上市房企“違規搭建”被拆,法院:按購房款30%賠償!——套均高達322萬,總賠款或超2.4億!
▌原創：張茂榮 信榮團隊首席律師、房地產爭議解決專家
▌主攻：房地產、小產權房糾紛，涉房家事，城市更新等
一方面，虛假宣傳，虛假承諾，違規搭建，“贈送”面積，吸引購房者入市；另一方面，又在合同中“約定”：售樓書、網站、模型、宣傳片、銷售人員介紹等宣傳廣告為“要約邀請”，僅供參考，不作為交付標準，不構成合同內容，對出賣人不具有約束力，買方確認簽訂合同未受此影響，並不得據此向賣方主張權利......意即：我明確告訴您，我說的話都不算數！同時，引入實際控制的關聯第三方施工改造公司，引導購房者以委託人身份，與之簽署違規搭建委託施工改造協議，利用合同相對性和委託合同由委託人承擔法律後果的法律規定，為一旦發生糾紛後的金蟬脫殼鋪路——違規搭建主體是購房者，自己啥事都沒做！——利用單方制定格式合同的便利條件，預先設定大量免責條款，並以此為護身符，採取自我否定式營銷，以“購房者委託”的施工改造公司為掩護，攜“要約邀請”大旗，大肆虛假宣傳、虛假承諾、違規搭建、違規經營......長期以來，中國房地產開發亂象叢生，購房者維權屢屢困難！而深圳市中級人民法院審結的張洪成等23人訴上市房企——金地（集團）股份有限公司全資子公司深圳市金地北城房地產開發有限公司（簡稱金地北城）房屋買賣合同糾紛系列案，首次對開發商上述伎倆強勢說不，終審判決開發商：以購房總價款30%賠償購房者損失，人均322萬，合計賠款7400餘萬！
買回遷房，村民反悔，務必在產證到賣方名下前起訴強制過戶
基本案情：涉案樓盤：深圳金地塞拉維花園，推廣名為金地·鷺湖1號，開發商為金地北城，張洪成等23人均為該樓盤別墅購房者。宣傳情況：樣板房、宣傳資料（宣傳圖冊、“房天下”、“樂居”、“吉屋”中介售房網頁等）顯示涉案房產包含有地下負一層和地下夾層（地下車庫，下同），但戶型圖每頁標註有“裝修效果示意參考”，宣傳圖冊最後一頁提示“設計師創意空間示意，不作為交付標準”，樣板房通道兩側有設定提示牌，提示樣板房非交付標準。
合同約定：《深圳市房地產買賣合同（預售）》約定的房屋交付標準只有地上三層，不含地下負一層和地下夾層。免責條款：《認購書補充協議》、購房《風險提示》、買賣合同附件載明：購買的房產以政府審批檔案和合同規定的面積、圖紙為準；專案的銷售宣傳資料、廣告內容及樣板房等，僅作為要約邀請及裝修效果示意；戶型宣傳資料為設計師創意空間示意，不作為交付標準；工作人員的口頭資訊應以正式檔案為準......買賣合同附件五第十八條規定：“買賣雙方的一切權利義務以本合同及合同當事人簽署確認的檔案為準，對雙方具有約束力。出賣人所做的銷售廣告、宣傳資料、售樓書、售樓模型、樣板房以及任何其他形式的宣傳廣告資料並非具體確定的說明和允諾，對商品房買賣合同的訂立及房屋價格的確定不具有重大影響，不作為本合同的組成部分，對雙方不具有約束力”；第十三條以黑體字特別標明“樣板房並非具體確定額商品房及相關設施的說明允諾”，具體的交---付標準應以雙方簽署的檔案為準。該附件每一頁都有買受人簽字確認。買方確認：買賣合同附件五第十九條規定“本合同及雙方簽署的其他協議書或補充協議為買賣雙方經充分協商而達成的一致約定，雙方在簽署之前已認真閱讀、理解、知悉並接受。買受人確認出賣人已採取合理方式提請買受人注意免除或限制出賣人責任條款，並已按照買受人的要求對該類條款予以充分說明，買受人明確表示理解並接受”。
施工改造：金地北城同時讓買受人與其指定第三方施工改造公司簽署了施工改造合同，在房屋交付後就地下層進行隔牆施工，買受人為委託人，施工改造公司為受託人。上述買賣合同及施工改造合同簽訂後，張洪成等23人支付完畢了全部購房款，2017年3月31日，金地北城交付房屋，交房時房屋含有地下負一層和地下夾層。違建拆除：深圳市龍華區規劃土地監察局認定地下層為違法建築，2017年5月、6月先後兩次向金地北城發出《限期拆除通知書》，要求其拆除地下車庫違法搭建圍牆（隔離牆），後被強制拆除。由於地下車庫被拆除，導致已交付的別墅地下負一層和地下夾層功能缺失，每一棟別墅沒有獨立樓梯直接上樓，只能使用公共樓梯，已安裝的水電裝置也因此無法正常使用。
