文/住浙研究員艾維
今天上午，最新的LPR報價公佈：中國人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心公佈，2022年4月20日貸款市場報價利率為：1年期LPR為3.7%，5年期以上LPR為4.6%。
稍稍有點失望？上月報價調低了5bp，有觀點認為這個月LPR還有調整空間。以及，放眼國內外，戰爭、疫情、美聯儲加息此起彼伏，穩增長的壓力陡增，給了降息足夠的理由。
上週五，央行實施了降準，降幅為0.25%，同時MLF操作利率未變，多少表明了央行的導向：當下貨幣政策以降準為主，暫不降息。下一步，需要綜合權衡，觀察大洋彼岸美聯儲的加息，那是把雙刃劍。
PART1
昨天，中國人民銀行、國家外匯管理局印發《關於做好疫情防控和經濟社會發展金融服務的通知》（以下簡稱《通知》），從支援受困主體紓困、暢通國民經濟迴圈、促進外貿出口發展三個方面，提出加強金融服務、加大支援實體經濟力度的23條政策舉措。
讓房地產業內人士眼前一亮的是第十三條“完善住房領域金融服務”：因城施策，合理確定商業性個人住房貸款的最低首付款比例、最低貸款利率要求，支援房地產開發企業、建築企業合理融資需求，促進房地產市場平穩健康發展。 尤其是那句：合理確定個人房貸的最低首付款比例，讓人嗅到了首付降至三成以下的味道。
當然，前面還有個帽子——因城施策。不是普推！不是普推！不是普推！（重要的事情說三遍） 上一次個人房貸首付下降，還是在2014-2016年，當時是因為去庫存。2014年9月30日，實施首套利率最低可打7折；非限購城市執行首套貸款首付比例二成、二套貸款首付比例三成；限購城市執行首套貸款比例三成，如果貸款已結清，二套貸款比例也可只付三成。 在去庫存這個邏輯下，眼下杭州要降首付比例，還缺少緊迫性。
至於LPR，現在5年期報價是4.6%，調整空間綽綽有餘。眼下杭州首套房貸的主流利率是5.2%-5.3%，個別外資銀行的4.7%有不少附加條件，即便是4.7%，也在銀行可控範圍內。
PART2
一方面LPR報價不動，另一方面鼓勵有些城市的銀行可降首付比例，央行這是“左右互搏”嗎？
其實，央行早把LPR貼點的主動權釋放給各銀行的城市分行，隨行就市，因城施策。這和首付比例合理調整的思路，是一脈相承的，即增加市場的話語權。 研究員讀懂央行貨幣政策工具背後的用心良苦：眼下市場上不差錢，即便MLF操作利率也不動，降息短時間內不會實質啟動。
但市場上“結構性缺錢”，上週五降準釋放出的5300億元，就是要解實體經濟之渴，可以理解為“精準滴灌”。
然而，形勢變化太快。實體領域苦於疫情突變，復工復產、線下消費何時復甦，沒有明確答案。受限於投資回報率不高，小微企業很難消化市場上突然湧出的5300個億，“想要，卻消受不起”。在這背景下，央行既要給訊號，又要留後手，控制規模的降準在情理之中。
再說樓市。半年多來，房地產的投資屬性成色減退，投資回報要打個問號。在杭州，同樣是現房銷售，養雲靜舍半年狠賺300萬的“神話”不再，反觀保利天匯，交付迄今尚未有網籤記錄。隨著大廠一波裁員，線下實體店日子難過，“接盤俠”稀缺。 想在杭州樓市賺快錢，越來越難，遑論其它城市。投資屬性弱化的同時，房子的消費屬性在加強，買房自住迎來最好的視窗期，不管是新房還是二手房。
杭州壹號院效果圖
購房者會更理性地控制預算，不去透支未來，即便是倒掛誘人的紅盤。去年8月，以亞運村、杭州壹號院、星翠瀾庭、和品為代表的紅盤潮，很可能是杭州新房搖號難以逾越的高峰。今後兩三年內，像海潮望月、杭州IFC、SKP住宅，頂多激起幾朵“浪花”，某類人群的狂歡，如此而已。
房住不炒，正悄悄成為現實。
PART3
對買房、對投資，住浙網研究員有如下建議：
1、控制家庭負債，保護好流動資金。不要貪戀新房“搖號紅利”，那是停留在過去的判斷，眼下要重新審視：紅利能否兌現，資金鎖定時間有多長，按揭會不會影響生活質量，等等。
