這幾天，公募基金圈最熱鬧的事情，莫過於公募REITs要開閘。
REITs，是備受海外投資者青睞的一種投資產品。但對於國內絕大多數投資者而言，REITs仍然是個讓人陌生的新事物。
日前，證監會與國家發改委聯合釋出《關於推進基礎設施領域不動產投資信託基金(REITs)試點相關工作的通知》，標誌著境內公募REITs試點正式起步。與此同時，證監會起草了《公開募集基礎設施證券投資基金指引(試行)》。
一時間，再次點燃了市場關注的熱情。有資料推算，中國公募RETIs市場規模可達6萬億元。看來，這將是公募基金行業迎來的又一個劃時代的新產品。
作為一名好學上進、愛嚐鮮的普通基民，咱們又多了一門賺(kui)錢(qian)的手藝。關於公募REITs，你需要先了解以下N個細節。
1、REITs是啥？
REITs，是Real Estate Investment Trusts的簡稱，即房地產投資信託基金，最早於1960年在美國推出。透過向投資者發行信託(基金)份額來募集資金，並由專門機構投資到房地產專案中去，投資者按比例獲得房地產專案產生的收益。普通投資者透過購買REITs份額，可以降低參與房地產資產投資的門檻並分享其收益。
2、REITs有何魅力？
REITs透過資金的“集合”，為中小投資者提供了投資房地產業的機會。專業化的管理人員將募集的資金用於房地產投資組合，分散了房地產投資風險。此外，投資人所擁有的股權可以轉讓，具有較好的變現性。
3、海外REITs發展如何？
REITs起源於20世紀60年代的美國，在過去幾十年中迅猛發展。對於海外市場而言，REITs這類品種的發展已經相當成熟。美國是目前全球REITs最發達的國家，其規模佔全球REITs總規模的近60%。截至2019年末，美國公募REITs市場規模約1.3萬億美元，約佔其GDP規模的6.5%。有分析認為，未來歐洲REITs或將增長750億歐元，投資年化收益率已經超過證券、股權等其他方式，投資的波動性將進一步降低，更多的投資者會參與進來。
4、國內REITs會帶來哪些改變？
公募REITs以優質公共不動產為投資標的，可以將實體經濟中最有價值、投資回報最穩定的部分資產轉化為大眾可投資資產，推動基礎資產、投資工具、投資理念的長期化，將“散戶化”資金“機構化”，促使追求二級市場價差的短期投資行為轉化為符合投資者生命週期和風險特徵的長期投資行為。
5、此次REITs試點和海外模式有何不同？
據說，國內公募REITs的結構模式有過兩種討論：一是“公募基金 股權”模式，即透過公募基金投資專案公司股權，公募直接作為持有底層資產的專案公司股東；二是“公募基金 資產支援證券”，即透過交易結構設計將底層資產打包進行資產證券化，再由公募基金投資資產支援證券。此次《指引》徵求意見稿明確了“公募基金 資產支援證券”結構。同時，打破原有公募基金投資的“雙10”集中度限制，明確“80%以上基金資產持有單一基礎設施資產支援證券全部份額，基礎設施資產支援證券持有基礎設施專案公司全部股權”。
雖然在底層資產範圍(不投房地產，只投基礎設施，集中在新基建領域)，單一資產投資比例等方面仍與海外公募REITs存在差異，但運作模式上已經比較接近，值得我們期待。
6、適合REITs的大類基礎設施有哪些？
適合開展公募REITs的大類基礎設施包括：5G基站、城際高速鐵路和城際軌道交通、新能源汽車停車場/充電樁、大資料中心、產業園區、工業物流園區等，基本覆蓋大類基礎設施。妥妥的新基建嘛
7、公募REITs試點為何會多方共贏？
對新基建的各投資主體(各級地方政府、地方政府融資平臺、大型國有基建企業等)而言，公募REITs的推出將為其提供良好的資金退出渠道，加速資金週轉、降低投資主體債務水平，尤其是地方政府的負債率，提高財政或企業的持續投資能力。
對投資者特別是個人投資者而言，公募REITs提供了一種全新的以很小金額參與優質實體資產投資的渠道。且美國經驗表明，公募REITs同股票、債券、商品等其他金融資產投資產品的相關性低，長期收益較穩定(預計回報率在5-8%左右)，對於進一步改善投資組合具有積極意義。
對基金公司而言，公募REITs同現有的公募基金產品存在較大差別，是一個全新的業務領域，挑戰巨大，機遇同樣巨大。能否在這個領域獲得先發優勢，可能改變公司在資管行業的江湖地位。
8、REITs試點有何難點？
最大的難點是，公募基金並沒有足夠的人才及專案儲備，業務開展初期難度不小。《指引》徵求意見稿要求，基金公司需要履行基礎設施專案運營管理職責，而具備這方面經驗的公司非常少。另一大難題在於客戶挖掘，公募REITs作為穩定的資產包，成長空間鎖定，個人投資者對於此類產品感興趣程度較難判斷。基礎設施REITs封閉運作、上市交易、存在折溢價交易，是REITs權益性的體現，與投資者需求不一定匹配。
另外，我國的稅收制度導致REITs在運營、持有、退出的各個環節稅收較重，存在重複徵稅的弊端。REITs在美國得到迅速而持續的發展，主要得益於稅收政策的驅動。而此次徵求意見稿並未提及稅收優惠的問題。
9、國內REITs有何嘗試？
此前中國市場雖未推出REITs制度，但基於市場的迫切需求，市場機構透過債權性質的類REITs模式進行了卓有成效的探索，目前深滬交易所合計發行的類REITs產品發行規模約4000億元。
2015年7月，鵬華前海萬科REITs(184801)成立，以深圳前海地區優質商業地產為基礎資產，面向公眾募集並在深交所掛牌交易，大大增強了產品的流動性，也是國內第一隻符合國際慣例的公募REITs產品。
截至2020年4月30日，鵬華前海萬科REITs總收益為34.12%，年化收益為6.27%。每個自然年度雖然收益不高，但均獲得正收益。
10、何時可以買？
估計還要等一段時間，據說不少基金公司當前對公募RETIs尚無計劃，畢竟《指引》徵求意見稿剛落地。
（文章來源：財富號）