開發商答辯：地下負一層和地下夾層不屬於交付物件，無違約行為，不予賠償金地北城答辯觀點充分代表了目前類似糾紛所有開發商的抗辯意見，核心理由如下：
1、交房符合合同約定，已如約完成房屋交付，無違約行為：買賣合同約定的標的物不包括地下一層和夾層，合同所附涉案房產的立面圖、樓層平面圖和分戶平面圖均標明包括地上1、2、3層，不包括地下車庫。
2、合同約定的計價面積，和以此計算出來的合同總價不包括該地下層爭議面積（賣方沒收錢，買方沒付款）。
3、未列入分攤面積，不計容積率，不能作為買賣標的物：公用建築面積分層彙總表顯示涉案房地產的分攤面積不包括地下車庫；土地使用權出讓合同、土地規劃許可證、工程規劃許可證均表明地下車庫不計容積率，即不計入計容面積，也就是不能成為買賣合同標的物的組成部分。
4、規劃檔案和依規劃檔案實際建成的涉案房產建築結構，不存在地下一層和夾層，合同約定應交付的房產（地上三層）是獨立的結構，與地下車庫未聯通，不是一個整體，地下車庫是獨立空間，不是交付物件。
5、購房者自行違規搭建，與己無關：地下隔牆是買受人在認購後自行委託第三方修砌的，被強制拆除，損失應由其自行承擔。
6、宣傳資料和樣板房不構成合同內容和交付承諾，不能據此確認交付不符合合同約定：購房者已在認購書和補充協議上簽字確認全部閱知和理解相關檔案，知曉地下室不計容積率，也即不能分攤到建築面積中，所買賣房產不包括地下室，以政府審批檔案和合同規定的面積、圖紙為準，專案的銷售宣傳資料、廣告內容及樣板房等僅作為要約邀請及裝修效果示意，戶型宣傳資料為設計師創意空間示意，不作為交付標準。知悉合同約定的房產具體面積、總平面圖、立面圖、樓層平面圖、分戶平面圖及交付範圍，不存在誤導、虛假宣傳或隱瞞事實的情況。
7、樣板房的展示和說明中，已在門口和室內顯著位置設定醒目提示牌，提示樣板房非交付標準。買賣合同附件五第十三條以黑體字特別說明“樣板房並非具體確定額商品房及相關設施的說明允諾”，具體的交---付標準應以雙方簽署的檔案為準。
8、合同附件五明確約定“買賣雙方的一切權利義務以本合同及合同當事人簽署確認的檔案為準，對雙方具有約束力。出賣人所做的銷售廣告、宣傳資料、售樓書、售樓模型、樣板房以及任何其他形式的宣傳廣告資料並非具體確定的說明和允諾，對商品房買賣合同的訂立及房屋價格的確定不具有重大影響，不作為本合同的組成部分，對雙方不具有約束力”。
9、面積賠償計算明顯不合理不公平：按購房者訴求扣除地下負一層和地下夾層後地上三層別墅單價僅為同期高層一半！
擅自出售共有房屋，簽約人承擔違約責任一審判決：地下負一層及夾層不是合同約定內容，開發商無交付義務，但存在宣傳誤導，構成交付瑕疵，按房款5%賠償購房者（人均53萬）。深圳市龍華區人民法院一審認為（裁判原文）：當事人對自己的主張，有責任提供證據。本案爭議的焦點在於地下負一層和地下夾層是否是預售合同的組成部分。本院認為，本案《預售合同》附件五第十八條“對本合同第二十八條的變更及補充”約定：“出賣人所做的銷售廣告、宣傳資料、售樓書、售樓模型、樣板房以及任何其他形式的宣傳廣告資料並非具體確定的說明和允諾，對商品房買賣合同的訂立及房屋價格的確定不具有重大影響，不作為本合同的組成部分，對雙方不具有約束力”。同時，被告一（金地北城公司，下同）按照合同第十八條約定在樣板房顯要位置展示詳細說明，且明確提示“本單位為裝修示範，非交付標準，室內裝修、傢俱、陳設等均不屬於交付範圍，請以雙方最終簽訂的商品房買賣合同之約定及實際交付為準”。
《預售合同》中並無關於地下負一層及夾層的約定，根據附件五第十八條的約定，宣傳資料、戶型圖中的內容和資料僅供參考，不構成買賣合同的組成部分，原告（購房者）要求被告一賠償無法加建地下負一層及夾層的損失，本院不予採納。但本案中，被告一的宣傳圖冊、樣板房包含了地下負一層及夾層，實際對原告造成了宣傳誤導，房屋地下負一層及夾層雖不是合同約定交易的房屋，但被告在向原告實際交付時卻存在地下車庫隔牆，此後地下車庫隔牆被認定為違法搭建並被拆除，表明被告一向原告交付的房產存在瑕疵，客觀上給原告造成了損失，被告一應予賠償。結合本案的具體情況，結合本案的具體情況，本院酌定被告一按照案涉房產總價的5%賠償原告損失（人均53萬），並據此作出判決。關於原告要求被告交付具備通水電、有獨立的樓梯、電梯的房產，根據本院上述認定，雙方對獨立的樓梯、電梯並沒有約定，原告的該項請求沒有事實和法律依據，本院不予支援。此外，被告一已完成案涉房產的水電整改，原告可自行至相關部門辦理開戶手續，對於原告的該項請求，本院亦不予支援。