2、美林投資時鐘理論按照經濟增長與通脹的不同搭配，將經濟週期劃分為四個階段：復甦-過熱-滯脹-衰退。步入下行期的樓市，較符合滯漲階段的特點。在滯脹階段，現金收益率提高，持有現金最明智，經濟下行對企業盈利的衝擊將對股票構成負面影響。
3、自住需求不必等，合適的二手房和新房，抓緊出手。從近期的搖號登記人數來看，除了個別紅盤，整體中籤率有所抬升。也就是說，買新房的機會在增加。在等待交付的過渡期可考慮租房，現在房租也在相對低谷。附件：
（向上滑動啟閱）
關於做好疫情防控和經濟社會發展金融服務的通知
新冠肺炎疫情發生之初，按照黨中央、國務院決策部署，人民銀行會同相關部門及時出臺了《關於進一步強化金融支援防控新型冠狀病毒感染肺炎疫情的通知》（銀髮〔2020〕29號文），提出貨幣信貸、金融服務等30項措施，為疫情防控和實體經濟恢復發展提供了有力支援。當前，受疫情和國內外因素疊加影響，我國經濟發展面臨的需求收縮、供給衝擊、預期轉弱三重壓力加大。為進一步做好金融支援疫情防控和經濟社會發展工作，現將有關事宜通知如下：
一、發揮貨幣政策總量和結構雙重功能，加大對受疫情影響行業、企業、人群等金融支援
（一）保持流動性合理充裕。透過公開市場操作、常備借貸便利、再貸款、再貼現等多種貨幣政策工具，提供充足流動性，引導金融機構擴大貸款投放，增強信貸總量增長的穩定性。充分發揮貸款市場報價利率改革效能，促進企業綜合融資成本穩中有降，推動金融機構向實體經濟合理讓利。人民銀行分支機構對受到疫情實質影響的金融機構，可根據實際情況適當提高存款準備金考核的容忍度。
（二）為受疫情影響較大的行業提供差異化的金融服務。用好支農支小再貸款、再貼現政策，適時增加支農支小再貸款額度，引導地方法人金融機構加大對受疫情影響較大的住宿餐飲、批發零售、文化旅遊等接觸型服務業及其他有前景但受疫情影響暫遇困難行業的支援力度。
加強與商務、文化旅遊、交通運輸等行業主管部門的資訊共享，組織開展多種形式的政銀企對接活動，幫助銀行提升客戶獲取、風險評價和管控能力，針對企業特點開發動產抵質押和信用貸款產品。
（三）加大對小微企業等受困市場主體的金融支援力度。發揮好普惠小微貸款支援工具作用，2022年1月1日至2023年6月末，按照地方法人金融機構普惠小微貸款餘額增量的1%提供激勵資金，鼓勵金融機構穩定普惠小微貸款存量，擴大增量。將普惠小微企業信用貸款支援計劃併入支農支小再貸款管理，自2022年起，原用於支援普惠小微信用貸款的4000億元再貸款額度繼續滾動使用，必要時可再進一步增加，引導金融機構提升信用貸款和首貸戶比重。
金融機構要推廣主動授信、隨借隨還貸款模式，更好滿足小微企業用款需求。要細化實化內部資金轉移定價、不良容忍度、盡職免責、績效考核等要求，最佳化信貸資源配置，強化金融科技賦能，加快提升小微企業金融服務能力。要按市場化原則，透過提供中長期貸款、降低利率、展期或續貸支援等方式，積極支援受困企業抵禦疫情影響，不得盲目限貸、抽貸、斷貸。要積極主動對接徵信平臺有關的金融、政務、公用事業、商務等不同領域的涉企信用資訊，緩解銀企資訊不對稱，提高融資效率。
（四）提高對重點地區和受困人群的金融服務質效。金融機構要透過調整區域融資政策、內部資金轉移定價、實施差異化的績效考核辦法等措施，提升受疫情影響嚴重地區的金融供給水平。
對因感染新冠肺炎住院治療或隔離人員、疫情防控需要隔離觀察人員以及受疫情影響暫時失去收入來源的人群，金融機構要及時最佳化信貸政策，區分還款能力和還款意願，區分受疫情影響的短期還款能力和中長期還款能力，對其存續個人住房等貸款，靈活採取合理延後還款時間、延長貸款期限、延遲還本等方式調整還款計劃予以支援。對計程車司機、網店店主、貨車司機等靈活就業主體，金融機構可比照個體工商戶和小微企業主，加大對其經營性貸款支援力度。
