出品|縱橫陸家嘴
撰文|查克
因在招股書失效臨界點踩線透過港交所聆訊，大唐集團控股有限公司（下稱大唐地產，證券程式碼2117.HK）已被外界看作是中小房企"失效"大潮中的"幸運兒"。但當大唐地產實控人黃晞不日將赴港敲鐘盡享資本盛宴時，這位現年58歲的廈門富豪卻不得不面對"幸運"背後的煩惱：大唐地產驟降的業績和逆勢升級的"三紅線"危機。
更新後的招股書顯示，2020年上半年，大唐地產實現營收17.85億元，同比下降29.32%，此前三年的複合年增長率約42.00%；淨利潤約8997.10萬元，同比減少75.64%，此前三年的複合年增長率為23.20%；歸母淨利為7298.70萬元，同比驟降81.71%，此前三年的複合年增長率為29.42%。
對於決定上市估值的業績大幅下滑，大唐地產在招股書中稱，主要是受疫情衝擊導致短暫暫停施工及銷售活動，公司當期交付面積同比減少31.81%，該公司住宅專案平均售價下降6.08%。
受此影響，大唐地產毛利率同比下降14.2個百分點至23.3%，其此前三年毛利率的平均值為26.27%。盈利能力的走弱也令該公司償債指標進一步惡化。
資料顯示，截至2020年6月末，大唐地產剔除預收賬款後的資產負債率為84.7%；淨負債率為128.5%；現金短債比為1.34，僅現金短債比一項符合監管要求，其他兩項指標均觸及"紅線"。
特別是在淨負債率由2017年年底的1087.9%降至2019年年底的119.2%後，大唐地產這一被外界關注的紅線指標卻逆勢回升9.3個百分點，疊加"含金量"不足的1.34的現金短債比，其"三紅線"風險加速升級。
截至2020年6月末，大唐地產貨幣資金總額約32.30億元，其中受限制現金為20.99億元，佔比高達64.98%，隨時可支配的現金及現金等價物僅約為11.30億元，較去年年末減少近五成。據瞭解，該公司"手頭緊"的原因是，在營收下滑、銷售端業績萎靡和權益佔比走高等因素影響下，經營活動現金流淨額同比大幅減少85.18%。
有息負債構成方面，截至2020年6月30日，大唐地產有息負債總額為81.91億元，較去年年末增長5.42%。其中一年內到期的有息負債為24.16億元，在手現金無法覆蓋短債。更麻煩的是，截至2020年9月30日，該公司有息負債總額和一年內到期有息負債逆勢增長至89.05億元和28.55億元，債務增速的擴大也令其償債風險也進一步加大。
縱橫陸家嘴注意到，作為大唐地產擴張的核心資金，來自信託公司的有息負債佔比已由此前的五成降至三成。事實上，該公司"借新還舊"替換高成本資金與其關聯方民生銀行（600016.SH）的貢獻不無關係。
資料顯示，截至今年上半年末，大唐地產旗下子公司天津海匯在民生銀行的貸款餘額為10.80億元，較去年年末增長58.82%；佔大唐地產有息負債總額的比例為12.13%。而該貸款的擔保方則是大唐地產兄弟公司，黃晞旗下的核心公司福信集團。
民生銀行財報顯示，2017年，"福信系"從民生銀行獲得15.05億元貸款，其中用於大唐地產併購的資金就達12億元。而在大唐地產業績增幅最大的2018年，"福信系"從民生銀行獲得的資金支援為23.67億元，同比增加57.17%。截至2019年年末，"福信系"在民生銀行的貸款餘額為30.33億元，同樣大部分資金都流向地產板塊。
千億之路漸行漸遠
福信集團成立於1993年，創始人系福建永春人陳章輝。福信集團創始團隊共四人，分別是時任董事長陳章輝、財務總監黃晞、副總裁吳迪和副總裁張建華。其中，陳章輝與黃晞是夫妻關係，吳迪為陳章輝學生。
值得一提的是，上述四人全部畢業於位於廈門集美大學，且均為校董會成員。而福信集團早期的地產專案幾乎全部位於集美大學所在的集美半島。地產版圖偏安一隅的同時，陳章輝開始涉足金融。1995年，陳章輝透過福信集團成為民生銀行的發起人之一，持有令福信集團受益至今的1.73%股權，並擔任董事一職，。
然而，"雙輪驅動"的架構剛執行不久，2000年，時年40歲的陳章輝不幸在上海病逝。受此影響，深陷信任危機的福信集團地產主業遭遇業主退房、融資受阻等重創，並被迫走向賣資產自救之路。直到遇見同是"命運多舛"的大唐地產，外加金融危機過後房地產寬鬆政策的持續釋放，在大唐地產被黃晞於2010年收購併延續了品牌和"藍色竇爾敦"LOGO，福信集團的地產版圖擴張步伐才能重回正軌。
作為因"國韻地產"的品牌定位而得名的大唐地產成立於1994年，創始人系臺灣第一代地產富商餘英儀。在深耕廈門十餘載後，受2008年全球金融危機持續發酵影響，房地產行業整體陷入融資瓶頸，而大唐地產正亟需資金用於70萬方的待開發專案。
彼時，時年55歲的餘英儀正計劃運作大唐地產登陸港交所。但不幸的是，2008年8月餘英儀因病遽然逝世。而資金鍊承壓的大唐地產首次上市計劃也隨之擱淺。
目前掌管福信集團和大唐地產的是現年55歲的吳迪，但實控人仍是黃晞。招股書顯示，黃晞持有福信集團和大唐地產的股權比例分別為51.03%和77.79%。受益於此，黃晞2012年以財富90億元位列《2012胡潤女富豪榜》第15位，成為廈門女首富。
不過，自2003年擔任總裁以來，福信集團的臺前人物都是吳迪。鍾愛拳擊運動的吳迪目前持有福信集團和大唐地產的股權比例分別為11.96%和21.21%。
"福信系"延續了此前陳章輝時期"地產+金融"為核心的產業佈局。資料顯示，福信集團目前參股的金融機構包括民生銀行、恆豐銀行、杭州聯合農村商業銀行、永安財產保險、崑崙保險、漢口銀行、交通銀行等，且已成為"福信系"股權融資的主要來源之一。
受益於此，2016年至2018年，大唐地產合同銷售額分別為86.1億元、144.7億元和308.6億元，年複合增長率達89%，排名則從第149位竄升至第77位。其中，大唐地產2018年的合同銷售額同比增速達113.26%，權益佔比超過九成。
2019年開始風雲突變，支撐大唐地產核心業績指標高速增長的銷售額增速戛然而止。資料顯示（克而瑞），該公司2019年合同銷售額為339.5億元，排名下滑4個名次至第81位；2020年1-10月，該公司合同銷售額為322.1億元，同比增長18.81%，排名回升至第71名。
不過，大唐地產今年這份逆勢的亮麗成績單卻成色欠佳。2019年，相比此前透過高於九成權益佔比錄得的營收增長，大唐地產2019年權益銷售額和權益佔比卻分別同比大降35.15%、70%至187.8億元、55.32%。2020年1-10月，該公司兩項資料再度走低，分別權益銷售額僅為161.5億元、50.14%，排名則同比大幅下降20個位次至第88名。
2018年和2019年，大唐地產曾分別提出"三年500億"和"三年破千億"的口號。然而，從近三年銷售資料和行業排名來看，受制於償債壓力和負債率高企，放緩擴張腳步的大唐地產更多以合作開發錄得的銷售額充當業績門面。
這也意味著，驟降的權益佔比或令其上市後的首份年報面臨業績大幅縮水的尷尬。