二審判決：涉案房產為別墅，地下負一層及夾層屬於合同約定內容，開發商有交付義務，構成合同違約，購房者收樓不代表對現狀接受，按房款30%賠償購房者（人均322萬）！一審判決後，雙方均不服，均提起上訴。深圳市中級人民法院經審理認為（裁判原文）：本23案雙方的爭議焦點為：上訴人金地北城公司向上訴人張洪成等23人交付的涉案房產是否符合雙方合同的約定。上訴人張洪成等人主張，上訴人金地北城公司的樣板房和宣傳資料中均顯示涉案房產包含地下負一層及地下夾層，但涉案房產交付後，地下車庫隔牆被深圳市龍華區規劃土地監察局予以拆除。上訴人金地北城公司則主張，雙方買賣合同約定的標的物並不包括地下一層及夾層，其交付行為符合雙方合同的約定，地下隔牆是業主在認購後自行委託第三方修砌的，宣傳資料和樣板房不構成合同內容和交付的承諾。對此，本院分析如下：上訴人金地北城公司在涉案房地產專案銷售現場供購房者取閱的宣傳資料及樣板房，均展示上訴人張洪成等23人購買的同類型別墅有地下一層及地下夾層，其中地下一層有停車位，上訴人金地北城公司對此並不否認，但主張已經透過多種方式提示購房者宣傳資料並非合同附件，其承諾的交付標準應以合同及附件內容為準。根據《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件使用法律若干問題的解釋》第三條規定，“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃範圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，並對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任”，涉案房產存在爭議的“地下一層及地下夾層”部分，透過宣傳資料及樣板房的方式，已經明確、直觀地進行了展示，考慮到涉案房產為別墅，購房者對於別墅的居住要求與普通高層住宅不同，而涉案房產的現狀為共有地上三層，沒有地下一層及夾層、沒有獨立停車位、沒有獨立的樓梯及電梯，只能透過每隔幾棟中間的公共樓梯到達地面；因此，交易房產是否具有地下一層、夾層，以及是否具有獨立的樓梯或電梯，足以對購房者的購房意願及訂立合同產生重大影響，依照上述規定應當視為合同的內容。
上訴人金地北城公司向上訴人張洪成等23人交付的房產不包括以上部分，違反雙方合同約定，已經構成違約，原審對此認定有誤，本院予以糾正。至於上訴人金地北城公司所述各業主已經實際收房的問題，本院認為，上訴人金地北城公司向各業主交付的涉案房產是包括地下車庫隔牆的，但各業主收房後，地下車庫隔牆因違法搭建被拆除，也即涉案房產的情況與業主收樓時的狀況發生了變化，故張洪成等業主的收樓行為不代表其對涉案房產現狀的接受，上訴人金地北城公司據此主張其交付行為不構成違約，本院不予採信。上訴人金地北城公司違約的相應法律後果。一、關於上訴人張洪成等23人要求金地北城公司交付樣板房框架下所示地下一層、夾層的請求。深圳市龍華區規劃土地監察局向上訴人金地北城公司發出《限期拆除通知書》，明確要求拆除涉案房屋地下車庫違法搭建的隔離牆，金地北城公司亦確認地下部分未經規劃許可，實際上無法履行交付手續，故本院對張洪成等23人關於此項交付的請求不予支援；二、關於上訴人張洪成等23人要求上訴人金地北城公司交付具有通水電、有連線地下車庫、且獨立樓梯、電梯的房屋的請求。上訴人金地北城公司已完成涉案房產的水電整改，各業主可自行至相關部門辦理開戶手續；而鑑於涉案房產的地下車庫隔離牆已被認定為違法搭建並被拆除，該部分空間已經無法實際進行隔離並交付各業主獨立使用，故各業主要求交付有連線地下車庫、且獨立樓梯、電梯的房屋實際無法履行，上訴人金地北城公司也確認其無法實際做到交付此類物業，故本院對上訴人張洪成等23人的該項請求亦不予支援；三、上訴人金地北城公司未能交付符合雙方合同約定的房產，根據《中華人民共和國合同法》第一百零七條的規定，上訴人張洪成等23名業主有權要求其賠償因違約造成的損失，本院綜合考慮上訴人金地北城公司的違約情節，涉案房產的現狀等因素，酌定上訴人金地北城公司按照涉案房產購房總價款的30%向張洪成等二十三名業主賠償損失（具體損失金額詳見附表）。上訴人金地北城公司交付涉案房產的時間並未超出雙方合同約定的期限，如前所述，交付的房產不符合雙方合同約定的賠償責任本院已經支援，故對於張洪成等23人所主張的延期交房違約金，本院不再予以支援。綜上，上訴人金地北城公司的上訴請求缺乏事實與法律依據，本院不予支援；上訴人張洪成等二十三人的上訴請求部分具有事實與法律依據，本院予以支援，其他部分，不予支援。原審判決適用法律有誤，本院予以糾正。
