2020年港股上市物業服務企業情況
2020年的物管行業迎來了上市風口，不同規模量級的物業服務企業相繼登入資本市場。儘管上一年度湧現的物業上市熱潮被業內視為近年來“最佳表現”，但北京商報記者梳理發現，在重新整理的物企上市數量之外，已成功敲鑼的上市物企間也面臨著上市股價“冷熱不均”的現狀，2020年下半年以來，物業新股接連破發。
此外值得一提的是，伴隨著2020年下半年“市值縮水”、“上市即破發”成為物管領域的高頻詞，這個近年來迎來“高光時刻”的行業似乎走到了被重新審視的關口。業內更有聲音稱，物業股已經“泛起了一層泡沫”。“估值迴歸，價值分化”的行業趨勢之下，“物業泡沫”是否已來？誰又會成為“物業泡沫”破裂的第一個？
破發率達55.6%
據北京商報記者梳理，2020年共有18家物業服務企業上市，包括在港上市企業17家、A股1家（特發服務）。從股價表現來看，在2020年內上市的18家物管企業中，上市首日有10家房企出現破發，破發率達到55.6%。
具體來看，2020年四季度上市的世茂服務、合景悠活、第一服務、遠洋服務等企業均遭遇上市首日“破發”，稍早些敲鑼掛牌的卓越商企服務儘管在上市首日的股價表現尚可，但在上市4日後，亦跌破首日發行價。
從股價下跌幅度來看，2020年的18家上市物企中，尤以10月22日上市的第一服務跌幅最大，上市首日跌約27%，重新整理紀錄。
值得一提的是，2021年開年上市的3家物業企業中，除了有著“港股主機板純商業運營服務第一股”之稱的星盛商業，不久前上市的榮萬家、宋都服務，均遭遇了上市即破發。
以宋都服務為例，1月18日該公司正式在港交所主機板掛牌上市，開市即破發，並一路直線下滑至交易所收市，報0.16港元，下跌36%，總市值僅5.12億港元。
“扎堆、輪次效應、質地不好”趕一起了
2020年下半年以來，諸多物管企業“上市即破發”背後，影響因素實則複雜多樣。
同策研究院資深分析師肖雲祥向北京商報記者表示，首先，大量物業企業集中上市分流了關注物業投資的資金量；其次，股市輪動效應，這就與上市的節點有關；最後就是上市公司本身的質素、規模、管理物業來源、經營模式等。
“2020年的10月和12月，分別是全年上市數量最多的兩個月。”中指物業事業部副總經理牛曉娟也認同，對於上一年度上市破發的物業服務企業而言，“上市過於集中”也是影響股價的一個非常重要的原因。
上市定價，也被視為影響港股新秀物企股價表現的一大直接因素。
克而瑞物管事業部研究總監湯曉晨分析稱，上市物業服務企業破發主要有兩方面原因：一方面，是本身上市定價過高，以往期利潤表現相比，估值超過行業平均水平；另一方面，是企業本身規模量級較小，發展空間受限，業務增長性不被看好。
“部分首日破發且後市股價表現低迷的企業，共同特徵是市場競爭力未被看好，對企業經營表現預期一般。”湯曉晨直言。
北京商報記者梳理發現，截止2021年1月27日收盤，與上市發行價相比，2020年上市的18家物業企業中，共有8家股價出現下跌，其中跌幅最大的前五名分別為：第一服務（-47.92%）、燁星集團（-42.95%）、興業物聯（-41.71%）、金融街物業（-26.77%）以及遠洋服務控股（-14.46%）。
不過，上述業內專家也指出，股價低迷並不會成為此前破發企業的常態表現。肖雲祥解釋稱，上市首日破發，並不代表所有企業本身價值不高，真正優質的企業還是會被資本市場認同。
舉例來看，“上市即破發”的合景悠活和恆大物業，在上市後期都實現了大幅上漲，而上市首日並未出現破發的金融街物業、興業物聯和燁星集團，股價卻在之後大幅下跌。
“ 2020年，由於新冠疫情的影響，讓物業在城市空間服務、社會基層治理中的角色更加凸顯，服務需求也迅速擴大，而2020年下半年，國家針對物管板塊陸續釋出了多項利好政策，因此整個行業也隨之衝上了新的價值高點。” 作為2020年內股價表現可圈可點的物企代表之一，永升生活服務在接受北京商報記者採訪時表示，隨著越來越多的物業公司上市，現階段行業已經出現了價值迴歸和估值分化的局面。
對於物管板塊未來的“後來者”，永升生活服務方面表示，“上市不是物業公司的唯一選擇，是否上市？怎麼上市？可以結合公司自身的戰略規劃來考慮。”
“物業泡沫”是否來了？
針對物管板塊“估值迴歸，價值分化”的現狀，多位接受北京商報記者採訪的業內專家表示，這一趨勢並不能視作現階段物管行業出現“泡沫”的充分依據。
“截止2021年1月27日，在港上市物業股平均PE約為41.8倍，遠高於港股市場總體PE。這背後有堅實的支撐：一是，物管行業上市公司正處於快速增長期，整體營收和利潤都保持平均在30%以上的增速；二是，和盈利能力持平的其他行業相比，物管行業現金流穩定，風險小。” 基於行業發展及企業成長期資料，牛曉娟認為，當前物業行業在整個資本市場的表現還未出現“泡沫”。
湯曉晨分析指出，是否出現“泡沫”要看行業的發展階段。
“當前行業存在前所未有的外部利好環境，企業在橫縱延展中已經擴大甚至邁出了狹義的物管行業，特別是在政策的支援下，企業有望在生活服務行業進一步滲透，未來企業的估值可能會更高。但是由於行業在變革期，不同企業未來的發展潛力是不同的，估值分化將是接下來物管股的常態，波動也是在所難免。” 湯曉晨強調，企業不應過度追求市值表現，應抓住機遇創造價值，獲取長遠發展的能力和機會。
肖雲祥也表示，判斷物業股是否出現“泡沫”，應區分來看，對於一些本身規模不大、還沒有經營特色的物業企業，確實有股價回落必然性。但對於質素較高的企業而言，股價走高存在合理性。
在肖雲祥看來，從市場背景來看，國家政策大力支援物業管理企業開展增值服務，其次，長期來看存量市場是未來房地產的主要市場，物業行業還有很大的發展空間，行業集中度也會不斷走高。
上市物企告別普漲、估值理性迴歸，處於不同規模梯隊的物企應如何籌謀未來發展？
肖雲祥建言，物業企業應根據自身能力適時地發展自身規模，畢竟規模是未來行業競爭的重要籌碼；另一方面，是自身管理服務能力的提升和打造，抓住政策風口推進服務的多元化，打造標準化產品和管理體系，在運營上逐漸上科技化、數字化發展，並完善各類物業服務拉近與業主之間的關係。
牛曉娟則表示，對於已經上市的企業，要利用好資本市場的助力，抓住時機，快速擴張規模並打造品牌；對於未上市、但又頗具規模的物業企業，則要抓緊時間，爭取在港股上市門檻提高前衝擊上市。
對於中小物業企業而言，牛曉娟指出，隨著行業分化加劇和資本的加持，規模越小的物業服務企業生存空間越來越小。可以考慮選擇合適的企業互相合並，以達到衝擊上市的資格，或者出售給大企業。
“一個必須要注意的風險，就是商譽減值的可能性。過去數年是行業收併購越來越頻繁，收併購完成後，企業管理和融合可能會存在一些問題，導致效率和業績無法提升，商譽減值。” 牛曉娟提示稱。
北京商報記者 盧揚 榮蕾