揭秘Costco中國拿地和開店策略:寧買不租!

自從國內首店開業爆滿之後,Costco一舉躍升為國內政府、地產商甚至諸多消費者們街頭巷尾熱議的品牌。今天就在此把他家開店選址方面的一些特點和情況與各位做個分享。

特點一

低調保守,慢速擴張

其實Costco入華的時間非常早。2014年就在天貓國際上開設了海外旗艦店,2017年又在天貓上線了Costco官方旗艦店,分別將採用跨境電商模式和一般貿易模式運營。

但線下方面,Costco則相對低調。目前3家門店的持有方:開市客(中國)投資有限公司早在2017年12月便已註冊成立。但當年9月有媒體曝出其選址計劃時,官方並未予以證實。

直到2018年5月,Costco與上海浦東康橋集團簽署投資協議書,這才透露出有在康橋設立中國區投資性總部,並建設一家會員俱樂部零售旗艦店的計劃。

低調之外,Costco也並不激進。從閔行店的開業時間來看,先後歷經了2019年春季、2018財年第四季度(2019年5~7月)再到2019年8月27日的多次推遲,可見“高速”並非是其首要追求。

而今年2、3月份連續獲取2宗土地,也並不意味著品牌方的策略轉變。更多程度上,是當地政府受到了其首店業績的極大鼓舞(或刺激?),又加之疫情影響對於招商引資的迫切需求,從而加速了早就在溝通中的土地出讓進度罷了。

整體而言,Costco的開店策略依然是偏向保守的,目前聚焦在直轄市或強二線城市,而通常情況下一個城市也只考慮1處選址。

特點二

寧買不租,趨於獨立

Costco開設其會員店的最大特徵之一,便是寧買不租。其大陸3家已有物業均符合這一特點:

閔行店的土地資訊對外透露很少,但有兩點是可以肯定的:土地來源於和富士康的合作,以及建築本身是由Costco投資建設的;

浦東店雖然是和星河合作拿地,但地塊上的建築物各自獨立,後期產權也會做相應區分;

蘇州地塊則是Costco獨立拿地並開發建設。

基於這一原則,希望將Costco作為主力店引入購物中心某一層的設想,恐怕是難以實現了。

而回顧這3處物業,可以發現Costco經歷了由二級市場,聯手開發商進入一級市場,再到獨立在一級市場競價勾地的蛻變過程。顯然,作為老牌商業巨頭,Costco對於利益的分配鏈條,是有著其獨到的認識和掌控策略的。

我們瞭解到,如今紛至沓來謀求聯絡的,不止有各類房企,更有大量地區政府,讓他們應接不暇。

基於其相對保守的策略,在具備獨立拿地能力之後,Costco對地產商夥伴的依賴程度可能會更低,而傾向於直接與政府溝通。

特點三

土地要求高,停車數量多

由於Costco對獨立建築、獨立產權的追求,因此也並不會給業主提一堆工程技術條件(畢竟自己就是業主)。他們的開店條件更多體現在對城市和地塊的選擇上。

剛才我們提到過,Costco目前聚焦在直轄市和強二線城市,據說天貓上各地的銷售表現也是他們決策的重要輔助之一(是讓希望Costco來自己家鄉的小夥伴們先上天貓買買買的節奏麼?)。

由於其經營模式的特點,Costco對於區位、商圈並不非常在意,但對於土地形態和指標則有著非常明確的要求。

從現有的3處物業來看,其經營面積不小於1.4萬平米,停車位多於1,000個,多設定在賣場上方而非地下。

閔行店佔地約20,000平米,經營面積約14,000平米,設有1,200個停車位,位於二至四層。

浦東店佔地約47,319平米,但由於其中一部分劃歸星河,實際單層面積在15,000平米左右,停車位設定在其賣場上方。

蘇州店佔地33,343平米,從規劃技術指標來看,容積率≥1.4且≤1.6,預計建築面積在46,681~53,349平米之間。建築密度≤55%,說明單層面積不大於18,339平米。應當是一棟3層建築,一層為賣場,二、三層為停車樓,推算停車位數量不少於1,200個。

這三家店呈現出單層面積和賣場面積不斷擴大,停車樓層相應減少的趨勢。據瞭解,採取這種賣場疊車位的形態,更多是受制於上海、蘇州稀缺的土地資源。

Costco更理想的地塊模型是:地塊面積5萬平米左右,其中2萬平米用作賣場經營,其餘面積作為露天地面停車場,滿足1,500個車位的需求。

今年3月,同為高階會員制零售企業巨頭的山姆會員商店(Sam's Club)宣佈在上海開設旗艦店,建築總體量約70,000平米,預計2021年內開業。山姆目前在全國運營著26家門店,近年來其擴充套件呈提速趨勢,預計到2022年底開業及在建門店規模將達40~45家。

前者是全球最大會員超市,後者則隸屬於全球500強“七連冠”沃爾瑪;前者一鳴驚人,遠近馳名,後者深耕廿載、根深葉茂;前者年費299,後者年費260;前者寧買不租,後者只租不買。

Costco和Sam's Club,你更看好誰呢?

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