又到了每年一度的中報季，面對著各家房地產企業的期中考試成績單，裡面總是會有太多吸引我們關注的東西，而我們長期關注的雅生活最近也公佈了屬於自己的成績單，成績單一經公佈就引發了資本市場的廣泛關注，更引來了交銀國際、瑞信、野村證券等多家投行的評級上調，這讓中國相對平靜的物業市場再起波瀾，我們該如何看待雅生活的期中考？又該如何看待整個資本市場對於雅生活的評價上調呢？為何一家物業集團如此被資本市場看好，這其中又有怎樣的根源？
最近是整個中國大學錄取放榜的日子，也是各大上市公司期中考試成績公佈的日子，而在公佈業績的各大上市公司當中，有一個別人家的孩子特別引人關注，這就是雅生活。近日，雅生活公佈了其半年業績，截至2020年6月30日止6個月，雅生活收入為人民幣40.02億元，同比增長78.5%；毛利為人民幣12.75億元，同比增長53.8%；公司股東應占利潤為人民幣7.58億元，同比增長40.0%；公司股東應占為人民幣核心利潤7.79億元，同比增長41.1%；每股基本盈利為人民幣0.57元。
期內，集團三大業務所貢獻的收入如下：（1）物業管理服務收入較去年同期增長113.4%至人民幣26.20億元；（2）外延增值服務收入較去年同期增長18.8%至人民幣9.59億元；及（3）業主增值服務收入較去年同期增長105.0%至人民幣4.23億元。
最引人關注的是雅生活的第三方合約面積，來自第三方的合約面積(含股權合作企業貢獻)累計達3.648億平方米，新增合約面積超過183.1萬平方米，較截至2019年12月31日止大幅增長100.8%，佔總合約面積的74.3%。含參股公司及諮詢顧問面積，集團的在管面積及合約面積分別突破5億平方米及6億平方米。
可以說，從宏觀業績資料到主營業務收入，再到資金鍊狀態，雅生活可謂是全面向好，在這樣的情況下，各大著名投行也都不吝嗇自己對於雅生活的關注，雅生活業績釋出不久，各大投行就紛紛上調了雅生活的評級：
1、交銀國際表示：雅生活商業模式更具防禦性且估值提升將繼續，維持目標價55.2港元；2、瑞信表示：雅生活上半年社群增值服務收入按年增長1.05倍，且其毛利率表現穩健，帶動盈利增長質素改善，令市場有驚喜，其目標價上調至52.3港元，評級維持“跑贏大市”；3、野村證券表示：野村相信其城市服務的新業務板塊也將為公司帶來新的增長動力，因此將目標價由51.85港元上調至57港元，維持“買入”評級……
二、雅生活為啥被投資銀行們青睞？
說實在，雅生活被資本市場看好並不是一件讓人意外的事情，這是因為投資銀行對於一家企業的判斷有其明確的標準，雖然每家企業本身的情況都不盡相同，每家投資銀行的邏輯也各有側重，但當一家企業本身的業務表現能夠符合大多數投資銀行的判斷邏輯的時候，企業必然會被投資銀行們看好，那麼，雅生活身上究竟有哪些特質能夠持續吸引投資銀行呢？
2020年，在我們經歷了前所未有的市場黑天鵝之後，國家適時推出了新基建戰略驅動中國經濟增長，而在新基建中智慧城市無疑成為了城市區域經濟發展的重要方向，而在這個時候幾乎所有的物業產業巨頭都發現了一個明確的方向即智慧城市服務，根據統計資料顯示，全國100%的副省級城市、89%的地級以上城市、49%的縣級城市已經開展智慧城市建設，累計參與的地市級城市數量達到300餘個，規劃投資達到3萬億元，建設投資達到6000億元。面對如此大的市場，作為中國物業產業重要參與方的雅生活自然不會忽略，7月21日，雅生活服務釋出公告稱，擬更改公司名稱為“雅生活智慧城市服務股份有限公司”，而雅生活正式升級為“智慧城市服務商”，在此驅動之下，雅生活開始向城市服務板塊延伸，對於雅生活來說，其實現了一次前所未有的跨越即從住宅向非住宅，從社群管理向公共管理的全面延伸。
