老舊小區改造現場。
本報記者 張磊
近日，哈市下發並實施《哈爾濱市關於加強改造後老舊小區物業管理工作指導意見》，為下一步改造後老舊小區實現建管有序交接，強化後續管理提出了具體要求和部署。記者針對《意見》相關內容，採訪市住建局物業管理處相關負責人。
投資60億元改造老舊小區，23萬戶受益
哈市老舊小區總量較大。據統計，全市2000年前建成的老舊小區達5600餘萬平方米，由於其建成時間早、規劃設計標準偏低、維護不足，隨著房屋使用年限的增加，老舊小區普遍存在房屋本體破損、保溫效能差、供排水管線設施鏽蝕老化等問題。隨著居民生活水平日益提高，老舊小區配套設施不足，普遍存在車位不夠、綠化不足，以及缺少社群公共服務用房、安防監控、養老托幼助殘設施等，影響群眾居住的幸福指數。
與此同時，受制於老舊小區較差的基礎條件，老舊小區物業服務質量差、物業收費率低、公共秩序亂、服務責任和邊界不清晰、業主缺乏與物業企業的協商及監督機制等問題，長期困擾和阻礙物業管理水平的提升，也導致群眾滿意率低，物業企業運營艱難，形成惡性迴圈。
為此，哈市緊抓國家加大對老舊小區改造工作支援力度契機，大規模實施老舊小區綜合改造工程。今年，全市計劃投資60億元，改造老舊小區1500萬平方米，受益群眾近23萬戶。
每年開展滿意度測評，結果將納入信用評價
依據《意見》規定，原來較為分散的老舊小區，將以街區形式重新整合為具有一定規模的物業管理區域；並由社群居委會組織召開業主大會，按照業主意願，與物業服務企業重新簽訂物業合同，併到區物業主管部門備案。
物業管理工作中一個突出矛盾就是業主意見難以集中有效表達，單個業主意見無法對物業企業形成制約，對物業企業的服務質量好壞也缺乏有代表性的評價，業主往往選擇拒交物業費。針對此類問題，《意見》要求，社群居民委員會每年都要開展物業服務滿意度測評工作，測評戶數不低於小區總戶數的50%，對於測評滿意度低於60%的，社群居民委員會可提議召開業主大會，決定是否解聘物業服務企業。同時結合下步即將開展的物業企業信用評價工作，將測評結果納入信用評價，利用市場機制實現物業企業的優勝劣汰。
小區顯著位置要公示服務內容收費標準
老舊小區建成年限長，物業服務標準多是從當年交付使用後逐年延續下來，服務標準低、服務內容少，很多小區甚至連衛生保潔都由街道辦事處承擔。《意見》配套制定了改造後老舊小區物業服務標準，同時提出完善服務公示制度，服務內容、收費標準、管理人員姓名及聯絡電話等內容，均需在小區顯著位置公示，便於接受業主和社會監督。
哈市目前執行的最低物業收費標準為每月每平方米0.6元，而老舊小區物業收費標準普遍在最低標準以下，有些仍維持在十幾年前的收費標準，每平方米僅有兩三毛錢。偏低的收費標準導致物業服務缺乏資金保障，直接導致服務質量低，低質服務又導致業主意見大，收費率低，進一步制約物業服務開展，形成惡性迴圈。
《意見》此次在大幅提升物業服務標準的同時，將物業服務收費標準調整至合理區間，實現質價相符，合理的利潤空間也有利於吸引優質企業加入，建立健康的市場競爭機制；同時，對於捆綁收費以及利用電梯、門禁等強制收費的亂象，也都規定了明確的禁止行為。
保護成果，物業應當好“吹哨人”
公共秩序混亂是老舊小區普遍存在的突出問題，亂堆亂放、私搭濫建、圈佔綠地、堵塞小區消防車通道等違法違規行為時有發生。《意見》進一步明確了物業企業對公共秩序和公共環境的首要管理責任，要求企業建立日常巡查制度，對各類違法違規行為要及時發現並予以勸阻制止。
對於拒不聽從勸阻和制止的，物業應及時書面報告街道辦事處或相應執法部門予以查處，並提供相關證據，配合做好後續執法工作。物業要當好違法行為的“吹哨人”，將各類違法違規行為制止在萌芽階段，堅決防止改造後老舊小區各類違法違規行為的反彈，有效保護改造成果。
《意見》要求改造後老舊小區的公共區域停車，實行收費管理。收取的停車費用，除用於日常管理費用支出外，結餘部分應單獨立賬管理，用於本小區共用部位、共用設施裝置的維修養護。
《意見》還要求，物業管理區域內，供水、排水、供電、燃氣、供熱、通訊、有線電視等專營單位應當管護到相應公共設施的終端，並向終端使用者收取相關費用。
黨建引領，業委會黨員不低於50%
業主參與程度不高，意見徵集困難，導致哈市住宅小區業主委員會組建率偏低，特別是老舊小區此類問題更加突出；加之已組建的業主委員會因缺乏有效監督，行為不規範、謀取個人利益、侵害全體業主和物業企業合法權益的現象也時有發生。
《意見》規定，透過黨建引領，由街道黨工委、街道辦事處積極推進業主大會建設，探索在條件成熟的小區成立黨支部，統領本小區的綜合治理工作，接受所在社群黨組織領導；對於未成立業主委員會或業主委員會無法正常履職的小區，由社群居民委員會代行使業主委員會職責。
對於已組建的業主委員會，發揮小區黨支部的監督指導作用，逐步提高業主委員會中的黨員比例，原則上不低於50%，並積極倡導黨員擔任業主委員會主任。同時對業委會及其成員的禁止行為也做出了明確規定，進一步督促和約束業主委員會規範履職，全心全意為全體業主服務，發揮積極作用。
物業管理工作既需要物業服務企業規範優質服務，同樣需要業主履行自身義務，約束自身行為，遵章守紀，共同維護公共環境和利益。《意見》規定，業主應按標準交納房屋專項維修資金，積極履行按時交納物業費的義務，積極參與到物業管理工作中來，共同建立文明和諧的居住生活環境。
來源:哈爾濱日報