國金證券：構建新發展模式，房地價限制逐步鬆動

樂居財經 李禮 11月13日，國金證券釋出房地產行業研究。行業點評　　本週 A 股地產上漲，港股地產、 物業板塊有所下跌。 本週（11.4-11.10） 申萬 A 股房地產板塊漲跌幅為+2.3%，在各板塊中位列第 5； WIND 港股房地產板塊漲跌幅為-3.2%，在各板塊中位列第 18。本週恆生物業服務及管理指數漲跌幅為-1.7%，恆生中國企業指數漲跌幅為-2.5%，滬深 300 指數漲跌幅為+0.1%； 物業指數對恆生中國企業指數和滬深 300 的相對收益分別為+0.8%和-1.8%。　　本週廈門開展取消地價上限後的首次土拍， 成都、鄭州、杭州等地掛牌不設地價上限的宅地。 本週（11.4-11.10）全國 300 城宅地成交建面 455 萬㎡，單週環比-56%，單週同比-54%，平均溢價率 3%。 2023 年初至今，全國 300 城累計宅地成交建面 31684 萬㎡，累計同比-30%； 年初至今，中海地產、 建發房產、 保利發展、華潤置地、 招商蛇口的權益拿地金額位居行業前五。　　本週新房銷售同環比均下降，一線城市表現更佳。 本週（11.4-11.10） 35 個城市商品房成交合計 291 萬平米，周環比-27%，周同比-14%。其中： 一線城市周環比+2%，周同比+16%；二線城市周環比-36%，周同比-21%；三四線城市周環比-26%，周同比-37%。　　本週二手房成交同比下降， 環比連續下降四周，但韌性較一手房更強。 本週（11.4-11.10） 15 個城市二手房成交合計 186 萬平米，周環比-6%，周同比-17%。其中：一線城市周環比-1%， 周同比-23%；二線城市周環比-2%， 周同比-14%；三四線城市周環比-57%， 周同比-32%。　　多城取消地價上限，迴歸市場化競爭。 自然資源部建議各省市自然資源部主管部門，取消土地拍賣中的地價限制、建議取消遠郊容積率 1.0 限制等。在 22 個集中供地城市中，有包括杭州、南京、合肥等的 16 城已明確不再設定地價上限，迴歸價高者得。地價上限開啟預計將使得各城市各板塊的分化更加明顯，優質專案溢價率將提升，而其他專案延續底價或低溢價成交；對房企而言，在搖號規則下，優質專案的獲取更偏“運氣”， 而未來拿地將更加考驗自身實力。同時在地價上限取消的背景下，預計各地房價限制也將鬆動，改善產品將有更高議價能力，此類房企競爭力更強。　　推動構建房地產發展新模式，房企拼高質量、新科技、好服務。 在 2023 年 11 月 12 日人民日報發表的住建部長對話中，權威闡述了房地產新發展模式。新發展模式在理念上要始終堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，以滿足剛性和改善性住房需求為重點，努力讓人民群眾住上好房子；在體制機制上，要建立“人、房、地、錢”要素聯動的新機制，建立房屋從開發建設到維護使用的全生命週期管理機制；在落實上要實施好規劃建設“三大工程”，落實中央金融工作會議精神，促進金融與房地產良性迴圈。現在和未來房企要拼高質量、新科技、好服務，此類房企才有市場、有發展。　　投資建議　　房地產新發展模式下，有高質量、新科技、好服務的房企才能有市場發展，同時預計未來土地限價和房價限制將進一步鬆動，改善產品將更有議價能力。 推薦重點佈局優質一二線城市、改善產品佔比高的央國企， 如中國海外發展、建發國際集團、招商蛇口、 越秀地產等。 受益於政策利好不斷落地，將帶動一二手房市場活躍度持續提升，推薦擁有核心競爭力的房產中介平臺貝殼。　　風險提示　　寬鬆政策對市場提振不佳；三四線城市恢復力度弱；多家房企出現債務違約。