年報速讀⑭|春泉產業信託：依託優質資產華貿中心逆境中整體業績保持平穩

2020-05-14 由湯生釋出於財經

文 | 克而瑞資管

政策&金融研究團隊

春泉產業信託底層資產主要為北京 CBD 辦公專案華貿中心及英國商業物業，2019年全年總收入為 5.46 億，同比下降 2.2% ；華貿中心 2019 年總收入為 5.05 億，同比減少 2.8% 。其透過加大招商力度維持高出租率，租金相對於甲級市場來講稍低，但續租租金保持持續增長態勢。

在國內整體商辦市場下行的大背景下保持較為平穩的業績水平實屬不易，疫情之下今年將面臨更大的運營挑戰。

逆境中REITs整體業績保持平穩

春泉產業信託底層資產主要為北京 CBD 辦公專案華貿中心及英國商業物業， 2019 年年度業績報告顯示， 2019 年全年總收入為 5.46 億人民幣，同比下降 2.2% ，資產組合中華貿中心資產總收入為 5.05 億人民幣，同比減少 2.8% ，管理經營開支 1.39 億人民幣，同比增加 1.4% ，在行政開支減少 43.1% 的情況下，租賃佣金增加 48.1% ，透過加大招商力度維持高出租率，造成整體支出增加。在逆勢中保持較為平穩的水平實屬不易。

北京CBD優質資產保持市場競爭力

在全球經濟環境不穩定，國內整體商辦市場下行，北京辦公市場新增供應創歷史新高的情況下，華貿中心依然保持著較高的出租率與穩定的續約租金增幅，市場表現相當穩定。這一表現一方面得益於優越的地理位置，一方面得益於大樓的優良品質與優質管理服務。

華貿中心位於北京市朝陽區建國路，是北京核心 CBD 區域，交通便利，位置優越。透過比較北京市甲級寫字樓平均租金及出租率可以看到，華貿中心連年保持高於市場平均水平的出租率，而租金相對於甲級市場來講稍低，但續租租金保持持續增長態勢。

強勢招商運營挽回19年上半年跌勢

春泉產業信託主要內地資產華貿中心 2018 年共 188 名租戶， 2019 年共 191 戶租戶，增長 3 戶，年底出租率由 95.4% 微降到 95.1% ，全年平均出租率下降 2.6 個百分點，其中 52.1% 為新租， 47.9% 為續租，租賃佣金由 368 萬增長到 545萬，增長幅度 48.1% 。可見在劣勢市場環境下，華貿中心支出更多佣金來維持整體出租率。

根據春泉 2019 年中報披露，截至 2019 年 6 月 30 日，受第一季度一名主要租戶未能即使替換而導致出租率暫時下降影響，以北京華貿中心為主的內地資產物業收入淨額同比下跌 3.4% 拖累整體信託收入淨額較上年同比減少 3.1% ，透過下半年強力招租，主力租戶擴租及替換，平均出租率上升 2 個百分點。在全球經濟下行，北京辦公市場疲軟的情況下華貿中心透過優質的服務及高效管理水平保持相對穩定的收入淨額。

從租戶結構看2020年挑戰

2020 年，面對更加複雜的外部環境加之新冠肺炎疫情的影響，未來企業發展不容樂觀，存在高度不確定性，中國市場面臨巨大挑戰。透過春泉年報披露可知，其內地資產華貿中心持續保持著穩定的租戶結構，以金融、保險及投資租戶為主，佔總租賃面積的 37% 。其次為專業及商業服務業，佔總租賃面積的 18% 。在疫情持續蔓延影響下，商業零售及能源、航運會受到較大波及，佔總租賃面積的 16% ，部分租戶會面臨較大的租金壓力及續租的不穩定性；而科技及醫藥製造業會在疫情下得到進一步發展，佔總租賃面積的 9% ，部分租戶可能會續租及擴租。綜合來看，在全面的安全預防措施下，疫情對華貿中心影響較為有限，相信其在未來的市場中一直能夠保持穩健發展趨勢。

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