日前，長租公寓海外第一股青客公寓（NASDAQ:QK）釋出了截至2020年9月30日的2020財年年度報告。
財報顯示，2020財年，青客公寓錄得淨收入12.08億元（人民幣，單位下同）同比減少2.1%，錄得淨虧損15.34億元，較2019財年4.98億元淨虧損同比擴大208.25%，截至9月30日的總負債為28.45億元，同比增加9%，總資產為8.51億元，同比減少52.73%，負債總額始終超過資產總額。
青客公寓淨虧損的擴大主要歸因於新冠疫情導致預期經營業績持續表現欠佳。2020財年，青客公寓確認長期資產減值約8.47億元，較2019財年計提的長期資產減值4620萬元增加1732.9%，此外，因疫情期間解除租約而發生的裝修資產損失達到4.7億元。2020財年，青客公寓的週期平均入住率為83.8%，較2018、2019財年的91.6%有所下降。
現金流方面，2020財年，青客公寓經營性現金流淨額為5484.1萬元，為上市以來首次收正，2018、2019財年，青客公寓經營性現金流淨額分別為-1.7億元、-8818.9萬元。
但值得關注的是，青客公寓2020財年融資性現金流淨額也是上市以來首次出現負數，這意味著青客公寓用於融資的現金淨額高達1.35億元。期末現金、現金等價物和受限現金總額為3176.6萬元，較2020財年初減少87.33%。
其中，青客公寓在2020財年償還租金貸貸款9.24億元，並有2.49億元款項用於回購ADS。而青客公寓在報告期內從銀行獲得的短期借款為3.51億元、IPO融資獲得的金額為2.89億元，租金貸獲得的收益為2.58億元。
租金貸在此前一直是青客公寓補充現金流的主要途徑。據此前招股書披露，2019財年，青客公寓融資活動提供的現金淨額為5.7億元，其中租賃分期付款所得款項為10.84億元，而上市所獲得的融資金額為5.3億元，但同時，青客公寓也需要償還租金分期貸款14.43億元。
不過自2020年5月起，青客公寓開始出清租金貸，金融機構暫停向租戶發放新的分期貸款。截至2020年9月30日，青客公寓與7家金融機構合作提供年利率在4.35%到8.6%之間的租金貸，未償還本金餘額為5450萬元，在2020財年，約有12.4%的租戶拖欠租金或租金貸。
值得關注的是，自2019年12月13日起生效的《關於整頓規範房屋租賃市場秩序的意見》要求，住房租賃企業租金收入中，住房租金貸款金額佔比不得超過30%，超過比例的應當於2022年底前調整到位。
而在2020年9月住建部發布的《住房租賃條例（徵求意見稿）》中再次嚴管租金貸行為，禁止住宅租賃運營商透過提供租金折扣或在租賃協議中包括任何分期付款貸款的條款，誘使租戶使用分期付款貸款。
截至2020年9月30日，青客公寓所提供的租賃單位中，有11.9%的租金由租金貸提供，而在2019年9月30日，這一比例為65.4%。
青客公寓透過拓展融資來源的方式來減少對使用者租金預付款的依賴。截至2020年9月30日，青客公寓擁有銀行貸款5.332億元，來自某些金融機構的租賃分期貸款5450萬元，以及4.446億元資本租賃與其他應付融資安排。據悉，資本租賃模式下，青客公寓將房源轉讓給建行旗下的建信住房，透過收取服務費的形式獲利。
隨著融資結構的變化，青客公寓利息支出的分佈也在2020財年有所不同。青客公寓利息支出主要包括為租戶支付的租金貸利息、銀行借款利息以及資本租賃和其他融資安排的利息。
2018、2019財年，青客公寓為租戶支付的租金貸利息分別為7393.6萬元、7062.1萬元，佔利息費用的百分比淨額分別為95.9%、76.8%。但到2020財年，青客公寓租金貸利息費用已下降至3700.4萬元，佔利息費用的百分比淨額為288.4%，銀行借款利息從2019財年的493萬元上升至5653.3萬元，佔利息費用的百分比淨額也升至43.3%。
