看，全球經濟已經復甦，中國外貿形勢將迎來較好環境；從內部看，農業基本穩定，製造業溫和擴張，服務業、高技術產業保持良好增長，結構調整將推動經濟增長。
經濟的韌性還來源於開放。魏際剛指出，中國將進行新一輪大規模開放，開放將集聚人流、資料流、資訊流，在此情況下到2030年中國有望成為全球貿易中心，甚至全球樞紐。
營商環境持續最佳化
中國開放程度幾何，營商環境是一個參照。據統計，中國引進外資已連續25年位居全球發展中國家首位，外資營商環境也不斷改善。
中國貿促會研究院國際貿易研究部主任趙萍表示，中國投資環境總體上是不斷向好的。政府非常重視最佳化投資環境，對外資開放程度不斷提高，並且在投資環境改善舉措方面，也不斷有政策落地。
樓市“降溫”著眼長遠
一年來，中國各地樓市調控政策密集出臺，市場漸趨平穩。隨著租售並舉、加大共有產權房供應等措施逐漸落地，更清晰的長效機制越來越近。
中國房地產業協會原副會長朱中一認為，當前中國房地產市場正在向“住有所居”和平穩健康的方向發展，調控效果逐步顯現。隨著官方明確房地產市場定位，有關部門在長效機制建設方面將加快動作。
至於具體制度安排，朱中一認為，相關方面應首先完善住房制度，完善多主體共贏、多渠道保障，租購併舉的住房供應體系，加快住房租賃市場立法，加快機構化、規模化租賃企業發展。並在此基礎上，建立與之配套的土地、金融、稅收、法制及市場監管等制度。
債務風險依然可控
防風險是當前中國經濟工作的重點之一。風險不僅來自金融領域，也來自地方、企業債務等領域。
國家發改委國際合作中心首席經濟學家萬喆指出，中國總體槓桿率雖然在合理範圍內，但仍有國有企業槓桿率相對高等結構性問題，對此，中國在較早便提出多項政策和舉措，進行去槓桿、清理地方債務平臺、最佳化政府財政預算方式方法等。
她表示，在國內債務結構下，國有企業雖然槓桿率較高，但正因為相關特色，目前中國在這方面還不會有類似債權人和債務人之間喪失信任，而形成的強制與無力清償間的矛盾危機。而且其中蘊含的信用危機、效率危機等已經受到了深切關注，並在防範系統性金融風險、加強金融監管的推進下逐漸得到糾正。
民間投資活力復甦
民間投資乏力，一度困擾中國經濟。去年，民間投資一度大幅下跌。各方面出臺多項刺激政策，提升民間投資者信心。
“從現在的經濟發展態勢來看，(刺激政策)已經有一些成效。”華夏新供給經濟學研究院首席經濟學家賈康表示，當前中國經濟增速整體提升、多項指標向好，支撐這一局面的，不僅是大企業，也包括許多中小微企業。
匯豐銀行(中國)有限公司副行長兼工商金融總監方嘯亦指出，據該機構調查，多數中國中型企業看好未來業務前景，並致力於開拓國內市場。在宏觀經濟環境穩步向好的環境下，依靠在技術上的持續投入和生產效率不斷提升，這些企業將隨市場機遇擴充套件而更加壯大。
(2017-10-20)