撰文|張銀銀&編輯|欣欣然
為什麼很多富豪都被人罵？
有部分公眾心態的原因，也有的是公司確實讓人想罵。
比如看到媒體報道，浙江台州玉環的中梁·玖號院樓盤，竟然就是採取虛假證明檔案辦理工程竣工驗收備案。
而這個樓盤，在臺風“黑格比”登陸後，地下室漏水成水簾洞，存在嚴重的質量和安全隱患。
不造假，看來真是無法竣工驗收。你說這樣的企業和老闆，怎麼會不被人罵？槓桿遊戲這裡特別要說，我和中梁控股無冤無仇，浙江雖然有些熟人，好像都不是中梁的業主。
以前在溫州搬磚時，反倒我還聽過中梁控股老闆楊劍的一些佳話。今天不是吹牛，中梁這個公司確實很神奇，值得說一說。
1、中梁簡直坐的是時光飛船，2016年後2年就從百億級房企狂奔進千億，2019年更是殺入20強
這兩天財富世界500強牽動人心，我國500強數量比美國還多了。自然，也孕育出越來越多的富豪。
大家一邊驕傲於大國崛起，一邊對很多老闆羨慕，同時也嫉妒恨。
在這些富豪中，外界頗為陌生的中梁控股老闆楊劍近期大概被很多業主罵。原因是該司浙江台州玉環的中梁·玖號院真的很奇葩。
中梁控股離躋身世界500強還差好幾個身位，但楊老闆在國內富豪榜上的排名可不低，放到全球也可以排前幾百位了。
據說，2019年楊老闆更是登頂溫商首富。作為一名在溫州打過工的人，槓桿遊戲要說，溫州有錢人挺多，算不算真的一哥可能還有待商榷，但排名前列則是一定的。
扯遠了，回到這件事情上來。不久前“黑格比”颱風造成不少房屋窗戶、陽臺被風吹毀。渝匯藍灣國際小區，即在玉環。
不少中梁·玖號院業主“擔心小區成為第二個渝匯藍灣國際”。
這不算最勁爆的，畢竟這兩年出問題、維權的樓盤真不少。
就是這個“車庫漏水成水簾洞”，“牆體滲水發黴”、“外牆凹凸不平”、“綠植荒蕪，用綠漆掩蓋”、“消防通道變車位，直接出售”、“游泳池變觀賞池”、“籃球場只有半個”......的中梁·玖號院樓盤竟然是採取虛假證明檔案辦理工程竣工驗收備案。
8月7號，浙江，玉環經濟開發區，一場協調會上，玉環當地住建局領導宣佈：對玉環市梁信置業有限公司發出立案通知書。
媒體還報道， 就在這場協調會快結束的時候，中梁方面的代表，對購房者發出“不平怒吼”：“6000多的樓面價，才賣11500，造出這樣的房子，你們還有什麼不滿意？”
作為一名地產不老也不算很小的司機，槓桿遊戲驚呆了。
當然，上述細節和事實，有待進一步核實。杆友都知道，我向來用資料說話，今天我重點想說的是中梁控股飛奔之快、狂奔之猛。
根據2019年中梁控股上市披露的資訊，槓桿遊戲注意到，2016年、2017年、2018年，包括合營企業及聯營公司的全部合約銷售總額，中梁集團的合約銷售總額分別約人民幣190億元、649億元、1015億元。
也就是說，2016年後的短短2年時間，中梁控股就從百億級房企躍升千億級。這個速度，幾個房企能比？
如果看營收，我們會更加震驚於中梁發展之快。
是的，如上圖，2016年的營收不到30億元。2017年達到140億元，2018年突破300億元。
到了2019年，更是達到566.40億元營收。同期，中梁的合約銷售額更是超過1500億元，達到1525億元。
全口徑銷售額，在一些機構的排行榜中殺入房企20強。
即便是隻談權益銷售額，中梁控股2019年也達到千億元左右，無限接近前20強。
中梁以前只是溫州起家的一家區域性房企，近些年總部遷至上海後，發展之神速，讓業界刮目相看。
中梁官網說：
中梁專注開發優質的住宅產品，覆蓋首置、首改及再改的客戶。憑藉在中國房地產行業約20年的經驗，中梁控股在區域擴張策略引導下，截至2019年12月31日，總土地儲備約5,700萬平方米，專案遍佈中國五大核心經濟區域，即長三角、中西部、環渤海、海峽西岸及珠三角，覆蓋23個省市的142個城市，共擁有458個物業專案。
展望未來，致力於成為一家中國領先的綜合性房地產開發商。共創價值，讓四季心情綻放。
這裡，槓桿遊戲再補充一句：中梁2016年至2018年所購地塊的總建築面積，由752萬平米增至2422萬平米。
