房貸LPR轉換合同——需要注意這些
在9號的時候，我發了篇關於LPR的文章，介紹了什麼是LPR以及提醒大家如果和我一樣的情況，趕緊簽署轉換合同！
但後來透過和親戚朋友溝通後，發現他們很難透過我的文中介紹，徹底瞭解我想表達的關於LPR轉換合同的意思！這不，再次重新組織一下語言來儘量表達清晰了！
首先，這篇文中主要講的是關於房貸的事，在房貸裡有一個很重要的指標——貸款利率，這個相信大家都耳熟能詳，因為利率是政府用來調控房價的手段之一，在各種媒體中都不斷被提及。
例如，如果貸款購房，那麼在不同年份，不同城市，是否第一套房，不同的銀行會給出一個不同的貸款利率，結合你要求並被批准的貸款年限，會反饋出一個每月還貸數！這個數值還得比對你的工資收入，才能確定能不能被核准！
那這個當時的貸款利率是怎麼出來的，我們不需要知道，但有一點肯定得清楚，就是現在你的貸款正在履行的實際利率是多少！這個很重要！搞不清的話，可以進入到貸款行的APP裡檢視貸款，就能簡單的檢視到！
現在央行改革，市場貸款利率的一個依據改了，以前叫貸款基準利率，現在就LPR貸款市場報價利率，其實對我們老百姓來說沒什麼不同，只是叫法不同而已！但因為這是央行發起的，所有的銀行都得跟進，所有的存量貸款都得根據這個利率進行調整，影響到我們購房者的就是所有的貸款合同需要重新簽署。
簽署的通道，最方便的就是透過貸款行的APP，在APP裡找到貸款欄，裡面有LPR——定價基準轉換，點選進入，就可以根據提示逐步完成了。
最新的LPR調整歷史
需要注意的是簽署轉換合同，需要自助選擇合同裡提供的兩種約定以後執行利率的基準，一種是固定利率，一種是浮動利率！兩種無論選擇哪種，一個合同只有一次機會選擇，選擇後在合同履行中將不能改變！
農行的貸款詳情
中行的轉換合同頁面
第一種——固定利率，很好理解，就是以後執行一種固定不變的利率，無論市場利率會不會，有沒有變動，都再也不會變動！各個銀行會不會給一個相對優惠的約定固定利率，需要你們自己打電話給銀行信貸詢問。我這裡提供我問詢的結果，南京農行就是根據你以前執行的利率確定以後的固定利率，目前沒有優惠資訊，也就是說是和以前一樣的！但無論你是不是農行的，還是需要自己電話當地的信貸處詳細問詢後再確定。
第二種——浮動利率，這個相對於前面的固定利率，也會好理解一點。說白了就是選擇這個浮動利率後，以後執行的貸款利率是根據市場LPR來上下浮動的。一旦選擇浮動利率簽署轉換合同的，立即執行的利率和之前老合同的一樣，但會根據2019年12月的LPR和轉換前執行的利率計算出固定浮動點，可以為負值，以後LPR浮動變化，你執行的利率也跟著變化，但固定浮動點不變。
說到利率是怎麼浮動，就得詳細瞭解各銀行提供的‘重定價日’和‘重定價週期’。例如，中行就把‘重定價日’定位1月1日，‘重定價週期’定位12個月；但農行把‘重定價日’定為放款日，‘重定價週期’定位每年。也就是說當你簽署完轉換合同並選擇了浮動利率後，如果是中行的，那麼2021年元旦開始，你的執行利率就根據市場2020年12月公佈的LPR來重新確定。當時的LPR市場貸款報價利率如果比2019年12月的漲了，那麼你的貸款利率也會跟著漲，幅度一樣；跌了，也會跟著跌，幅度一樣。如果是農行，那麼根據你自己的合同放款日，比如我自己的是6月21日，在21日包括當天開始執行的利率就是根據市場2020年6月21日前的LPR來重新確定調整的利率！
由於今年即2020年，在2月和4月已經調整了兩次LPR，都是調低，五年期的共調低了15個基點。所以根據我瞭解到的資訊，選擇浮動的明顯要優惠！下面用我自己的資料說明一下，增強理解。
根據上圖可以看出，我轉換之前的執行利率是4.41%，而2019年12月的LPR是4.8%，
那麼‘固定浮動點值’=4.41-4.8=-0.39, 即為負的39個點。
在轉換合同約定的下個重定價日，我的是6月21日，
調整後執行的利率=4.65 =4.26%。
如果你執行的是現在普遍的二套房利率，就是上浮10%的利率，即4.9% x =5.39%,
那麼‘固定浮動點值’=5.39-4.8=0.59, 即為正的59個點。
在轉換合同約定的下個重定價日，如和我的一樣是6月21日，
調整後執行的利率=4.65 =5.24%。
如上述，目前來看選擇浮動利率是比較划算的，無論如何是有既得利益等著的，只是各銀行兌現的等待時間略有不同，如我的農行貸款是在放款日，也就是簽完後，本年度的年中6月21日就兌現新的比較低的利率；如是中行或其他銀行確定‘重定價日’為1月1日的，就得等到2021年元旦，才能兌現。
特別提醒！！！！
如果你的轉換合同裡規定的‘重定價日’如我一樣是在你看到這篇文章至8月31日之間的，那你一定要馬上去籤掉。這個可能要為你省下千把塊錢。我把昨天的例子再複述一遍如下；
如‘重定價日’是6月21日，而我在6月21日之前沒有簽署轉換合同，那麼根據合同條款，簽署完之後執行的利率是我之前合同約定的利率，新的利率直到下次調整日期，也就是明年即2021年6月21日，才能執行新的利率；而我如果在5月31日就簽署完轉換合同的，那麼在2020年6月21日，合同開始履行的就是新的利率，也就是4.65 =4.26%了。
來看一下，如果貸款剩餘本金還有100萬，貸款時間剩餘10年，還款方式是等額本金，
6月21日前沒簽的，7月還款數=12008.33元
6月21日前簽完的，7月還款數=11883.33元
即每個月省下了125元，一年就是1500元。
當然這些資料對於那些‘重定價日’在8月31日之後的，例如中行約定的1月1日等，就沒有什麼實際意義了！
另外，需要注意的是。如果你的貸款剩餘週期還比較長的，個人建議選擇浮動比較好。根據現在市場行情推測，央行持續調低LPR的機率還是很大的。美國和日本等發達體的利率基本是0！在市場需要的情況下，我國央行是可能不斷調低LPR的。而且目前為止已經調低了三次，兩次是在本年度，也就是說LPR目前是在下降通道中的。主要的是，目前瞭解到的固定利率選擇，好像還沒有優惠。那兩者的選擇就沒有難度了，畢竟浮動利率是有既得優惠的。
希望能幫助到你！