誰來拯救嘉凱城?

誰來拯救嘉凱城?

作者 | 劉瑩

出品 | 焦點財經

與昔日控股股東中國恆大的處境類似,嘉凱城(000918.SZ)也有不少難題待解。

6月20日,嘉凱城公告稱,廣州凱隆與中信證券及曹升簽署了《股份轉讓三方協議》。廣州凱隆擬透過協議轉讓的方式將其持有的2.11%嘉凱城股份轉讓給曹升,轉讓價2.043元/股,總對價7790萬元。交易完成後,廣州凱隆的持股比例將由7.58%降至5.46%,曹升的持股比例則增至2.11%。

據企查查,廣州凱隆持有恆大集團有限公司100%股權,持有恆大地產集團60.28%股權,是恆大集團的母公司,且該公司從恆大手中接盤嘉凱城股權後,曾一度是後者的控股股東。

逃跑的股東

2016年4月,恆大以3.79元/股的價格,從浙商集團、杭鋼集團、國大集團處,收購了嘉凱城約9.52億股股份,取得了後者的控制權。一年後,恆大將所持股份轉讓給了母公司廣州凱隆。嘉凱城的控股股東也由此變成了廣州凱隆。

嘉凱城一度被外界視為恆大回A的選擇之一,但隨著恆大與深深房A的交易浮出水面,這種觀點逐漸消失。反觀恆大,回A的目標久未達成,卻先一步陷入了流動性困局之中。這也拖累了嘉凱城。去年6月,廣州凱隆將29.9%嘉凱城股權轉讓給了許家印故交——王忠明旗下的華建控股,同時宣佈自願放棄剩餘27.85%嘉凱城股份的表決權。嘉凱城再度易主。

此後,恆大持續減持嘉凱城,且減持風格延續至今。據嘉凱城公告,僅2022年1月21日至今,廣州凱隆就累計減持了公司1.28億股,佔公司總股本的7.1%,減持總金額約3.03億元。“補充流動性、償還債務”是廣州凱隆減持嘉凱城股份的目的之一,上述6月20日的減持之舉也不例外。據嘉凱城公告,廣州凱隆此番減持是為了歸還其在中信證券的質押債務本金、利息及違約金。

昔日地產龍頭恆大集團正“艱難前行”早已是業內公認的事實。當前,其正處在債務重組過程中,恆大系公司亦已停牌多時。據恆大最新披露的復牌指引顯示,其若要成功復牌,還需闖“四關”。

其一,公佈上市規則規定的所有未公佈的財務業績,並解決任何審計保留意見事項;其二,恆大物業134億元的質押擔保被相關銀行強制執行進行獨立調查,公佈調查結果並採取適當的補救措施;其三,證明公司遵守上市規則相關規定;其四,向市場通報所有重要資訊,使股東和其他投資者可評估公司情況。

據焦點財經瞭解,聯交所有權將連續停牌18個月的任意證券除牌。就恆大而言,18個月的期限將在2023年9月20日屆滿。若恆大無法糾正導致其暫停買賣的事項,並於2023年9月20日前恢復股份買賣,聯交所可建議上市委員會啟動取消其上市地位的程式。

連年虧損的處境

與恆大類似,嘉凱城的處境也不樂觀。回溯可知,由於嘉凱城的主業也是房地產開發,自恆大入主之後,它與恆大的同業競爭問題便一直存在。為解決同業競爭問題,嘉凱城自2016年開始,未再新增土地儲備。2017年至2021年,其逐步將存量專案整體處置或銷售去化,至2021年底時的存貨餘額僅剩57.52億元。

在恆大入主的時間裡,嘉凱城的經營業績一直未有起色,反而虧損居多。據財報,2018年,嘉凱城的淨利潤虧損額約為15.64億元,2019年剛剛扭虧實現了1.14億元的淨利潤,但在2020年又陷入到了虧損之中,虧損額度達12.61億元。2021年,其歸母淨利潤虧損額度進一步增至12.69億元。

較大規模的待償債務,也是讓嘉凱城頭疼的難題。截至2021年底,嘉凱城的資產負債率已達92.01%,短期借款、一年內到期的非流動負債、其他流動負債合共18.68億元,而同期其現金及現金等價物只有3325.05萬元,同比降幅為84.13%。

具體來看,2022年3月17日及25日,嘉凱城約有5580萬元保理融資及2.52億元銀行貸款到期,合共3.07億元;此後於4月6日、5月28日及8月21日,其還分別有3000萬元,1.19億元及12.27億元信託貸款到期。同時,2022年1月15日至12月15日期間,其還需償還約1.24億元的融資租賃債務。

嘉凱城透露,這些債務的融資利率在7.125%至12%之間,一年期銀行貸款的平均融資成本更是達到了9.55%。這些債務目前多已與投資人溝通獲得了展期。展期之後,2023年3月、6月、9月、11月,將成為嘉凱城新的債務集中兌付期。因融資安排需要,嘉凱城已抵押了約42.40億元的存貨。

不過,嘉凱城認為,結合公司截至2021年末的貨幣資金、可變現資產、融資渠道及能力等,公司預計現金流入足以補充流動性和償還公司到期借款,具備足夠的償債能力,不存在流動性風險。其稱“公司已做好了償付安排”。

新控股股東華建控股的到來為嘉凱城帶來了一些利好。據披露,2021年度,華建控股曾以 4.35%/年的利率(不高於央行同期貸款利率)向嘉凱城提供了2.4億元借款。嘉凱城目前已償還了6300萬元。

然而,凡是借款皆有利息。嘉凱城披露,除上述已償還的6300萬元資金外,公司與華建控股及其關聯方還存在1.95億元的資金往來,這筆資金往來由借款本金餘額1.77億元及2021年度利息1811.16萬元組成。粗略計算可知,嘉凱城這筆待支付的利息已佔到了公司當前貨幣餘額5428.85萬元的約33.36%。

事實上,同樣處在“虧損”狀態的華建控股能夠為嘉凱城提供借款已屬不易。據悉,其截至2020年中期的收益僅有4923.6萬港元(約合4206.72萬元人民幣),同期虧損額則為4723.7萬港元(約合4035.92萬人民幣),且自2020年10月起停牌至今,2021年度的中期及末期業績皆未能如期披露。2022年5月,聯交所取消了華建控股的上市地位。

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