（五）提供便捷金融市場服務。金融市場基礎設施要進一步最佳化發行、交易、清算、結算等服務，提供多種服務渠道，調整部分業務開展方式，強化服務保障。中國銀行間市場交易商協會、銀行間市場清算所股份有限公司等要利用前期已建立的“綠色通道”，對受疫情影響較大的發債企業，簡化業務流程，適度放寬資訊披露制式要求，加大支援力度。
（六）保障基礎金融服務暢通。加強現金管理，確保現金供應和現金安全衛生。確保支付清算通暢執行，按需放開小額支付系統業務限額，延長大額支付系統、中央銀行會計核算資料集中系統執行時間，加大電子支付服務保障力度。
金融機構在必要時要採取就近網點辦公、召開視訊會議等方式，為企業辦理審批放款等業務。要切實保障公眾徵信相關權益，繼續落實好受疫情影響相關逾期貸款可以不作逾期記錄報送的有關規定。暢通金融消費者線上諮詢、投訴處理通道。
要建立財政-稅務-國庫-銀行協同工作機制，確保資金匯劃渠道暢通，保障疫情防控資金及時撥付到位。各級國庫要落實好助企紓困的增值稅留抵退稅政策。暢通退稅資金撥付、退付通道，有效保障退稅資金及時、準確、安全直達市場主體，促進市場主體儘早享受到政策紅利。
二、發揮金融暢通國民經濟迴圈作用，抓好金融支援實體經濟政策落地
（七）全力做好糧食安全和重要農產品產銷的金融保障。用好支農再貸款、再貼現工具，適時增加再貸款額度，引導地方法人金融機構加大對涉農主體的支援力度。圍繞春耕備耕、糧食流通收儲加工等全產業鏈，制定差異化信貸支援措施。發揮政策性銀行作用，及時保障中央儲備糧信貸資金供給。鼓勵金融機構參與糧食市場化收購，主動對接收購加工金融需求。金融機構要加大對大豆、油料等重要農產品生產、購銷、加工等環節信貸投放力度，加強對種源等農業關鍵核心技術攻關金融保障。
（八）做好煤炭等能源供應的金融服務。最佳化支援煤炭清潔高效利用專項再貸款，合理滿足煤炭安全生產建設、發電企業購買煤炭、煤炭儲備等領域需求，保障電力煤炭等能源穩定供應。抓實碳減排支援工具落地，加大對大型風電光伏基地及周邊煤電改造升級的支援力度，在確保能源供應安全的同時，支援經濟向綠色低碳轉型。
（九）加大對物流航運迴圈暢通的金融支援力度。金融機構要主動跟進和有效滿足運輸企業融資需求。對承擔疫情防控和應急運輸任務較重的運輸物流企業開闢“綠色通道”，最佳化信貸審批流程，提供靈活便捷金融服務。對於因疫情影響償還貸款暫時困難的運輸物流企業和貨車司機，支援金融機構科學合理給予貸款展期和續貸安排。要用好用足民航應急貸款等工具，多措並舉加大對航空公司和機場的信貸支援力度。
（十）強化產業鏈供應鏈核心企業金融支援。設立科技創新再貸款，對符合條件的科技創新貸款提供再貸款支援，引導金融機構加大對企業科技開發和技術改造的支援力度。建立信貸、債券融資對接機制，引導金融機構快速響應產業鏈核心及配套企業融資需求。規範發展供應鏈金融業務，發揮供應鏈票據等金融工具和應收賬款融資服務平臺作用，支援供應鏈企業融資。
（十一）加大對有效投資等金融支援力度。開發性、政策性銀行要結合自身業務範圍，加大對重點投資專案的資金支援力度。金融機構要主動對接重大專案，加大對水利、交通、管網、市政基礎設施等領域惠民生、補短板專案和第五代行動通訊（5G）、工業網際網路、資料中心等新型基礎設施建設的支援，推動新開工專案儘快開工，實現實物工作量。要合理購買地方政府債券，支援地方政府適度超前開展基礎設施投資。要在風險可控、依法合規的前提下，按市場化原則保障融資平臺公司合理融資需求，不得盲目抽貸、壓貸或停貸，保障在建專案順利實施。做好民間投資、政府和社會資本合作的金融支援工作。金融機構對信貸增長緩慢的省（區）新增貸款佔比要穩中有升。
（十二）積極支援民營企業健康發展。堅持“兩個毫不動搖”，對國有經濟和民營經濟在貸款、債券融資政策等金融政策上一視同仁。鼓勵金融機構與民營企業構建中長期合作關係，制定民營企業年度服務目標，充分滿足民營經濟合理金融需求，進一步提高新發放企業貸款中民營企業貸款佔比。
