四公里要建258萬方TOD，最大受益者竟然是它！

這些年，TOD越玩越嗨。

早在2020年12月，重慶就提出，將圍繞高質量打造“軌道上”的主城都市區，全面加速TOD綜合開發。說幹就幹，四公里TOD綜合開發專案率先得到官宣。

3月5日，重慶交通開投集團釋出訊息，軌道交通TOD專案四公里站TOD綜合開發區專案控規方案進入公示階段。

曾被賦予“擁堵區域”、“老破小房區”等標籤的四公里，終於要騰飛了？

四公里蝶變在即，TOD打造“南山中城”城東新地標

據瞭解，四公里TOD整體研究範圍168公頃，其中具備開發潛力範圍約32公頃（約320000㎡），近期將出讓2個地塊約15公頃（約150000㎡），將按照“建軌道就是建城市”理念，以軌道交通為引領、以公園社群為特色、以“五態融合”為手段，重塑城市空間形態，打造集約高效、嶄新活力、人本便捷的城市新片區，形成“南山中城”城東新地標。

從地理位置來看，四公里是重慶首個開建的交通換乘樞紐，連線茶園與鵝公巖大橋的海峽路，與貫通南北的學府大道，在江南立交相接；3號線與環線交匯的換乘大站與長途汽車站無縫連線。

（圖源：重慶交通開投集團）

未來的四公里TOD專案，正是以交通樞紐為中心，以南山風景區為依託的全新城市地標，是集工作、商業、文化、購物、娛樂、出行、居住等於一體的混合功能區。

而在此前，為了迎合四公里TOD專案的發展需求，建築規模由之前的約217萬方，擴充套件到了258萬方左右，總共增加了40多萬方。258萬平米的整體規劃，勢必掀起新一波的造城運動。

毋庸置疑，隨著TOD的逐漸落成，四公里周邊的城市介面、配套設施，乃至宜居環境都會有較大改變，四公里板塊迎來歷史性的發展契機。

TOD模式下的物業價值，迎來質的飛躍

什麼是軌道交通TOD模式？

即以軌道交通為導向的城市發展模式。以軌道交通站點為中心，按10分鐘舒適步行可達距離，以軌道交通專案本體以及站場周邊站點600米半徑為基礎構建集約緊湊、功能複合的綜合開發區，打造集工作、商業、文化、購物、娛樂、出行、居住等於一體的混合功能區，圍繞站點形成“1368”的綜合開發圈層結構，實現生產、生活、生態高度和諧統一。

TOD為城市發展提供更明確的方向，美國的紐約、波士頓、舊金山，日本東京，丹麥的哥本哈根、中國香港等城市對TOD模式的成熟探索，都使其成為全球一線都市化的示範。

作為城市迭代更新的產物，TOD模式不僅可以在有效空間內為時間做減法、為生活做加法，更有著1+1>2的價值效應。

比如在中國香港，房價和租金都是根據距離地鐵站的遠近距離，作為主要依據的，多500米和少500米的路，房價的差距可能高達30%。

仲量聯行也透過分析同屬北京CBD商圈的兩個甲級辦公樓專案後發現，雖然入市時間相近，但距離地鐵站較遠的專案租金水平比能夠地下直通地鐵的專案低約30%，租金年複合增長率也略低。明顯的區位優勢也使得能夠直通地鐵的專案在遭遇危機時，仍能保持快速降低的空置率。

這也說明了，TOD模式還可以保障周邊的物業長期保持不錯的出租率。

在重慶，以龍湖光年為代表的TOD專案，透過高鐵、軌道、公共交通及天街商業，形成每天超過90萬人次客流，年均吸納3.2億人次客流，經濟效益不容小覷。更是顛覆沙坪壩商圈以往的“舊、亂、堵”形象，產生虹吸效應。

