本文來源：時代財經 作者：陳偉納
圖片來源：視覺中國
日前，杭州濱江房產集團股份有限公司公佈了2021年第三季度報告，與其他房企普遍業績下滑不同，濱江集團可說是交上了一份令人滿意的成績單。
報告期內，濱江集團營收50.49億元，同比增長94.76%；歸屬於上市公司股東的淨利潤0.57億元，同比增長144.67%。至此，濱江集團前三季度已實現244.36億元營收，同比增長89.43%；歸屬於上市公司股東的淨利潤為13.25億元，同比增長49.08%。
今年初，濱江集團董事長戚金興立下1500億元年度銷售目標。據克而瑞統計，前三季濱江集團已完成全年目標的85.81%，即1287.15億元，第四季度很有可能會超額完成任務。
在投資評級方面，最近90天有六家機構給出“買入+”評級，綜合後的目標股價均價為5.82元/股。而10月29日濱江集團收盤價為4.08元/股，目前市值約126.95億元。
整體看來，濱江集團都呈現出向好的一面，但在對外投資上，濱江集團所持股的格力地產（600185.SH）、寶寶樹集團（01761.HK）都呈現不同程度虧損或浮虧，其中格力地產在三季度清倉，最後一批股權出售金額為2576.4萬元，虧損114萬。2018年至今，濱江集團與格力地產多年來的“糾葛”也終於畫下句號。
濱江“清倉”格力地產
濱江集團是一家深耕杭州本地的區域性房企，早在2019年就邁入了千億房企行列。作為當地龍頭房企之一，早年間的濱江集團曾提出“以房地產為主體，以服務業和金融投資為兩翼的‘一體兩翼’發展戰略”。
濱江集團也涉足證券投資業務，其持有格力地產、寶寶樹集團、東亞藥業、品茗股份等公司的股票。其中，對於格力地產的投資在三季度完成清倉。
2016年，格力地產向機構發行定增股份的時，濱江集團全資子公司杭州濱創股權投資有限公司，以 6.78 元/股的價格認購了格力地產非公開發行的人民幣普通股（A 股）3126.84萬股，合計認購款2.12億元。
除了發展戰略的考慮，當年也有業內人士曾表示，濱江集團或許看中了格力地產的土地資源。因為格力的土地資源較為豐富，除了招拍掛的土地，還有許多工業用地，未來或許存在轉性可能。相比之下，濱江集團的土地儲備嚴重不足，需要擴張。
完成這筆2.12億元的認購後，濱江集團成功進入格力地產的前十大股東行列，位列第七，佔發行後股本的比例為1.52%。除濱江集團外，還有另外五家投資機構認購了格力地產的股票。但意想不到的是，這六家投資機構會在2019年與格力地產對簿公堂。
按照當初的方案，這筆定增股份發行日期為2017年8月3日，鎖定期為12個月。2018年8月3日，回購協議生效，當日格力地產股票收盤價為4.37元/股，低於定增發行價。按照協議，格力地產應該回購六家投資機構所持有的4.42億股，但格力地產卻遲遲沒有行動。
時代財經瞭解到，2016年時格力地產的流動負債就達到了109億元，經營活動產生的現金流量淨額為負數，為了補充資金而開啟定增計劃。雖然發行股票募集了30億元資金，但2016年的總負債金額仍達到了190.18億元，並且在之後的五年時間裡逐年遞增，2020年的總負債額高達290.39億元。
格力地產2016年-2020年資產負債情況，圖源：格隆匯
經營基本面的不佳以及行業屢遭調控，導致格力地產股價表現不佳，加上此前的定增股份回購協議遲遲沒有履行資訊披露義務，使得濱江集團對格力地產逐漸失去信心。
不過，2020年5月，格力地產開始籌劃重組珠海市免稅集團，進而推動公司股價大幅上漲，一個月內接連12個漲停板。當年7月9日，格力地產股價達到歷史最高峰18.1元/股，較釋出重組訊息前暴漲超220%。在股價上漲之後，持股機構、公司員工輪番減持，致使格力地產股價大幅下跌。
