年報點評27丨中國恆大：“新恆大”的發展邏輯與戰略藍圖

2020年，中國恆大實現合約銷售金額7232.5億元，同比增長20.3%；超額完成全年6500億元的業績目標，目標完成率111.3%，處於行業較高水平；實現合約銷售面積8085.6萬平方米，同比增長38.3%。雖然近年來行業持續調整、規模房企整體增速放緩，但恆大近3年複合增長率仍達到近13%。根據克而瑞資料顯示，截至2020年末恆大的權益銷售規模繼續保持在行業第一的位置。

2020年3月以來，恆大全面實施“高增長、控規模、降負債”的發展戰略。截至2020年末，恆大已取預售證未售面積約4500萬平方米，2021年全年可售貨量約1.37億平方米。根據2020年全年的貨值去化率推算，2021年完成7500億元的業績目標壓力不大。

2020年，恆大新增土地投資專案140幅（其中大約22%的專案透過收併購取得），並就現有42個專案進一步購買周邊土地，合計新增土地儲備建築面積6892萬平方米，平均拿地成本約1992元/平方米。新購專案中，一二線城市專案土儲原值917億元，佔比67%，三線城市專案土儲原值456元，佔比33%。

截至2020年末，恆大可售住宅總土地儲備面積2.31億平方米，專案總數798個，平均樓面地價2120元/平方米。此外，恆大還擁有舊改專案100個，其中大灣區78個（深圳55個）、太原8個、石家莊2個、鄭州2個、其他城市10個。從總土地儲備來看，“控規模”是目前恆大土地投資的主基調。未來兩年恆大總土儲計劃年均再下降1500萬平方米，土儲總規模保持在合理水平，控制在2億平方米左右。

2020年，恆大實現營業收入5072.5億元，其中物業銷售收入4945.5億元，分別同比增長6.2%和6.5%。毛利潤1226.1億元、淨利潤314億元、核心淨利潤301.3億元；毛利率、淨利率、核心淨利率分別24.2%、6.2%和5.9%。整體來看，恆大截至2020年末的各項核心利潤規模指標，在行業中保持領先。

2020年，恆大銷售回款率從2019年的78%增長12個百分點到90%，截至2020年末持有現金餘額1807.4億元。有息負債降低2000億元，淨負債率152.9%。年內，恆大透過恆大物業、房車寶引入高質量戰投、分拆優質資產上市、恆大汽車配股等積極舉措，共增加權益融資888億港元。

自2020年3月提出“降負債”戰略目標至今，恆大總有息負債規模已實現大幅下降。未來，恆大目標在2021年中期將淨負債率降至100%以下，在2021年末將有息負債降至5600億元以下、現金短債比達到1以上，2022年末將資產負債率降至70%以下，達到監管要求。

目前，“新恆大”已完成從地產向“多元產業+數字科技”的轉型，透過地產開發、新能源汽車、恆大物業、恆騰網路、房車寶集團、恆大童世界、大健康產業、恆大冰泉8大產業平臺的聯動，構築以固定空間和移動空間為主體的同心多元產業生態圈。形成資料閉環，全面覆蓋衣食住行、文旅康養等領域，以恆大智慧科技生態圈服務使用者。

其中，恆大汽車同步研發14款車，實現級別、車型、檔次的全覆蓋。恆大汽車截至目前已佈局十大生產基地，天津、上海、廣州基地已啟動試生產除錯。發展目標是核心技術必須世界一流，智慧財產權必須自主擁有，產品品質必須世界一流。

恆大物業憑藉標準化運營和智慧化管理，目標打造全球規模最大的固定空間科技服務平臺。截至2021年2月末，恆大物業合約面積約6.79億平方米，在管面積約4.13億平方米。目標2021年末合約面積和在管面積分別突破8億平方米和6億平方米。

恆騰網路於2021年1月完成收購南瓜電影及儒意影業全部股權，完成向網際網路流媒體平臺的轉型。截至2月末，累計註冊會員數達3861萬人，累計付費訂閱使用者數達841萬人。透過數億級使用者的觀影資料以及大資料分析技術，將對恆大多元產業進一步賦能、提供更多潛在增值服務。

房車寶集團自2017年釋出全民經紀人APP“恆房通”，業務覆蓋229個城市，擁有全民經紀人會員2129萬，職業經紀人38.7萬，門店4.3萬家。未來將繼續大力拓展線下門店，在全國形成規模化、覆蓋半徑均勻的佈局網路。2021年3月，房車寶成功引入多名戰略投資者入股163.5億港元。

童世界則是以中國文化為核心內容，面向2-15歲少年兒童的“全室內、全天候、全季節”大型主題樂園。中國海南海花島首期業態已於2021年元旦試運營，累計接待超145萬人次觀光旅遊，28大業態將於2021年底全面盛大開業。

此外，恆大也聚焦大健康產業，目前已擁有30個健康專案，未來三年計劃在全國佈局70個健康專案。恆大冰泉則致力於為客戶精準提供滿足需求、契合市場趨勢的健康食品，打造科技賦能的消費服務新平臺。

圖：“新恆大”8大產業平臺發展格局

                           資料來源：企業公告、CRIC研究中心整理

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