扣非淨利半年虧2.85億，淨負債率超230%！光明地產業績負債雙重承壓
光明地產虧損的狀態已持續了兩個季度，從去年10月至今年3月的半年時間內，其歸母淨利潤共計虧損2.03億元，扣非淨利潤共計虧損2.85億元
標點財經研究員 黃鳳清
重組上市5年，光明房地產集團股份有限公司的業績如過山車般跌宕。
經歷了2016年、2017年持續90%以上幅度的高速增長後，自2018年起，光明地產的歸屬於母公司股東淨利潤掉頭向下，並持續大幅度下滑。2019年，該公司歸母淨利潤同比下降近六成，若扣除非經常性損益，降幅更是擴大至63%。到了今年一季度，其歸母淨利潤同比下降154.26%至-2億元，虧損額在A股房地產上市公司中排名第7；歸屬於上市公司股東的扣除非經常性損益的淨利潤同比下降157.41%，虧損2.06億元。
業績劇降的同時，光明地產的債務壓力亦令人擔憂。據Wind資料計算，該公司淨負債率持續高企，截至今年一季度末已超過233%，在行業中處於高位。其經營活動及投資活動產生的現金流量淨額連續為負，導致現金及現金等價物減少，貨幣資金與短期債務之間的缺口在擴大。
公開資料顯示，光明地產的主營業務為房地產綜合開發經營、冷鏈物流產業鏈，是集房產開發、商業運營、冷鏈物流、物業服務、建築施工及供應鏈產業鏈等為一體的大型國有綜合集團型公司。截至6月2日收盤，該公司每股股價為2.97元，較52周高點下跌超過五成。
扣非淨利半年虧2.85億
過去一年，房地產行業多項指標增速放緩已是有目共睹。儘管如此，光明地產的業績依然讓投資者倒吸一口涼氣。該公司2019年年報顯示，其去年實現營業收入136.11億元，同比下降33.59%；歸母淨利潤為5.70億元，同比下降59.77%；扣非淨利潤為4.71億元，同比降幅達到63.08%。
光明地產表示，營業收入下降主要是房產主業結轉收入的銷售面積和銷售單價同比減少所致。從其2019年的營收構成來看，房地產開發及配套業務實現營業收入124.92億元，同比減少36.18%。而物業及租賃、其他業務的營收有不同程度的增長，但規模較小。其中物業及租賃實現營業收入3.74億元，同比增加6.74%；其他產業實現營業收入5.98億元，同比增加 12.26%。
光明地產在2019年年報中稱：“受部分割槽域市場環境、銷售產品結構、開發投資週期以及開拓新市場、培育新業態等多重影響，公司報告期內收入利潤未達預期。”
2020年一季度，光明地產的經營業績更為糟心。今年1-3月份其營業收入同比大降81.38%，歸母淨利潤、扣非淨利潤分別虧損2億元、2.06億元。這一狀況固然與新冠肺炎疫情有一定關係，但實際上，在2019年第四季度，光明地產便已出現虧損：在去年10-12月份，其歸母淨利潤虧損292.21萬元，扣非淨利潤虧損7918.37萬元。換言之，其虧損的狀態已持續了兩個季度。從去年10月至今年3月的半年時間內，光明地產歸母淨利潤共計虧損2.03億元，扣非淨利潤共計虧損2.85億元。
業績承諾期滿即“變臉”
事實上，光明地產的營收及淨利潤在2018年便開始下降。2018年，其營業收入、歸母淨利潤、扣非淨利潤分別同比下滑1.53%、27.17%、32.92%。綜合2018年及2019年的資料來看，其業績連續下行，且降幅呈擴大之勢。
而2018年以前則是另一番景象。在2016年及2017年，光明地產的業績表現相當亮眼，尤其是淨利潤指標連續高速增長。其歸母淨利潤在2016年、2017年分別大幅增長98.15%、92.55%，扣非淨利潤亦分別增長45.77%、88.87%。
2018年的轉折頗令人尋味。2015年，海博股份置入農工商房地產有限公司及上海農工商房地產置業有限公司，同時置出除物流業務相關資產外的其他資產及負債，重組後更名為光明地產。置入標的原股東承諾，農房集團和農房置業2015年至2017年合計實際淨利潤分別不低於35.13億元和9842.99萬元。
相關資料顯示，農房集團三年實際實現利潤36.87億元，完成率為104.95%。業績承諾期後第一年，也就是2018年，農房集團和農房置業分別實現歸母淨利潤18.41億元和63.71萬元，同比下降15.12%和99.41%。2019年，上述兩家公司的業績繼續下滑，農房集團歸母淨利潤同比下降42.98%至10.50億元，農房置業歸母淨利潤則虧損0.55億元。
顯然，業績承諾期滿即“變臉”，這一點也一度引起了上交所的注意。2019年5月10日，上交所發出關於對光明地產2018年年度報告的事後稽核問詢函，從重組標的業績、盈利能力的可持續性等方面，要求光明地產補充披露多項資訊，包括“結合房地產行業的發展趨勢及專案佈局，說明重組業績承諾期後公司房地產業務業績顯著下滑、銷售增速放緩的原因”、“充分評估公司房地產業務的開發能力及業務發展的可持續性”等。
光明地產2016年—2019年營收、淨利潤同比增速
淨負債率處於高位
除了業績不斷下滑外，沉重的債務壓力是光明地產所面臨的另一難題。
截至2019年末，光明地產融資總額達420.16億元，同比增加16.87%。據Wind資料計算，自2015年末以來，該公司各年末的淨負債率呈現出先降後升的態勢，且始終在130%以上。其淨負債率在2019年末達到218.18%，至今年一季度末更是攀升至233.57%，在逾120家A股房地產上市公司中排名第8高。
光明地產的現金流較為緊張。2018年、2019年，其經營活動產生的現金流均呈淨流出狀態，淨流出額分別為87.34億元、47.89億元，“造血”能力並不樂觀。與此同時，其投資活動產生的現金流亦持續淨流出，2018年、2019年淨流出額分別為28.79億元、17.35億元。在此情況下，籌資成為其資金的一個重要來源。2018年，在143.83億元的籌資活動現金流淨額支撐下，光明地產現金及現金等價物淨增加27.69億元。然而，2019年其籌資活動產生的現金流淨額大幅減少至50.43億元，未能完全彌補同年經營活動及投資活動所產生的現金淨流出額，致現金及現金等價物淨減少14.80億元。
最終，截至2019年末，光明地產貨幣資金為90.29億元，同比減少13.64%。同期短期借款為102億元，一年內到期的非流動負債為65.64億元，二者合計組成短期債務167.64億元，貨幣資金與短期債務之間存在77.35億元的缺口。標點財經研究員注意到，這一缺口在2017年末為22.65億元，2018年末為38.35億元，近年來呈逐年擴大的趨勢。至今年一季度末，其貨幣資金與短期債務之間的缺口繼續上升至77.86億元。
光明地產近年來淨負債率變動趨勢