同一時期，濱江集團開始拋售格力地產股票，並退出格力地產十大股東席位。2020年報顯示，濱江集團當年共出售格力地產股票1.86億元，報告期內獲益1.48億元，期末賬面價值為2454.8萬元。
據最新公佈的2021年三季報顯示，濱江集團已完全退出格力地產，本期出售金額為2576.4萬元，報告期內虧損114.41萬元。
濱江集團證券投資情況，圖源：企業三季報
時代財經查閱濱江集團財務報表發現，自2020年三季度首次出售格力地產股票至今，濱江集團共進行過五次股票出售，出售金額合計2.31億元，較2016年的2.12億元認購金額略高0.19億元。出售過程中損益兼具，從結果看濱江集團算是“薄利多銷”了，只是這份“利”的佔比並不太高。
硬撐拿地，利潤將承壓？
在投資格力地產的同一年，濱江集團也在加大外拓。
這年底，濱江集團曾先後與深圳安遠控股、上海中崇集團合作開發深圳龍華區安豐工業區舊改和上海湘府花園三期兩個專案。作為濱江集團非常看重的兩個對外擴張專案，卻一前一後相繼出現問題，造成的壞賬至今依然困擾著濱江集團。
首先是安遠控股實控人陳族遠涉腐敗大案及土地政策原因等，2018年4月，因賄賂罪被判處有期徒刑4年，導致專案合作失敗。其次是中崇集團相關公司向濱江集團借款9.06億元，卻因中崇集團陷入流動性危機至今未解，導致共同開發的上海湘府花園三期專案擱淺。
僅此兩個專案就已形成超過20億元壞賬，這也迫使濱江集團放慢了省外擴張的計劃。同時，濱江集團把目光聚焦在省內市場，計劃從深耕杭州本土市場拓展範圍至整個浙江省，目標是“大區域性房企”。
據克而瑞統計，2019年至今，濱江集團在浙江省內共拿地60宗，除杭州外，主要佈局金華、湖州、嘉興、寧波等地。
2019年-2021年Q3濱江集團在浙江拿地情況，圖源：克而瑞浙江區域
今年實行土地兩集中開始，房企拿地風險增加。濱江集團在杭州首批集中土拍期間，以96.3億元拿下5宗地塊，並且全部以最高限價拍得，其中自持比例最高的一塊甚至達到了27%。面對外界對濱江集團這一行為的質疑，公司董事長戚金興表示“將努力做到1%-2%的淨利潤水平”。
與部分地產商高調的性格不同，戚金興相對低調保守，在成本管控上一向很嚴格。但從2018年開始，濱江集團高溢價拿地的情況頻頻出現。據不完全統計，自2018年以來，濱江集團以最高限價成交的地塊共13宗，溢價率在20%以上的地塊共33宗，溢價率在30%以上的為9宗。
高溢價是其一，另一個影響濱江集團利潤的因素是“限價”。2019年杭州開始實行“限房價”政策，在土地出讓前就設定了最高售價，開發商的實際利潤被嚴格限制。這導致公司毛利率開始走低，從2018年的35.74%下降至2020年的27.04%，2021年第三季度毛利率僅22.91%，同比下降37.37%。
時代財經整理發現，在杭州首批集中供地期間濱江集團拿下的5宗地塊，自持比例都比較高，加上建安成本、人工成本、營銷成本後，實際利潤近乎1%-2%的水平。
濱江集團杭州首批集中供地期間所獲5宗地塊部分資料，時代財經整理並製圖
知名地產分析師嚴躍進表示：“杭州是濱江集團的大本營，大規模拿地展現了企業的迫切性，同時也是對於未來發展的樂觀態度。不過，要注意的是大規模拿地背後，企業在經營和資金方面的壓力。”
時代財經發現，2018年至2020年期間，濱江集團有息負債餘額分別達到了261.3億元、318.6億元、419.6億元，三年累計增長60.6%。而這三年內濱江集團拿地的數量分別是26宗、28宗、32宗，對應的拿地金額為496.43億元、503.74億元、781.91億元。
而關於即將到來的第三批集中供地是否還會拿地，濱江集團向時代財經表示“今年的拿地計劃已完成，接下來可能還會在杭州拿幾塊，其他就不方便透露了”。