發揮國家融資擔保基金引領作用，鼓勵有條件的地方設立民營企業貸款風險補償專項資金或信用保證基金，重點為首貸、轉貸、續貸等提供增信服務。完善民營企業債券融資支援機制，鼓勵金融機構加大民營企業債券投資力度。
（十三）完善住房領域金融服務。要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，圍繞“穩地價、穩房價、穩預期”目標，因城施策實施好差別化住房信貸政策，合理確定轄區內商業性個人住房貸款的最低首付款比例、最低貸款利率要求，更好滿足購房者合理住房需求，促進當地房地產市場平穩健康發展。
金融機構要區分專案風險與企業集團風險，加大對優質專案的支援力度，不盲目抽貸、斷貸、壓貸，不搞“一刀切”，保持房地產開發貸款平穩有序投放。商業銀行、金融資產管理公司等要做好重點房地產企業風險處置專案併購金融服務，穩妥有序開展併購貸款業務，加大併購債券融資支援力度，積極提供兼併收購財務顧問服務。
金融機構要在風險可控基礎上，適度加大流動性貸款等支援力度，滿足建築企業合理融資需求，不盲目抽貸、斷貸、壓貸，保持建築企業融資連續穩定。
（十四）引導平臺企業依法合規開展普惠金融業務。在推動平臺企業網路金融業務規範健康發展的基礎上，發揮平臺企業金融服務的積極作用。支援平臺企業運用網際網路技術，最佳化場景化線上融資產品，向平臺商戶和消費者提供非接觸式金融服務。鼓勵平臺企業充分發揮獲客、資料、風控和技術優勢，加大對“三農”、小微領域的首貸、信用貸支援力度。引導平臺企業穩步降低利息和收費水平，為受疫情影響的貸款客戶提供延期還本付息服務，最大化惠企利民。督促平臺企業規範開展與金融機構業務合作，賦能金融機構加快數字化轉型，提升金融服務效率和覆蓋面。
（十五）加強對重點消費領域和新市民群體的金融服務。設立普惠養老專項再貸款，對符合條件的普惠養老貸款提供再貸款支援，加大對普惠養老機構等的金融支援力度。引導金融機構規範發展消費信貸產品和服務，加大對醫療健康、養老托育、文化旅遊、新型消費、綠色消費、縣域農村消費等領域的支援力度。鼓勵金融機構豐富汽車等大宗消費金融產品，滿足合理消費資金需求。
金融機構要用好創業擔保貸款政策，圍繞新市民創業形態、收入特點、資金需求，豐富信貸產品供給，降低新市民融資成本，激發新市民創業就業活力。積極創新針對新市民消費、職業技能培訓、子女教育、健康保險、養老保障、住房等領域的金融產品和服務，提升基礎金融服務的均等性和便利性。
三、最佳化外匯和跨境人民幣業務辦理，促進外貿出口平穩發展
（十六）提升貿易便利化水平。將優質企業貿易外匯收支便利化政策推廣至全國，穩步開展更高水平貿易投資人民幣結算便利化試點，鼓勵銀行將更多優質中小企業納入便利化政策範疇。進一步拓寬結算渠道，支援符合條件的非銀行支付機構和銀行憑交易電子資訊，為跨境電子商務、外貿綜合服務等貿易新業態相關市場主體提供高效、低成本的跨境資金結算服務。
（十七）便利企業開展跨境融資。支援符合條件的高新技術和專精特新中小企業開展外債便利化額度試點。進一步便利企業借用外債，支援非金融企業的多筆外債共用一個外債賬戶。支援企業以線上方式申請外債登記。試點地區符合條件的非金融企業可按規定直接到銀行辦理外債等資本專案外匯登記業務。
允許具有貿易出口背景的國內外匯貸款結匯使用，企業原則上應以貿易出口收匯資金償還。企業因特殊情況無法按期收匯且無外匯資金用於償還具有貿易出口背景的國內外匯貸款的，貸款銀行可按規定為企業辦理購匯償還手續。金融機構要積極創新貿易金融產品，提升貿易融資的服務水平，為企業進出口貿易提供必要的資金支援。
（十八）完善企業匯率風險管理服務。金融機構要及時響應外貿企業等市場主體的匯率避險需求，支援企業擴大人民幣跨境結算，最佳化外匯衍生品業務管理和服務，降低企業避險保值成本。鼓勵有條件的地區強化政銀企合作，探索完善匯率避險成本分攤機制，擴大政府性融資擔保體系為企業提供貿易融資、匯率避險業務的擔保，提升企業應對匯率波動能力。中國外匯交易中心免收中小微企業外匯衍生品交易相關的銀行間外匯市場交易手續費。