2019年8月28日判決：一、撤銷廣東省深圳市龍華區人民法院（2018）粵0309民初522-534、926-934、1415號民事判決；二、上訴人深圳市金地北城房地產開發有限公司應於本判決生效之日起十日內向上訴人張洪成等二十三人賠償損失（具體金額詳見附表）；三、駁回上訴人張洪成等二十三人對上訴人深圳市金地北城房地產開發有限公司的其他訴訟請求。如未按本判決指定的期間履行金錢給付義務，應按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。本系列案一審及上訴人張洪成等二十三人上訴的二審案件受理費，由上訴人深圳市金地北城房地產開發有限公司、上訴人張洪成等二十三人分別承擔；上訴人深圳市金地北城房地產開發有限公司上訴的二審案件受理費，由其自行承擔。（具體金額詳見附表）本判決為終審判決。
23案，合計賠款74058786.9元！經查，涉案小區別墅已備案77套，按平均322萬計算，金地北城總賠償款或高達2.48億！而據北京貝塔諮詢中心《2019年度地產上市公司運營效率排行榜》顯示，超過80%的上市房企淨營業利潤率不超過20%（長沙發改委規定限價商品房平均利潤率在6-8%），按此利潤率，金地北城公司開發深圳塞拉維花園已無利潤可圖。
信榮說：能夠勝訴已非易事，賠償比例之高著實罕見！1、如文頭所言，因為有合同做護身符、有免責條款、有“購房者自己委託”的第三方施工改造公司做替身，有“要約邀請”做掩護，實踐中購房者維權非常困難，本案二審法官能夠跳出繁雜的合同條款，繞過施工改造公司，直接援引《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件使用法律若干問題的解釋》第3條，認定開發商的銷售廣告和宣傳資料不是要約邀請而是要約，無論是否寫入合同，無論合同中是否設有免責條款，均對開發商具有約束力，並行使自由裁量權，判決開發商按購房款30%支付賠償金已超過官方合同版本10%的解除合同違約金，非常難得，判決有力地維護了處於弱勢地位的購房者，給深圳房地產開發商敲響了司法警鐘，對於規範房地產市場健康發展，規範開發商合規經營並重視購房者權益保護具有重要意義，為深圳中院點贊！2、同樣是涉嫌虛假承諾、違規宣傳、違章搭建，同樣被強制拆除，同樣是深圳中院，過往判決很多不予支援購房者索賠，如曾經轟動一時的深圳筆架山公館，法院認為合同約定面積與竣工測繪報告所載一致，合同附件明確約定了樣板房不作為交樓標準，應依據合同附圖和政府部門竣工測量驗收為準。而該條款並非無效條款，因此，樣板房並不能作為涉案房產的交樓標準，涉案房產的交樓標準應以《房地產買賣合同》約定為準判決；又如(2015)深中法房終字第82、205-213號案——張芳等十戶業主與深圳中海地產有限公司房屋買賣合同糾紛，法院認為中海公司出售涉案房產時，雖然設定了樣板房，但是雙方已經在《協議書》明確約定了樣板房不作為交樓標準和合同的樣品，戶型結構應以買賣合同及政府審批檔案為準。因此，樣板房並不能作為雙方的交樓標準。中海公司雖然將樣板房改造成三層的設計，違反了有關規劃設計的要求，但也只是政府有關部門對其進行行政處罰的原因，不是張芳、尹芳等十戶業主購買的涉案商鋪不能改造成三層應得到賠償的理由。3、“要約邀請”與“要約”之爭，免責條款和違建承諾效力之爭，施工改造主體之爭仍舊是此類案件勝訴的關鍵，如陷入並審查合同約定，則購房者勝訴無望，如拋開開發商單方制定的格式合同，獨立運用司法解釋，以宣傳是否明確具體，是否足以對購房者的購房意願及訂立合同產生重大影響來判斷，則購房者完全可以勝訴，價值取向決定了審判視角的選擇，而審判視角的選擇決定了案件的命運；