來源： 風財訊
編者按：2019政策調控業績成色幾何，2020“黑天鵝”之下企業如何應對？伴隨上市房企2019年度業績陸續披露，風財訊【直擊財報季】特別欄目，多維解讀200家品牌房企的“2019成績單”。
撰文 | 黃小妹 來源 | 風財訊
淨利潤增速5.2%，創下5年最低值；扣非後歸屬股東淨利潤同比減少14.55%；招商蛇口的2019年生長緩慢。
招商蛇口董事長許永軍在業績會上也表達了“利潤”焦慮：從房地產行業看，企業要保持原來利潤的增速，加上疫情影響，挑戰都很大。目前招商蛇口的基礎很好，挑戰很大。
風財訊探究發現，招商蛇口利潤增速下滑的主要原因在於營收增速跟不上銷售增速，竣工結算速度減緩，導致財務費用激增，進一步擠壓利潤空間。
說到底，竣工結算減緩是運營能力的體現，再加上行業集中度的不斷提升，曾經房企四大天王“招保萬金”之首招商蛇口落寞數年，重拾昔日榮光，談何容易。
業績轉化打折扣
對於招商蛇口2019年的業績，營收增速遠低於銷售增速是繞不開的關注點。
年報顯示，招商蛇口2019年全累計實現簽約銷售金額2204.74億元，同比增加29.25%；累計實現簽約銷售面積1169.44萬平方米，同比增加41.35%。近3年複合增長率達到44%。
與銷售額的高增速相比，招商蛇口2019年的營收增速遠低於其銷售增速，且呈逐年下滑的態勢。招商蛇口2019年實現營業收入976.72億元，同比增10.64%，比起銷售增速“慢”了18.61個百分點。
對此，招商蛇口財務總監黃均隆在業績上進行解釋，不同專案銷售額的實現和實際入夥結轉之間存在著時間差，2017年銷售額當中，含有比較多深圳區域的商辦整售，這些商辦整售由於受到精裝修工期和回收等因素影響，所以跟房地產的快週轉有所差別，這個時間超過兩年。最後，從房地產專案結轉來看，2019年結轉專案當中，不僅僅是2017年的銷售貢獻，也有來自2018年和2019年的貢獻，2017年這部分貢獻不足60%。
不過，風財訊查詢發現，招商蛇口2019年業績轉化打折扣與其竣工結轉減緩密不可分。
具體看，存貨週轉率和預收賬款及合同負債的走勢顯示招商蛇口的竣工結轉減緩。
存貨週轉率方面，招商蛇口的存貨週轉率由2016年的0.35下降至2019年的0.24。存貨週轉率的下滑意味著從拿地到建成房子賣出仍需要更長時間。同時增長較快的還有存貨金額，2019年底達到3122.07億元，同比增長48.09%，為近5年來存貨金額最高水平。
資深地產人士張波認為，存貨週轉率下降說明其銷售的節奏變慢，當然有主動和被動兩方面可能性，一般來說被動變慢和專案的開發進度以及財務狀況有一定關係，而主動變慢則可能出於戰略層面考慮，對於部分專案延緩上市時間以取得更好的回報。對於招商蛇口來說，手頭的優質地塊是其核心競爭力，這也是和其房企的差異性所在，當然有可能在一定程度上限制了規模化的速度。
預收賬款及合同負債方面，招商蛇2019年預收款項834.86億元，同比增長38.08%，創下近5年最高值；合同負債142.89億元，同比降低4.01%。
同時，招商蛇口2017年、2018年的竣工面積都在500萬平米以下，同期銷售面積快速提升。2019年竣工面積明顯提升，但並未轉化為較快的營收增速，營收增速反而下降。一定程度上反證招商蛇口竣工結轉減緩。
財務費用逼近淨利潤兩成
存貨週轉慢，存貨佔用水平越高，意味著房企為此付出的資金成本越高。
一組資料可以佐證。年報顯示，招商蛇口2019年銷售費用22.07億元，同比增長42.01%；管理費用17.29億元，同比增長15.48%；研發費用0.52億元，同比增長71.38%；財務費用為27.73億元，同比增長13.26%，佔淨利潤比例17.30%，同比去年增長1.24個百分點。其中，2019年，招商蛇口利息費用50.22億元，同比增長39.31%，佔淨利潤的31.32%。
細看招商蛇口的融資情況，2019年，公司融資活動現金流入1473.04億元，同比增長39.51%，綜合資金成本為4.92%。報告期內，公司先後分兩次完成公司債券56 億元的發行，發行利率最低為3.58%；完成三次超短期融資券的滾動發行，發行利率最低為 2.8%，發行成本均為同期同行業市場最低利率。
對於公司的融資情況，招商蛇口在年報中指出，公司憑藉良好的市場信用，不斷創新和最佳化債務品種，控制資金成本，提升財務風險防範能力。
可見，享受著央企背景的低融資成本，招商蛇口的財務費用依舊同比增長13.26%，逼近淨利潤近兩成，這與其竣工結算減緩、存貨週轉率下降密不可分。
反饋到利潤上，便是財務費用吞噬了利潤的增長。年報顯示，招商蛇口2019年實現歸屬上市公司股東的淨利潤160.33億元，同比增5.20%。扣非後歸屬上市公司股東的淨利潤124.73億元，同比減少14.55%。
對此，招商財務總監黃均隆在業績會上開出了“藥方”：招商蛇口2020年主要會加大一些保理方面的業務，提高資金使用效率，在常規的流貸、開發貸方式以外，還將考慮透過金融產品來盤活應收款。應收款增大是因為我們有更多的商辦整售，這一塊的應收款逐步在提高，所以用這種方式來提升資金回籠的效率。公司將會抓住目前流動性寬鬆機會，適當提升中長期借款比重，以應對好外部市場週期性的調整，保障公司資金的安全。
但是疫情之下，不確定性在增多，招商蛇口面臨的不僅是行業的挑戰，還有成本費用管控、存貨週轉等多方面的改善。向內深優，或許是招商蛇口下一階段的挑戰。
