遠洋集團
36氪獲悉，港股上市房企遠洋集團（03377.HK）日前對債券機構投資者表示，公司提前履行了天津一房地產專案的擔保義務，支付金額為2.6億元，不存在違約及流動性問題。
這也是遠洋集團間接對公司境內外債券價格異常波動作出的回應。在此之前約70日內，遠洋集團出售了兩個北京商業地產專案，套現超過80億元。
其中一棟寫字樓是位於麗澤商務區的遠洋銳中心，買家是專案開發的合作方平安人壽，交易對價50.15億元。此前，遠洋對該寫字樓專案公司的持股比例為34.5%，目前該筆交易在工商登記的股權變更已經完成。
據36氪瞭解，這筆交易之於遠洋的意義，除了回籠資金，還有降低負債。截至2021年末，銳中心專案公司的多筆股東貸款未還清，接盤方平安人壽既是長期投資的股東，又是出借資金的債權人。
銳中心債務猶存 出租率堪憂
公開資料顯示，遠洋銳中心總建築面積15.6萬平方米，總高度200.1米，於2017年取得施工許可，2021年正式投入運營。
早前，深圳市平軒投資管理有限公司（下稱深圳平軒）在2015年5月購得北京市豐臺區麗澤共三幅商務金融用地，其中兩幅後續被建成平安金融中心，其餘一幅便成為今天的遠洋銳中心。股權穿透後顯示，當時的業主為平安不動產。
36氪查詢發現，平安人壽在2015年入股深圳平軒，2019年持股比例提升至65.5%，並在2019年、2020年分別為其提供444.5萬元、19.64億元的注資。截至2021年末，平安人壽對深圳平軒的長期股權投資餘額減至16.08億元。
遠洋集團於2016上半年加入麗澤三幅地塊專案進行地產開發。遠洋集團年報透露，麗澤專案總樓面面積44.1萬平米，遠洋集團應占樓面面積7.6萬平米，權益所佔比例為17.25%。
36氪梳理的結果顯示：自2019年起為深圳平軒提供長期股權投資外，平安人壽還在2018年為其提供了21.22億元貸款，並向深圳平軒的子公司、專案實際持有方北京金坤麗澤置業有限公司（下稱“金坤麗澤”）提供了26.76億元貸款。2019年末，平安人壽為深圳平軒提供的貸款餘額增加至27.80億元。
截止至2021年末，深圳平軒的貸款額仍餘11.64億元未償還；金坤麗澤向平安人壽方面貸出的26.76億元仍以應付賬款的形式存在於賬面上。與此同時，金坤麗澤方面針對平安人壽的應付利息額還餘9.25億元。
揹負債務壓力的同時，遠洋銳中心的出租運營也不順利。2021年上半年，遠洋銳中心開始運營，截至6月末，其承租率為6%。情況到年底也並未有明顯好轉，2021年末，遠洋銳中心可租賃面積11.9萬平米，出租率僅為34%。
麗澤商務區大宗交易活躍
遠洋銳中心承租率低迷是麗澤區域寫字樓的縮影。仲量聯行報告提出，麗澤自2019年初期首棟辦公樓入市，至2021年初空置率仍高達90%。截至2021年末，麗澤區域平均淨有效租金約150-170元/平方米/月，不到全市平均租金的一半。
2021年下半年起，麗澤部分寫字樓透過低價策略快速去化，整體空置率從90%銳減至目前的45%。仲量聯行在2022年初實地走訪時發現，部分專案已提高租金水平，低價的視窗期已逐步關閉。
2016年以來，麗澤區域已錄得10宗商業地產大宗交易記錄，總投資額超320億元。其中，2018-2020年，麗澤區域大宗成交佔全市總額的比重高達18%。2018年至2019年間，麗澤區域的大宗交易單價已經躍升至每平方米4-6萬元。
平安人壽重倉麗澤，此次接盤遠洋銳中心之前，曾在2019年斥資58.29億元購入華夏幸福的麗澤辦公樓專案。
仲量聯行報告中指出，因租金情況逐漸轉暖，麗澤業主對資產價值期望較高，買賣雙方心理預期仍存在一定差距。另據商業地產投資人士對36氪表示，北京寫字樓市場租金歷來較為堅挺，波動較小，與險資的風險偏好適配。而三條紅線之下，房地產市場波動，迎來大批資產出清，此時接盤不僅選擇較多，價格也更好談。
據36氪不完全統計，2021年發生在北京商業地產市場的重磅險資收購案有兩宗：和諧健康保險公司收購SK大廈，交易對價高達90.6億元，十年間資產價值翻了三倍；隨後，平安人壽收購凱德集團資產包部分股權，總金額不超過330億元，涉及凱德位於北京、上海等地的6個來福士專案。
大股東初始投資未獲超額收益
轉讓銳中心給平安人壽之前，遠洋集團曾於2022年4月出售位於北京酒仙橋區域的頤堤港一期的持有權益，套現30億元，接盤方是公司的大股東中國人壽。
2009年，中國人壽斥資58億港元買入遠洋集團9.34億新股，佔比16.57%。此後逐步增持，成為第一大股東。截至2021年末，中國人壽持股29.59%，大家保險持股28.58%，分列遠洋集團的第一及第二大股東。
同為擁有保險公司作為大股東支援的開發商，遠洋集團與華夏幸福同命不同運。後者因現金流壓力，於2021年下半年進入全面債務重組及資產處置階段，平安對其投資已經計提超過430億元的資產減值。
儘管遠洋集團是三道紅線約束下的「綠檔房企」，但即使計入歷年分紅、派息、配股等非價格因素影響，中國人壽對其投資也未實現超額收益。
2021年底，遠洋集團還與大股東中國人壽正式訂立金融框架協議。中國人壽可根據其投資需求認購遠洋集團發行的金融產品，認購金額上限為三年內人民幣150億元或等值外幣。
截至6月22日港股收盤，遠洋集團每股價格（後復權）為1.32港元。對比2009年首次大規模買入、耗資58億港元、持股成本每股6.23港元，中國人壽對遠洋集團的初始投資虧損超過了45億港元。
兩家險資大股東都未介入遠洋集團的實際管理經營，這家港交所上市公司仍處於無實際控制人狀態。公司執行董事一直由原班人馬擔任，包括董事會主席李明、執行總裁王洪輝以及產品營造中心總經理崔洪傑。高管團隊中，也僅有分管品牌營銷的副總裁李澤生具有中國人壽的履歷背景。五名非執行董事，三名來自中國人壽提名，兩名來自大家保險提名。
作者｜詹方歌