樂居財經訊 李禮 5月7日，華泰證券釋出公募 REITs 系列研究。
公募 REITs 首次破冰，物流等持有物業運營商及物業服務商值得關注
4 月 30 日，證監會、發改委聯合發文，境內基礎設施領域公募 REITs 試點正式起步，實現了真正意義上公募 REITs 的首次破冰。對於不動產運營而言，公募 REITs 的成立意味著“融投管退”這一管理週期中的退出環節被打通，解決了持有運營的最大痛點，降低企業槓桿率，也能激發存量盤活的潛能。儘管實施範圍不涉及地產開發，但制度體系的建設、法律層面的進一步完善將為整體不動產運營實現 REITs 上市打下基礎。
為什麼從基礎設施突破？
我們認為有以下幾點原因：1、底層資產底蘊足。我國基礎設施建設存量規模可觀，2017 年我國基礎設施存量市場規模已達 113.7 萬億，公募 REITs的推出將為龐大存量理順證券化路徑；2、有助於盤活存量資產去槓桿。我國當前地方政府債務槓桿自 2018 年起重現上升態勢，基礎設施公募 REITs將有助於去槓桿的程序；3、是目前符合我國政策導向，服務於實體經濟的上佳選擇。主要聚焦於重點區域、重點行業和優質資產，優先六大城市圈以及兩大開發區，優先五大行業，聚焦優質專案，准入條件涉及權屬、運營狀況、發起人、融資用途四個方面。
公募 REITs 終於揚帆起航
目前市場上的類 REITs 均未在“公募”屬性上實現突破。正因如此，類 REITs相對公募 REITs，在標準化程度、稅收負擔、增信措施、投資期限、底層資產週轉、投資者准入門檻、流動性、透明度等方面存在差距。本次檔案我們認為有兩個關鍵詞：1.“權益”，堅持“權益導向”是本次試點的原則之一；2.“公募”。公募 REITs 試點採取了“公募基金 資產支援證券”的模式，充分借鑑了現有公募基金和類 REITs 的制度框架，制度設計成本較低；能夠充分發揮類 REITs 的成熟經驗和外部管理人的專業技能。
哪些不動產運營商有望受益？
試點範圍有兩個板塊值得注意：1）倉儲物流。2）高新產業園區。這兩塊資產所發行的資產證券化產品已經有一定規模，向 REITs 轉換存在空間。我們認為倉儲物流板塊對接 REITs 的路徑更為順暢，其高度標準化以及重資產沉澱、輕成本運營的特性得到資本市場認可。此外我們認為產業園區資產步入 REITs 時代具備遠景：1）企業有降槓桿、盤活存量的訴求；2）行業管理溢價的提升將逐步加大運營方以及投資方的興趣；3）政策端對於產業園 REITs 上市也早有引導。此次試點為不動產運營走向 REITs 時代打通制度基礎。我們預計長租公寓、商業地產有望成為下一批試點的突破口。
投資建議
我們認為三類企業值得關注：1. 短期來看，利好持有優質物流園區以及高新園區開發企業，如南山控股、中新集團、萬科 A、市北高新、蘇州高新、張江高科、浦東金橋、上海臨港和招商蛇口等；2. 長遠來看，利好具備不動產管理能力的資產管理企業，以及擁有長租公寓和優質商業不動產的企業，如光大嘉寶、我愛我家、世聯行、中華企業、中國國貿、金融街、世茂股份、大悅城和新城控股等。3. 公募 REITs 有望推進國內物流、園區管理市場化，提升國內專業非住宅物業管理公司的市場需求，非住宅物管企業有望受益，如招商積餘、新大正。
風險提示：公募 REITs 推進節奏不及預期；公募 REITs 具體內涵存在不確定性；符合投資者收益率要求的底層資產偏少。
文章來源:樂居財經