也就說，中梁這一年拿地之猛實在也是非一般。
短短几年，如此狂飆突進的佈局和銷售增長，出現玉環中梁·玖號院樓盤這樣的問題其實不奇怪。高週轉嘛，你都懂的。
至於採取虛假證明檔案辦理工程竣工驗收備案，這個膽子實在是大了一點。
行業有傳這樣的話：“要麼交業績，要麼交屍體”、“只要幹不死，就往死裡幹”。中梁是個執行力強的企業。
2、融資成本較高，負債率長期處於高位
就在7月末，有投資者反應，其購買的萬向信託發行的“中梁地產基金8號信託計劃”出現延期。
萬向信託釋出情況說明稱，本次延期決定非因交易對手出現違約而決定延期，而是綜合考慮專案實際和投資者利益，並根據信託檔案約定而作出的受託人勤勉盡職行為。
中梁控股回應稱，公司正常履約且資金充裕。信託逾期，最終證明是虛驚一場，但中梁依賴信託，以及不算低的資金成本、此前淨資產負債比率很受關注。
比如2019年報披露，2019年9月，該司完成首筆4億美元債發行，票面利率11.5%。
這個利率水平高不高，不需要槓桿遊戲說。
根據中梁2019年報披露，其加權平均融資成本為9.4%，遠高於主流上市房企2、3個點。2018年時更是高達9.9%，算是很努力了。
中梁的淨資產負債比率2019年再次上升。從2018年的58.1%，上升至65.6%。
2019年招股書披露，2016年至2018年間，中梁未償還的銀行貸款及其他借款總額分別為202.22億元、244.76億元及270.05億元，淨資產負債比率分別為1790.2%、339.5%和58.1%。
是的，你沒有看錯，曾經高到驚人。好玩的是，2018年赴港上市前夕，其淨資產快速增長，於是淨資產負債比率也迅猛下降。
和淨資產負債大起大落，然後又再度回升不同。中梁的資產負債率則長期處於高位。如下圖：
不管是2019年上市前，還是上市之後。中梁的資產負債率長期維持90%以上。上市後資產負債率還算略微降了一點。
同時從債務結構看，流動負債佔比非常高。
3、毛利率、淨利率長期處於低位，短債壓力很明顯
2019年我在一個意外的場合，認識了一位中梁的基層銷售人員。讓槓桿遊戲沒有想到的是，她一本畢業。
後來我瞭解到，中梁給他們的收入很不錯。
加上看完中梁的財務資料，於是我不再奇怪，為什麼和中梁狂奔的銷售額增速不同，其毛利率、淨利率長期處於低位。
2019年，中梁控股實現566.40億元的營收，但是毛利只有131.82億元。折算下來，毛利率竟然只有23.27%，遠低於同行很多企業。
歸母淨利更是隻有38.34億元，算下來淨利率還算馬馬虎虎有11.05%。
引起槓桿遊戲注意的是，中梁這個毛利率狀況，不是2019年如此，近幾年長期如此，只有20%出頭。
而淨利率更是糟糕，2019年算是近年最好的一年，此前淨利率沒有超過9%的。2015、2016年更是錄得負值。
上述多年資料也好，2019年資料也好，幾乎都是低於主流房企平均數的。
年報還披露，截至2019年末，已支銷及資本化的融資成本總額為45.22億元，較2018年的30.28億元，增長49.4%。
於此我們可以理解，利潤都去了哪裡。
截至2019年末，中梁賬上的現金及現金等價物為149.56億元，而短期（一年內）借款超過200億元。
如上圖，看了這個資料，大家都明白，不足以覆蓋一年內到期的短債，現金短債比為0.7。
年報披露，2019年末，中梁超過600億元資產進行了抵押。或然債務方面，未解除擔保的金額為517.18億元。
2019年，中梁融資活動產生的現金流量淨額257.51億元，而經營性現金流則是另外一幅狀態。你懂的。
日前中梁釋出的業績快報稱，2020年1月至7月，累計錄得合約銷售金額（連合營企業及聯營公司）約796億元，按年增加約6%。
希望繼續進擊的中梁，不要只顧著玩越來越大，可以在狂奔和品控上保持平衡，讓購房者少些傷心和煩惱。
本文所有財務資料來源自中梁控股公開披露
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