8月份以來，房地產迎來大漲，邏輯或在於極度悲觀估值的修復。當然，還有訊息政策面上的刺激，一份網傳檔案顯示土地出讓政策調整，其中明確二批次核心城市土地溢價率上限15%，不得透過調高底價、競配建等方式抬升實際房價。這次供地規則或出現大的變化，給房企流出更多合理利潤空間，自然對地產板塊是利好。
事實上，儘管目前地產行業屢受調控，但大船轉向，需要時間。2020年17萬億的銷售市場不可能一下子下滑太多，且地方政府收入依賴土地出讓的現狀，短時間無法改變。2021上半年房地產市場整體銷售暢旺，遠超去年同期。
總的來說，經營穩健和財務狀況良好的企業，或將憑藉經營韌性熨平週期，保持業績平穩增長，杭州的地標性頭部公司—德信中國（02019）值得投資者們關注。
核心業務發力，業績持續強勁增長
德信中國成立於1995年，立足浙江，深耕長三角，佈局四大都市圈核心城市。目前該公司的核心業務為物業地產銷售，營收貢獻超九成，其他業務還包括物業建築及專案管理服務、管理及諮詢服務、商業物業租賃及酒店運營等。
智通財經APP獲悉，8月26日，德信中國向投資者交出一份穩健的財報成績單： 2021年上半年，公司實現營業收入130.71億元，同比增長69%；實現毛利潤28.50億元，同比增長38%，實現核心利潤20.84億元，同比增長15%，實現規模與利潤增長並舉。
收入強勁增長，主要是由於期內交付予買家的總建築面積增加，從而使已確認物業銷售額大幅增加，截至2020年6月30日，公司已確認總建築面積約66.60萬平方米，同比增長約50.2%。
分業務來看，物業銷售收入為126.74億元，同比增長約67.1%，佔集團總收入的約97.0%。物業建築及專案管理服務收入為約1.66億元，同比上升約1293.7%，增勢迅猛，佔本集團總收入的約1.3%；管理及諮詢服務收入約為1.45億元，同比增長約35.1%，佔本集團總收入的約1.1%。商業物業租賃的租金收入為約7230萬元，同比增長約44.8%，佔本集團總收入的約0.6%；以及酒店運營收入為約1370萬元，同比大幅增加約180.0%，佔本集團總收入的約0.1%。
業務全線增長，尤其是核心業務物業銷售發力，支撐公司上半年業績強勢增長。
合約銷售方面，2021年上半年，德信中國實現合約銷售430.3億元，同比增長67.4%；平均售價約為每平方米19029元，同比增加約11.3%。同一時期，公司取得27幅新增地塊，新增總建築面積493萬平方米，且75%新增土儲面積均位於一二線城市。
2021年上半年，公司綜合去化率良好，達到80%，銷售結轉加快，銷售回款率達85%，經營性現金流入同比增長56.5%至187億元，為進一步保障了現金流的充裕，打下堅實的基礎。
優質土儲+卓越產品力，行穩致遠背後的驅動力
德信中國作為杭州的地標性頭部公司，其土地儲備的約三成在杭州，根據中國中指院資料（CREIS），2016年至2021年，杭州新建房地產價格年均複合增長為11.5％，截止到2021年1月單價為28447元/平方米。在2022年亞運會和長三角地區持續發展的支援下，當地需求有望保持強勁，從而使公司持續收益。
除了當地市場需求旺盛，德信中國行穩致遠背後，離不開以下幾點：
其一，土儲體量可觀且優質，助推業績高可見性。截至2021年6月底，公司總土儲為1993萬平方米，其中136個專案位於長三角地區的17座城市。於區域佈局方面，公司位於一、二線城市的土儲比例達到75%，且土儲中有約3/4來自長三角潛力增值區域，一二線及長三角受益於經濟增長相對強勁，有利於加快公司銷售去化，推動公司業績增長。
水則資車，旱則資舟，逆週期投資才能容易獲取市場週期轉換的紅利。從土地成本來看，德信地產對逆週期拿地頗為擅長，2018-2019年，公司把握土地市場邊際降溫的視窗期進行全國佈局，進軍了成都、武漢、南京、上海、無錫、崑山、廣州、佛山等核心城市，為公司未來的發展打下了基礎。
此外，作為杭州房價增長的主要受益者，公司的銷售均價在2020年也升至每平方米人民幣20401元（同比增長11％），並保持合理的土地成本/均價比，比值不超過30％。
今年上半年，公司（連同其合營企業及聯營公司）以每平方米約5498.1元的平均土地成本收購了主要一二線城市的27幅地塊，這也意味著充足高質量且低成本的土儲，將持續有力地支撐公司的利潤得到釋放。
其二，德信地產卓著的產品力，得到市場消費者的高度認可，逐步走出了一條獨具特色、杭派精工的高質量成長之路。目前，德信不斷推動根據客戶需求變化進行產品迭代升級，成功打造了悅城系、宸府系、大院系、雲莊系和江山系五大產品系，進一步滿足不同客戶的多元化需求。今年上半年，德信中國交付的專案超過10批次，專案平均30天交付率超90%。
與此同時，德信中國對TOP級產品的塑造越來越得心應手。比如，溫州城市封面作品德信·江山雲起開盤5個月，銷售金額近60億；當代中式建築經典範式德信·江山雲和未銷先火，受到台州當地部分高淨值客戶的熱捧。高品質產品具備一定的溢價空間，有望支撐其後續利潤走俏。
總之，較高的土地質量和成本優勢，將高度鎖定其未來幾年的營收規模和盈利質量，德信中國的盈利能力會愈發穩健。
財務結構持續最佳化，低估值迎投資機會
除了業務具備高增長潛力之外，德信中國在財務最佳化方面亦取得較大提升。上半年，公司圍繞“穩投資、重回款、強銷售”的財務安全體系，做厚資金墊，有效擴大財務安全邊界。
2021年上半年，德信中國現金短債比為1.37倍，在手現金能有效覆蓋短期負債，淨負債率為72.4%，均滿足了“三道紅線”的基本要求。剔除預收賬款的資產負債率為73.6%，較2020年末降低0.4個百分點，緊挨70%的紅線，該項指標實現低於70%不難，如調整預售節奏或者提高權益資產比重等。
在融資結構最佳化方面，上半年德信中國銀行借款比例進一步提升至63%，同時各類金融機構授信額度超過600億元，整體授信使用比例不超過50%，流動性及經營穩定性進一步提升。此外，隨著上半年德信中國成功訂立綠色債券框架，公司綠色融資框架搭建完成，綠色金融發展更進一步。
憑藉不斷最佳化的財務結構，該公司得到市場認可。今年上半年德信中國新增中誠信評級，這意味著資本市場信用得積累，將為後續融資渠道的拓展打下堅實的基礎。
德信中國財務穩健，業績高增長，但股價明顯被低估。公司目前的PE僅為5.49倍，明顯低於恆生地產建築業均值14.25倍的市盈率水平。在低估值的情況下，德信中國具有較高的安全邊際，即使依靠自身後續內生利潤增長，帶來的回報亦將十分可觀。
2021年上半年，德信中國依靠核心業務發力，實現營收規模與利潤齊增。此外，優質土儲和不斷最佳化的財務，亦奠定了其業績穩步增長的基礎。總之，憑藉突出的運營能力和產品能力，公司將會日益平滑市場的週期起伏。因此，此時資金進場相當於低成本融資，賺取確定性的錢，現在這個位置已具備極好的配置價值。