四公里價值不斷爆發，城市發展格局突變

提到重慶的核心區，很多人首先想到的是解放碑、觀音橋、江北嘴等區域，南坪、四公里等難以掀起一絲漣漪。而隨著近期南坪2塊上萬地價的土地拍出，其價值再次迴歸大眾視野。

事實上，四公里正在擺脫那些固有印象。

據南岸微釋出，作為2020年區重點民生實事之一的江南立交改造工程一期建設已完成80%，預計今年8月底，內環快速路至煙雨路方向連線路段將通車。屆時，該專案將有效緩解四公里片區擁堵狀。

據悉，江南立交改造工程共包含新建道路2條、新建匝道15條，改造道路2條、改造匝道6條，分兩期實施。目前，軌道共建段、L線、L線橋、B匝道、F匝道、縱一路、縱二路已基本完工，二期工程施工單位已進場，前期工作正有序鋪開，預計2023年初步完工。

另外，四公里也已正式開啟拆遷模式。被譽為“最亂農貿市場”的四公里農貿市場，快三十年的長橡廠和無線電五廠家屬區，都要拆了！

曾經市場的破破舊舊、殘敗不堪，甚至是老重慶的市井生活，都將舊貌換新顏。

乘著拆遷、改造，這股御風再度起飛的四公里，周邊的交通、居住、城市配套將迎來質的飛躍。

而就在去年12月底，爆破撤除已久的南坪汽車站板塊被龍湖拿下，龍湖同樣將在此打造TOD專案。龍湖天街首進南區，憑藉著龍湖商業這一品牌號召力及影響力，勢必改變南坪商圈商業格局。

交通大升級、TOD打造、城市介面煥新、商圈改造……南坪乃至四公里的地段價值正在不斷革新，新的城市發展格局即將形成。

趕在“起風”前，120萬上車南坪商圈三房

隨著四公里的“改頭換面”，隨之帶來的是更有品質的人居環境。

如今，重慶城市核心區的發展用地早已捉襟見肘，四公里隨著TOD的建設，土地供應會更加稀缺。前段時間，筆者去四公里周邊踩盤，在這一片僅發現一個在售新樓盤：中梁海成·南山雲璟，就位於廣黔路附近。

（南山雲璟開盤現場）

關鍵是，在地塊越來越小的核心區，南山雲璟還是一個30萬方的大盤，著實是稀缺。

而在TOD站前經濟中，有一個核心的理念就是人居尺度與交通的平衡。過近則縮小了人們的生活半徑，使街道變得冷漠；過遠則降低了居民的消費慾望，耗費大量時間成本。而“最後一公里”是社群與交通保持的黃金距離，中梁海成·南山雲璟就處於這樣一個黃金距離。

作為中梁和海成聯袂“首映”之作，中梁海成·南山雲璟打造了一個高品質低密度的山居式現代社群，由小高層、洋房、別墅三大業態組成，綠地率30%，居住舒適度非常高。

對南山雲璟而言，最大的優勢便是其獨一無二的地段位置了，無論是交通、商業、學校醫療配套都十分齊全。比如專案900米處有永輝超市，兩公里範圍還有萬達廣場和協信星光廣場，可滿足吃、喝、玩、樂、購一站式購物體驗。

（南山雲璟效果圖）

南山雲璟還擁有稀缺的自然資源——南山。天然的氧吧，足不出戶，便可呼吸到最新鮮的空氣。而且專案距離重慶網紅景點一華里夜景公園、火鍋一條街都在3公里範圍內。

整個小區採用十分獨特的坡地退臺式設計，依照山地地形的高低起伏，依山而建，依山退臺，打造出錯落有致的小區。

在景觀園林的設計打造上，南山雲璟也結合地式打造獨特的三層臺地景觀。每層臺地各有不同，一層比一層豐富，滿足不同年齡段需求。

值得一提的是，眼看著南坪地價上萬，很多人會覺得核心區的房子開始高不可攀。

實際上，中梁海成·南山雲璟是一個真正意義上的筍盤。只需122萬-145萬，就可以買一套南坪商圈的房子，還是三房，真的很香！

（套內80平小高層戶型圖）

（套內99平洋房戶型圖）

據悉，中梁海成·南山雲璟建面約88-99㎡軌道小高層僅剩十餘席，建面約89-114㎡城芯真洋房全城預約中。