對於雅生活來說，其智慧城市服務層面後疫情時代，城市服務已經逐漸成為了各地最關鍵的焦點，對於雅生活這樣的專業化物業公司來說，其多年的社群服務經驗讓其擁有了和網際網路企業相互配合，共同推動物業服務走出社群的可能性，在政府智慧城市的支援之下，在網際網路巨頭智慧技術的佈局之下，再配合雅生活這樣的物業企業的服務經驗，政策+科技+經驗正在落地成為各地智慧城市服務的重要焦點，雅生活這樣的物業服務企業透過深度整合資源，為特定的城市地域提供精細化、一體化的城市服務解決方案，從而讓科技真正能夠服務整個市場的方方面面，未來，物業服務將與資訊科技深入的結合，不斷拓寬業務邊界，拓展新的商業模式，如社群增值服務、商業資產運營、市政環衛業務等，而雅生活則成為了這個賽道的先發者。
智慧城市是雅生活等城市服務商發展的重要依託，那麼對於城市的全方面佈局則是雅生活的統一發力的集中方向，這次雅生活全面並表了中民物業，全集團在管專案超過3100個，覆蓋全國29個省，直轄市和自治區，進入161個城市，一線及新一線城市專案在管面積佔比高達55%。可以說從長三角到粵港澳大灣區，從成渝都市圈到蘭西城市群，從最北的哈長城市圈到最南的北部灣城市群都有雅生活的身影，強大的輻射覆蓋能力讓雅生活可以支撐起涵蓋物業服務、資產管理、公共服務、城市服務和社群商業在內的五大平臺體系。藉助這個五大平臺體系，雅生活其實正在將整個市場全面打通。
在2C領域，雅生活不斷增加其物業服務板塊的質量提升，透過標準化的運營，不斷推動雅生活業主的使用者滿意度。在2B領域，雅生活不斷佈局超高層寫字樓和大體量綜合體專案，利用多方資源的有機結合，迅速進入多區域的高階寫字樓市場，從而推動雅生活高質量寫字樓服務的提升。在2G領域，雅生活抓緊政府及國企物業服務的市場化機遇，不斷加強政府辦公、公眾場館、軌道交通、公園景區的市場佈局，實現了旗下中房物業成功中標首個高速公路服務區專案，不斷加速公共服務領域的拓展，可以說，在城市生活的各個方面，雅生活的服務都開始觸達，並且逐漸形成屬於自身的差異化競爭優勢。
對於雅生活持續圍繞“人、房、車、公共資源”，持續打造出了一個真正以人為本的產品體系，在這個產品體系中，所有人生活最長時間的社群成為最吸引人的優勢所在，畢竟對於任何人來說，社群是所有日常生活中必不可少的生活領域，更是我們與物業服務深入交織的市場，所以細節服務能力是體現物業發展的關鍵所在。雅生活不斷推動社群增值服務的提升，在社群新零售領域，雅生活與京東聯盟、維達集團等大型企業合作，不斷深化社群新零售運營能力。在社群多元化服務領域，雅生活不斷引入優質的市場供應商，透過輕資產運營的模式，不斷開展二手租售、社群托幼服務的深入化發展，從而在服務業主日常生活的同時構建起屬於自己的利潤優勢。
對於雅生活來說，這家公司其實擁有了投資銀行所看重的三大核心優勢——對未來的足夠佈局，帶來了市場充分的想象空間；對當下的充分深入，給利潤提供了穩定的支撐基礎；對服務的深度構建，給使用者帶來了長期的價值增值。也正是這三點幫助雅生活實現了業務的增值，更給資本市場帶來了持續的信心，物業正在成為資本市場重新認識的優勢賽道，更成為進入白銀時代的房地產的重要支撐領域，資本市場看重物業也就是這樣的邏輯。