（十九）最佳化跨境業務辦理流程和服務。進一步提升跨境業務數字化水平，銀行可透過稽核電子單證等線上化、無紙化方式，提供跨境結算服務。銀行應提高企業經常項下跨境收付款效率。鼓勵銀行豐富人民幣投融資產品，便利企業在對外經貿活動和國際合作領域中使用人民幣。
（二十）加大出口信用保險支援力度。發揮出口信用保險增信保障作用，引導保險機構做好對中小微外貿企業的金融服務，進一步提高保險理賠效率。深化政保銀企四方合作，透過跨境金融服務平臺“出口信保保單融資”應用場景，提供更豐富的跨境貿易背景資訊和更便捷的核驗服務，精準服務外貿企業，擴大保單融資規模。
（二十一）提升投資者跨境投融資便利度。推動銀行間和交易所債券市場統一準入標準，簡化入市流程，完善境外投資者投資境內債券市場資金管理。最佳化境外機構境內發行債券（熊貓債）資金管理，熊貓債發行主體境內關聯企業可按實需原則借用相關熊貓債資金。進一步便利合格境外機構投資者（QFII）、人民幣合格境外機構投資者（RQFII）辦理境內證券期貨投資資金登記業務。
四、加強黨的領導，提升政策長期可持續性和政策宣傳落地效果
（二十二）充分發揮黨建引領作用。人民銀行、外匯局系統各單位和各金融機構，要提高政治站位，把思想和行動統一到黨中央、國務院決策部署上來，堅持人民至上、生命至上，切實將統籌做好疫情防控和經濟社會發展工作作為當前重大政治任務，加強組織領導，落實好相關政策，全力以赴做好金融服務。
（二十三）強化金融支援的可持續性。金融機構要堅持市場化、法治化原則，通盤考慮利潤、撥備和核銷等因素，獨立審貸、自主決策、自擔風險，持續做好金融支援工作。要防範道德風險，加強對資金流向、風險情況監測，確保企業合規合理使用資金。人民銀行、外匯局系統各單位要解決政策落地的痛點難點，主動呼應金融機構和市場主體合理訴求，完善政策落地長效機制。要透過媒體、網路等加大政策宣傳力度，確保政策及時惠及市場主體。
來源於：中國人民銀行
附：4月18日，中國人民銀行、國家外匯管理局印發《關於做好疫情防控和經濟社會發展金融服務的通知》，資訊量較大。
今年以來，人民銀行加大流動性投放力度，為支援小微企業留抵退稅加速落地，人民銀行靠前發力加快向中央財政上繳結存利潤，截至4月中旬已上繳6000億元，主要用於留抵退稅和向地方政府轉移支付，相當於投放基礎貨幣6000億元，和全面降準0.25個百分點基本相當。
4月15日，人民銀行宣佈全面降準0.25個百分點，將再投放長期資金約5300億元。從全年看，人民銀行將總計上繳11000多億元結存利潤，繳款進度靠前發力，視退稅需要及時撥付，與其他貨幣政策操作相互配合，有力保持流動性合理充裕。
《通知》第四條提到，對因感染新冠肺炎住院治療或隔離人員、疫情防控需要隔離觀察人員以及受疫情影響暫時失去收入來源的人群，金融機構要及時最佳化信貸政策，區分還款能力和還款意願，區分受疫情影響的短期還款能力和中長期還款能力，對其存續個人住房等貸款，靈活採取合理延後還款時間、延長貸款期限、延遲還本等方式調整還款計劃予以支援。
對計程車司機、網店店主、貨車司機等靈活就業主體，金融機構可比照個體工商戶和小微企業主，加大對其經營性貸款支援力度。《通知》提到完善住房領域金融服務。要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，圍繞“穩地價、穩房價、穩預期”目標，因城施策實施好差別化住房信貸政策，合理確定轄區內商業性個人住房貸款的最低首付款比例、最低貸款利率要求，更好滿足購房者合理住房需求，促進當地房地產市場平穩健康發展。
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文章來源:住浙網