觀點地產網訊：7月23日，招商局蛇口工業區控股股份有限公司釋出關於深圳證券交易所《關於對招商局蛇口工業區控股股份有限公司的重組問詢函》的回覆公告。
此前7月17日，深交所釋出關於對招商局蛇口的重組問詢函，涉及土地評估、交易價格、股價參考標準、股份來源等6大問題。
觀點地產新媒體查閱公告獲悉，南油集團的主要資產為下屬公司深圳市前海蛇口自貿投資發展有限公司持有的前海自貿區內土地資源，該土地資源主要由招商蛇口與深圳市前海開發投資控股有限公司於2019年12月以各自持有的深圳市招商前海馳迪實業有限公司與深圳市前海鴻昱實業投資有限公司100%股權共同增資注入。
深交所要求說明招商馳迪、前海鴻昱是否構成交易標的具有重大影響的下屬企業。招商蛇口回覆稱，目前重組報告書中披露的南油集團具有重要影響的主要下屬公司為招商前海實業。南油集團直接持股招商前海實業32.89%，透過其持股35%的前海平方間接持股招商前海實業34.1716%，合計權益比例為44.85%。
而招商前海實業的主要資產為透過持股50%的前海自貿投資持有的招商馳迪和前海鴻昱100%股權，招商馳迪和前海鴻昱的主要資產為其持有的深圳市南山區前海深港合作區編號為T102-0296、T102-0310地塊。
招商馳迪、前海鴻昱並非南油集團的控股子公司。
本次購買南油集團24%股權的評估中，採用資產基礎法對於前海鴻昱100%股權於評估基準日2019年12月31日的評估值7,290,153.32萬元，增值率0.12%，與前次合資合作中以2019年9月30日為評估基準日的評估值相差-0.01%，差異很小。
對於此次交易標的資產評估情況與去年12月增資前海自貿投資的評估過程，說明涉及主要土地資產（包括T102-0296號宗地、T102-0310號宗地等）的評估方法等的差異及原因，招商蛇口表示，本次交易中，標的公司南油集團的主要資產為其間接持有的招商馳迪、前海鴻昱公司股權，本次交易評估中對招商馳迪、前海鴻昱的股權價值分別進行了專項評估。
2019年合資合作專案中標的資產為招商馳迪100%股權、前海鴻昱100%股權，對招商馳迪、前海鴻昱的股權價值分別進行了評估。本次交易的評估基準日為2019年12月31日，合資合作專案的評估基準日為2019年9月30日，兩次評估基準日間隔較短。
上述前後兩次評估中，對招商馳迪、前海鴻昱的股權評估方法一致，均為資產基礎法。
本次交易中對招商馳迪100%股權的評估值為6,509,405.50萬元，較合資合作專案中的評估值6,436,569.79萬元增加72,835.71萬元，差異率為1.12%。本次交易中對前海鴻昱100%股權的評估值為7,290,153.32萬元，較合資合作專案中的評估值7,290,836.00萬元減少682.68萬元，差異率為-0.01%。招商馳迪、前海鴻昱的股權評估值在前後兩次評估中的差異率較小。
前後兩次評估中，招商馳迪的主要資產為其持有的土地資產（T102-0296地塊）和其全資子公司持有的土地和在建專案，前海鴻昱的主要資產為其持有的土地資產（T102-0310地塊），招商馳迪、前海鴻昱的核心資產未發生變化。
T102-0310、T-102-0296地塊及招商馳迪的下屬企業土地、在建專案共同構成一個完整的開發區域。兩次評估對T102-0296地塊、招商馳迪下屬公司持有土地和在建專案、T102-0310地塊的重要評估假設、核心引數選取口徑保持一致。
合資合作專案對招商馳迪及下屬公司、前海鴻昱持有的土地（含地上建築物）評估值為13,928,678萬元，本次交易對其評估值為14,009,693萬元，差異81,014.54萬元，差異率為0.58%。
此外，對於南油集團原W7部分地塊、G1地塊、G2地塊被調整為公共配套用地，存在被政府收回的風險，招商蛇口表示，如W7部分地塊、G1地塊、G2地塊規劃用途被調整為公共配套用地後全部被政府收回，則南油集團可出租面積將減少18,332平方米，佔截至2020年3月31日南油集團可出租面積的比例約為8.63%，對南油集團物流倉儲業務影響較小。
南油集團下屬公司持有的T102-0049地塊、T102-0230地塊到期後能否進行續期存在不確定性，招商蛇口也表示，如T102-0049、T102-0230號宗地土地使用期限到期後無法續期，則南油集團可出租面積將減少30,000平方米，佔截至2020年3月31日南油集團可出租面積的比例約為14.12%，對南油集團物流倉儲業務影響亦較小。
南油集團下屬公司持有的T102-0049、T102-0230號宗地土地使用期限為倉儲用地30年，其中T102-0049號宗地從1993年12月28日起至2023年12月27日止，T102-0230號宗地從1994年11月18日起至2024年11月17日止，目前土地使用期限到期後可能存在不能正常續期的風險。